Как нельзя передавать деньги при покупке недвижимости

Купля-продажа квартиры требует ответственного оформления документации. При составлении договора тщательно продумывается его содержание. Без внимания не остается ни один нюанс. Не менее важный вопрос - расчеты по сделке.Передача денег за покупку в большей части происходит стандартно: их отдают из рук в руки либо до заключения договора, либо после. Такой подход к порядку оплаты может обернуться большой проблемой. В особенности это касается ситуаций с оплатой на вторичном рынке недвижимости, где в основном принято рассчитываться наличными. Может случиться так, что покупатель передаст продавцу «кейс с деньгами», а последний скажет, что ничего не получал. Риски велики и еще больше повышаются, если в сделке участвует несколько продавцов, между которыми деньги распределяются сразу.

Передача средств – это та грань, когда покупатель фактически лишился сбережений, но пока еще не стал полноправным собственником недвижимости. Поэтому он предпочитает, сначала получить жилье, а затем расплатиться за него. Тогда как продавец заинтересован в обратном - получить средства и уже потом передать недвижимость. И так же рискует. Он может исполнить свои обязательства, но денег так и не получить. Договор несложно расторгнуть, но квартиру придется возвращать через суд. А это дополнительная трата времени, денег и нервов.

Каких промахов не должны совершать участники сделки купли-продажи, чтобы не потерять миллионы и не остаться без жилья:

1.Не соглашайтесь на расчет при отсутствии регистрации права собственности на недвижимость. Несмотря на то, что в Москве уже давно не практикуется  способ оплаты «на доверии», в регионах он еще считается стандартом. Схема такова. После подписания сторонами договора, покупатель передает все деньги продавцу, и документы отправляются в Росреестр на регистрацию. По прошествии 7-ми рабочих дней будущий квартировладелец должен получить жилье в законную собственность. Но вот гарантий на это никто не дает. За то время, пока будет идти оформление бумаг, продавец может отказаться от процедуры на законных правах. Даже если у него на то не было никаких причин.

Иногда подобный ход используется в целях шантажа и покупателю поступают предложения доплатить несколько сотен тысяч сверху. Очень часто для обманных действий мошенники используют фиктивную цену, фигурирующую в бумагах.

Характерный прецедент не так давно имел место на Урале. Семейство покупало «трешку» за 9,5 млн. рублей. Однако продавец попросил прописать в договоре другую сумму – 6 млн. рублей. Причину объяснил тем, что меньше платить налога. Передача денежной суммы состоялась. Документацию отправили в Росреестр. Но собственник отказался от регистрации, подав заявление уже на следующий день. Он добился через суд аннулирования сделки. Жилье получил назад, а деньги вернул несостоявшимся покупателям, но в размере уже 6 000 000 рублей. Ответчикам  не удалось доказать, что за квартиру они заплатили на 3,5 млн. рублей больше.

Нередко Росреестр останавливает оформление, если выясняется, что реализуемая квартира является залоговой по кредиту, либо находится под арестом. В этом случае покупателю придется ждать своих денег месяцы, а то и годы.

Эксперты советуют воспользоваться при покупке жилья банковской ячейкой для расчета наличными и безотзывным аккредитивом – для безналичного. Посредником выступает банк. Он не даст возможности покупателю отозвать свои средства до регистрации в Росреестре и не переведет деньги на счет продавца, если регистрация вдруг не удалась.

2.Не передавайте деньги без расписки. Большинство покупателей склонны думать, что подписанный договор уже свидетельствует о передаче средств. И глубоко ошибаются.Только расписка о получении денег, предоставленная продавцом, главная, а порой и единственная возможность доказать факт состоявшегося расчета.

Документ с именами сторон договора, их паспортными данными (и теми же данными свидетелей), с ценой и описанием объекта, с датой договора и датой расписки обязательно должен быть написан полностью от руки. При отсутствии такой бумаги бывший владелец недвижимости, после того как сделку зарегистрировали, может заявить, что деньги не видел в глаза и попытается через суд вернуть назад квартиру. Подобные случаи, к сожалению, не редкость. И не всегда покупатель выигрывает дело.

Например, в 2015-м в Подмосковье одна пенсионерка покупала себе жилье у дальних родственников. После подписания договора рассчитывались по-родственному – наличкой на дому. Женщина постеснялась взять расписку. А через полгода родственники через суд аннулировали сделку. Обманутая покупательница не смогла подтвердить факт оплаты.

