Траншевая ипотека – что за зверь такой?

Схема, также известная под термином как «ипотека за рубль», предполагает траншевые переводы застройщику. Сумма ссуды дробится. Каждая из частей со своей кредитной ставкой. Обычно оплата идет двумя траншами, первый из которых зачисляется непосредственно после заключения ДДУ, а второй (главный) – после ввода новостройки в эксплуатацию.

Дату внесения денежной суммы и ее размер закрепляет кредитный договор. Начальный транш до 30% от  кредита. В случае незначительной суммы за обслуживание ипотеки отчисляются символические проценты. Это позволяет заемщику ежемесячно платить копейки вплоть до сдачи объекта. Потому модель и называется «ипотека за рубль». Основное бремя кредита ложится после перевода застройщику второй части суммы. Следовательно, до завершения стройки заемщик избавлен от чувствительных платежей и за этот период может поднакопить прилично денежных средств на выплату основного кредита в дальнейшем.

По требованиям кредитора и условиям выдачи займа траншевый продукт почти такой же, как и классическая ипотека. Вместе с тем, у программы есть и свои особенности. Прежде всего, это касается повышения первоначального взноса. Данный нюанс является недостатком программы и может негативно сказаться на ее спросе. Положительным моментом схемы является тот факт, что строители не завышают стоимость покупаемого жилья, тогда как, например, при «нулевой ипотеке» ценовой показатель может перешагнуть рыночную планку на 20-30%. Что касается кредитной ставки, то после запуска новостройки в эксплуатацию для заемщика она может вырасти, по сравнению с традиционными ипотечными продуктами, распространяемыми на первичное жилье. Поэтому доскональное изучение договора, тщательный просчет всех расходов и вероятных рисков должны стать ориентиром при выборе такой модели кредитования.

Главный плюс траншевого варианта состоит в минимизации долговой нагрузки для заемщика на первом этапе. Покупатель новостройки экономит на ежемесячных платежах 2-3 года, пока объект возводится. Решение очень удобно для тех, кому приходится арендовать жилье, работая на квартиру в новостройке. Вариант подходит ипотечникам, приобретающим жилплощадь без отделки, поскольку накопленные деньги можно пустить на ремонт. Выгоду получают инвесторы, которые вкладываются в приобретение недвижимости с целью продажи либо сдачи в аренду. Практика показывает, что квартиры в новостройке заметно дорожают после сдачи объекта в эксплуатацию.

Итак, главные сильные стороны траншевого продукта состоят:

• в экономии на процентных платежах до готовности дома;
• в фиксированной стоимости квартиры для ипотечника;
• в мотивации застройщика сдать объект своевременно либо даже раньше срока, так как он заинтересован в получении второго транша.

В целом такой ипотечный вариант подойдет всем. Нужно только учитывать факт увеличения финансовой нагрузки на втором этапе кредитования и тщательно рассчитать на это свои возможности.

Покупатель ограничен в выборе застройщика и банка, которые предлагают  ипотеку подобного рода. На сегодня по схеме работают всего 15-20% девелоперов. Кроме того, траншевая вариация не позволяет воспользоваться льготными продуктами.

Если продавец недостаточно ясно проинформирует заемщика об условиях сделки, то для последнего резкое увеличение долговой нагрузки после перевода основного транша станет неожиданной неприятностью.

Риски есть и для застройщика. Из-за более медленного наполнения экскроу-счетов (по сравнению с обычной ипотекой) стоимость фондирования может возрасти. Дополнительные расходы приведут к удорожанию жилья. Так же застройщик рискует не получить из банка основной транш и столкнуться с расторжением ДДУ, если просрочит вклад по первоначальному траншу.

В текущем году ипотеку «за рубль» в своей первоначальной архитектуре почти не предлагают. На сегодня застройщики и банки работают несколько по-другому принципу, устанавливая первоначальный транш от 30 до 80% от размера кредита. Тогда как в прошлом году он мог составлять 100 рублей, а платежи в первый год действительно были символическими. Тем не менее, определенная выгода все равно есть. Например, если до момента готовности объекта с заемщика изымаются проценты от 40% кредита, а новостройка оценивается в 10 000 000 рублей, то при стартовом взносе в 20% и 8% годовых ипотечник получит экономию в размере 422 700 рублей. Платеж на начальном этапе в среднем будет ниже на 60%.