Уступка жилья в новостройках: плюсы и риски

Купить квартиру в новостройке по переуступке сложнее, чем напрямую у застройщика.Однако в cessiya подобной сделке есть свои преимущества. Обычно «первички» переуступают на объектах, близких к вводу в эксплуатацию. Это вариант быстрее заполучить жилье. Можно также рассчитывать и на финансовые выгоды. Зачастую стоимость продукта ниже, чем если бы он покупался у застройщика.Тем не менее, приобретение его по уступке сопряжено с рисками, о которых покупателю необходимо знать.

Кто продает жилье по переуступке?

Термин «переуступка» (цессия) расшифровывается, как переход от одного лица к другому права требования на квартиру у застройщика после сдачи объекта в эксплуатацию. У застройщиков популярна реализация жилплощади инвесторам без права собственности. А инвесторы в целях прибыли перепродают недостроенное жилье по цессии. Но бывает, что уступку используют и дольщики, не рассчитавшие свои возможности по ипотеке или в рассрочке. Ключевые требования для переуступки:

подтверждение в ДДУ согласия застройщика;
погашение стоимости договора с подтверждением застройщика;
наличие согласия банка при покупке недвижимости в ипотеку.

Госрегистрация уступки обязательна. За нарушение сделки юридически и материально отвечает предыдущий владелец.

Значимость ДДУ в переуступке

Договор долевого строительства позволяет приобрести жилье по цессии. Застройщик является ключевой стороной этой сделки по ДДУ. Ее оформление возможно до утверждения акта приемки-передачи новостройки. Стороны выполняют расчеты. В договоре заверяются права, обязательства. Покрытие непредвиденных трат возлагается на покупателя. После оформления сделки новоиспеченный владелец хранит комплект документов, состоящий из:

договоров (основного, переуступки);
документального подтверждения взаиморасчетов;
согласия застройщика, банка (при необходимости)
акта приемки-передачи документации.

Права предыдущего владельца при переуступке переходят к новому. В связи с чем, договор должен быть детальным, учитывать переходящую документацию.

Рекомендации для покупателей жилья по договору цессии

Прежде чем покупать новостройку по уступке убедитесь:

в наличии разрешения на нее у строительной фирмы;
в отсутствии иска в суде на застройщика;
в четком графике ведения строительства;
в юридической грамотности составления договора переуступки;
в факте нотариального заверения договора;
в наличии пункта в договоре о штрафах за переуступку (если штрафные санкции предусматриваются в договоре с застройщиком).

Чем рискует покупатель, приобретающий недостроенное жилье по уступке?

Попасть в долгострой. Владелец избавляется от квартиры, в связи с проблемами у застройщика. Предыдущего дольщика закон не обязывает уведомлять покупателя о возможном банкротстве строительной компании или задержках возведения объекта. Продавец может объяснить свои намерения сложной финансовой ситуацией – понадобились срочно деньги. А покупатель рискует столкнуться с долгостроем. Если цену запрашивают ниже обычной при переуступке, следует задуматься почему. Возможно предложение из числа рискованных. Проверьте застройщика и саму недвижимость, как при стандартной покупке.
Не получить жилье после завершения строительства объекта. Иногда договор цессии аннулируют. Ситуация возникает при несоблюдении условий ДДУ продавца. Проверьте у застройщика, в полном ли объеме произведен продавцом расчет за недвижимость. При перепродаже необходимо наличие письменного одобрения договора переуступки от застройщика. А также одобрение от банка, в случае приобретения недвижимости в ипотеку. Откажитесь от переуступки, если в сделке фигурирует маткапитал. Детям получателя материнского капитала выделяются доли в квартире. При продаже жилплощади по переуступке это законодательное правило обходят. При вскрытии нарушения сделку аннулируют. В итоге страдает покупатель.
Потерять часть денег. Зачастую продавцы предлагают прописать в договоре заниженную сумму. На предложение лучше не соглашаться. В случае признания сделки недействительной покупателю вернут сумму только по договору. Кроме того, для получения налогового вычета во внимание берется только эта сумма.

Что говорят о переуступке эксперты?

Слишком привлекательные цены могут указывать на проблемы у застройщика. Проверьте документацию строительной компании. Это касается последней проектной декларации, выписки из ЕГРЮЛ, разрешения на стройку с указанием сроков, последнего бухгалтерского отчета. Воспользуйтесь фотоотчетами и отзывами для оценки темпов строительства.
Нередко инвестор, продающий по переуступке жилье, сам еще до конца не расплатился за него с застройщиком. Продавец предлагает погасить свои долги покупателю, чем создает для него шаткую ситуацию. Застройщик признает переуступку только после выполнения обязательств первоначальным дольщиком.
В некоторых банках не разрешают переуступку, если не погашена ипотека и не снято обременение. В других кредитных учреждениях долг переводят на покупателя.
Зачастую квартиры по уступке продают подрядчики, работающие на застройщика. При оформлении договора на юрлицо необходимы документы, подтверждающие исполнение обязательств подрядчика перед застройщиком.

Лучший совет для покупателя жилья в новостройке по договору цессии звучит так: крайне тщательно изучите предложение и при ощутимой выгоде, а также незначительных рисках, начинайте работать по уступке.

17.08.2017