Как обменять московскую квартиру на дом в Подмосковье?

В связи с коронавирусными ограничениями спрос на покупку и аренду подмосковной «загородки» в 2020-м подскочил в разы, а ценность коттеджей и домов в столичном регионе заметно возросла. Жилье поближе к природе, традиционно считающееся лучшим местом для отдыха и жизни, стало еще и оптимальным вариантом для самоизоляции и удаленной работы.

По оценкам экспертов каждый 2-й россиянин, планирующий приобретение жилой недвижимости в будущем, выбирает для проживания дом или коттедж. Многие москвичи хотели бы обменять городскую жилплощадь на особняк вне черты города. Реализовать мечту возможно по нескольким схемам, в том числе по прямому обмену и при использовании trade-in. Рассмотрим все варианты подробно.

Прямая мена

Например, владелец столичной «двушки» хочет поселиться за городом в частном доме. Его городская недвижимость оценивается в 13 000 000 рублей. В данной ситуации москвич располагает несколькими вариантами. Он может поменять квартиру в Москве на «загородку» в Подмосковье по договору мены. Самый удобный способ обмена – равноценный, то есть, при одинаковой стоимости объектов жилой недвижимости. В случае неравнозначной стоимости жилья владельцу «двушки» вероятнее всего придется доплачивать из сбережений либо обращаться в банк за кредитом.

Согласно данным риэлтерских компаний, объем сделок по равноценному обмену значительно меньше, чем по неравноценному. Качественная «загородка», как правило, стоит дороже городской квартиры, и подобрать эквивалентный вариант не так-то просто. Например, «двушка» в пределах старых границ Москвы на рынке вторичной недвижимости стоит в среднем 13 400 000 рублей. Ценность подмосковных коттеджей на вторичке сравнима с квартирой – порядка 13 000 000 рублей. А вот первичная «загородка» дороже почти в два раза – около 27 000 000 рублей.

Особенности и нюансы прямого обмена

Чтобы провести сделку мены требуется:

• Правильно оценить квартиру и дом, а в случае неравнозначной стоимости обмениваемых объектов, определить размер доплачиваемой суммы и правила расчета между участниками договора. Важно: При отсутствии в договоре записи о стоимости объектов обмен юридически считается равноценным.
• Подготовить документацию и проверить объекты на предмет законности. Важно убедиться, не было ли нарушений в строительстве дома, все ли собственники квартиры и загородного жилья согласны на обмен.
• Составить договор и зарегистрировать в Росреестре переход прав на жилые объекты недвижимости.

При неравноценном обмене правообладателю более дорогостоящего объекта придется уплачивать 13-процентный налог, а при равноценном - такая потребность отпадает. Минус схемы состоит в сложности найти объекты недвижимости, которые бы одинаково подходили обеим сторонам.

В отличие от договора купли-продажи, мена чревата более глубокими правовыми последствиями, в случае нарушения законности. Сделку могут принять недействительной даже спустя полгода после приобретения дома, когда люди уже успели обжиться на новом месте.

Trade-in

Переехать из московской квартиры в частный дом в Подмосковье можно по сделке купли- продажи. То есть, изначально продать городское жилье и на вырученные средства приобрести понравившийся загородный вариант. Преимущества схемы – возможность широкого выбора недвижимости, недостатки – затягивание процесса, так как проходят две отдельные сделки. Кроме того, может потребоваться доплата и соответственно привлечение ипотечного кредита.

Загородный trade-in - еще одна схема, по которой продается городская недвижимость и одновременно покупается загородный дом. Процессом купли-продажи занимаются одновременно два специалиста риэлторской компании. На одного из них возлагается задача по оценке стоимости квартиры и сроков ее реализации, а на другого – по подбору дома. Как только нужный объект найден, на недвижимость накладывают бронь сроком до 3-х месяцев с закрепленной стоимостью. Этого времени достаточно для того чтобы найти покупателя на квартиру, деньги от реализации которой пойдут на оплату забронированного дома. 

Огромным плюсом в trade-in специалисты считают фиксированную стоимость на «загородку». Поскольку в нынешних условиях наблюдается тенденция к подорожанию домов и коттеджей, схема дает возможность покупателю спокойно продать свою городскую квартиру и купить особняк. Продолжительность процесса купли-продажи составляет от 3-х до 4-х месяцев.

20.11.2020