3.Не соглашайтесь на большую предоплату. Для большей уверенности в серьезности намерений покупателя продавец обычно требует заключить дополнительное соглашение и внести за недвижимость задаток. Нормальный размер предоплаты – 5-10% от стоимости. В деньгах это составляет от 30 000 рублей. Но если требуют предоплату 50% и более, причем срочно, то, скорее всего вы связались с аферистами.

Афера общеизвестная. Мошенники снимают жилище, подделывают на него документы и начинают продавать с приличной скидкой. Клиенты клюют на дисконт быстро. Во время демонстрации недвижимости дельцы говорят, что хозяевам нужно срочно переезжать. И что они готовы хорошо уступить, если только наперед будет выдано половину стоимости. Таким способом мошенники заключают предварительные соглашения с несколькими «покупателями» и, забрав деньги, пропадают бесследно. Характерная история произошла пару лет назад в Калининграде. В ловушку к лжериелтору попались десять клиентов. Аферист выудил у людей 21 000 000 рублей. Но скрыться мошеннику все же не удалось. Суд лишил его свободы на 10 лет  и взыскал материальный ущерб.

4.Передавайте деньги в безопасном месте и при свидетелях. Откажитесь от проведения сделки на дому или в пустынном месте. В противном случае, вы рискуете лишиться денег, потерять здоровье и даже жизнь. В ресторане или торговом центре передачу так же не желательно проводить. Можно привлечь злоумышленников. А в случае кражи или грабежа охранники или прохожие вовремя отреагировать не успеют. Надежным местом для проведения оплаты может стать банк. В кредитном учреждении всегда дежурит специализированная охрана. Более того, банковские сотрудники подтвердят в суде факт прохождения сделки.

Никому не рассказывайте о предстоящем приобретении жилья. А тем более о количестве денег, времени и месте их передачи. Случаев с ограблением покупателей недвижимости много, несмотря на то, что на дворе не 90-е. К примеру, у семейной пары из Ленинградской области злоумышленники выхватили 6,5 млн. рублей, когда покупатели только выходили из банка. Мужчину из Екатеринбурга ограбили на 2,5 млн. рублей и напоследок избили прямо возле риелторской конторы, где была назначена сделка. А у москвича отняли деньги для оплаты квартиры в ресторане.

Откажитесь от передачи денежных средств из рук в руки. Воспользуйтесь безопасными альтернативами, которые сегодня предлагаются на рынке – банковской ячейкой, аккредитивом, депозитом нотариуса, экро-службой агентств недвижимости. Суть этих способов едина. Оставляете деньги в учреждении, и при успешном прохождении сделки продавцу приходит оплата. При срыве - деньги возвращаются к покупателю. Хотя в этом случае тоже есть свои подводные камни.

5.При решении использовать выше упомянутые схемы оплаты убедитесь в надежности  организации или лица, у которого собираетесь оставлять средства.  Проверьте, заслуживает ли посредник доверие. Иначе можете нарваться на так называемых «черных риэлторов» или «лженотариусов».

Нет стопроцентной гарантии от обмана и у арендаторов банковских ячеек. Деньги могут украсть даже работники банка. Примером тому стало хищение порядка 500 млн. рублей в отделении Газпромбанка. Инцидент произошел в прошлом году. Десятки сейфов опустошил охранник с подельниками.

Наличку  может увести и сам продавец до регистрации недвижимости в ЕГРН. Одним из условий при использовании сейфа в банке является выписка из Росреестра для продавца, свидетельствующая об успешном прохождении сделки и переходе недвижимости покупателю. Подделать такой документ мошенникам несложно. А банковский работник не всегда может отличить сфабрикованную бумагу от истинной. Выбирайте для сделки с деньгами солидные банки с безупречной репутацией и приличным опытом или проверенные агентства недвижимости.

Чтобы сделку закрыть успешно, привлекайте профессионалов: нотариуса, риелтора, юриста, банковского специалиста. Потому что:

• у них достаточно опыта, чтобы предусмотреть все формальности и не бояться форс-мажоров;
• в случае судебных разбирательств они смогут стать свидетелями в суде и можно рассчитывать на квалифицированные показания;
• высококлассные специалисты хорошо разбираются в мошенничестве. И с большей вероятностью сумеют распознать афериста.

18.05.2017