Как продаются квартиры неудачливых ипотечников

Если раньше с молотка обремененные квартиры в основном приобретали агенты с целью перепродажи, то сегодня на торгах все больше можно встретить людей, покупающих недвижимость для себя. Физлица имеют право участвовать в распродажах ипотечного жилья должников. Информацию о торгах предоставляют сайты Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Список обязательных требований для участия включает:

• получение электронной цифровой подписи;
• аккредитацию на площадке;
• подачу заявки;
• внесение задатка до 20% от цены лота. Победившему на аукционе сумму аванса засчитывают в стоимость продажи, а проигравшим – возвращают в течение 5-ти рабочих дней. При не участии лица в мероприятии аванс не возвращается.

Если торги на повышение не состоялись, очередные объявляются с понижением на 10-15% от первоначальной цены. Если и этим не удалось состояться, то дальше уже цена на объект постепенно уменьшается, к примеру, через каждую пару недель. И может снизиться до 50% от изначальной.

На рынке недвижимости порядка 30% ипотечных квартир по разным причинам выставляются на продажу с еще непогашенным кредитом. У одних заемщиков не хватает денег, другие, например, хотят расширить жилплощадь, не дожидаясь окончания ипотеки.

При непосильной кредитной нагрузке у заемщика в запасе два возможных варианта действий:

• Более выгодный. Он договаривается с банком о самостоятельной продаже обремененной квартиры и из вырученных средств гасит задолженность.
• Менее выгодный. Его квартира выставляется на аукцион, но при этом у него возникают дополнительные расходы на оплату различных процедур.

Ликвидность квартиры, находящейся в обременении у банка, снижается. Но рынок уже приспособился к работе с такой недвижимостью. Некоторые банки практикуют сделки, когда одновременно погашается ипотека либо выдается займ новому владельцу. Дисконт за сложность небольшой – порядка 5%.

При большой задолженности по кредиту относительно суммарной стоимости объекта продавец может скинуть 10%.Однако в данном случае покупателю необходимо внести аванс продавцу, чтобы тот закрыл долг в банке. Несмотря на документальное оформление этой сделки для покупателя данная ситуация остается крайне рискованной. К примеру, стоимость жилья 25 000 000 рублей, из которых 10 000 000 продавец должен банку. Получается, что эту сумму покупателю необходимо наперед передать фактически незнакомому лицу. И даже если это добропорядочный человек, не исключено, что он может умереть на следующий день и тогда ситуация значительно усугубится. Ведь вопросы нужно уже будет решать с наследниками и только после вступления их в права наследства. Передача части денег по предварительному договору купли-продажи с заключением основного договора после снятия обременения считается самой опасной схемой для покупателя. В случае не исполнения своих обязательств заемщиком покупатель рискует потерять средства. Надежный вариант, это когда продавец гасит ипотеку за счет потребительского кредита или каким либо другим способом.

На аукционе реализуют «неблагополучную» недвижимость и, приобретя жилье, покупатель может столкнуться с проблемой вселения. Так происходит, когда заемщик не стал договариваться с банком и отказывается съезжать с квартиры. Зачастую прежнему владельцу просто некуда ехать, а новому приходится самостоятельно выселять его, что психологически крайне сложно. Ведь это может быть семья с детьми, которой негде жить. Кроме того, покупателя ожидают судебные тяжбы на протяжении многих месяцев.

Если квартиру не продали ни добровольно, ни с аукциона, то недвижимость становится собственностью банка, который позже реализует этот объект уже самостоятельно.

14.02.2021