«Вторичная аренда» нелегально и в рамках закона

Пересдача арендованного жилья довольно распространенное явление на столичном рынке недвижимости. Субаренду нередко превращают в дополнительный способ заработка, своеобразный нелегальный бизнес. Зачастую она негативно отражается на благосостоянии собственника квартиры. Тем не менее, эксперты признают существование «вторичной аренды» в рамках закона, если придерживаться строгих правил. Статья 685 ГК Российской Федерации наделяет возможностью нанимателя квартиры передавать с согласия хозяина часть или все жилое помещение поднанимателю в пользование. Вместе с тем, за жилье по договору найма перед собственником отвечает непосредственно арендатор. Срок контракта поднайма, заключенного между нанимателем и поднанимателем, не может быть больше срока основной аренды. Гражданин, пользующийся пересданным помещением, должен его освободить при окончании договора основного найма.

Кому пересдача выгодна?

Данную схему использует категория граждан, которым не под силу оплата полноценной стоимости найма. Главным образом это относится к иногородним и студентам. Благодаря пересдаче жилого помещения они имеют возможность снимать достойное жилье в центре за небольшую плату. Владельцу субаренда обеспечивает стабильные деньги за жилье, которые в полном объеме устраивают хозяина. Для съемщика квартиры прибыль из «вторичной аренды» может быть больше, что позволяет получить выгоду с разницы. Подобную деятельность можно развивать весьма успешно, превратив ее в приличный бизнес. К примеру, предприимчивый гражданин арендует в центре многокомнатное жилье «под ремонт». Сам живет в одной из комнат, а остальные сдает посуточно. Квартира несколько напоминает «коммуналку» с общей кухней, санузлом и коридором.

Субаренда нелегально

Инициаторами «вторичной аренды» всегда являются арендаторы. Редко кто из владельцев, сдающих квартиру внаем, соглашается на пересдачу. Зачастую предприимчивые наниматели арендуют большую жилплощадь в престижном районе, после пересдают квартиру и на вырученные средства снимают более дешевое жилье на окраине, получая прибыль. Самоуправство квартирантов не нравится арендодателям - они теряют деньги. Кроме того, пересдача небезопасна в плане сохранности имущества и репутации жилища. Неизвестно, сколько жильцов будет проживать, что это за люди и каков размер ущерба владельцу нанесут в итоге.

Пересдача жилья без ведома собственника – квалифицируется как мошенничество. Лазейка для наживы за счет работы чужой недвижимости открывается чаще всего при ослаблении контроля над арендаторами. Рискует хозяин, редко навещающий сданное в наем жилище, например, по причине длительных командировок, проживания в другом городе или за границей. Зачастую в риелторские агентства обращаются обманутые арендодатели для расторжения контракта найма и привлечения к ответственности предприимчивых квартирантов, самостоятельно заселивших в жилище субарендаторов. За пересдачу жилья нелегальным мигрантам сегодня можно схлопотать уголовную ответственность. В любом случае, пересдается ли жилье в коммерческих целях или для экономии оплаты за аренду, сделка должна быть законной.

Субаренда по договоренности с хозяином квартиры – явление также довольно частое. При этом ее необходимо оформить в соответствии с законодательными требованиями. Если со стороны собственника отсутствует письменное согласие на поднаем, то арендодатель вправе расторгнуть досрочно контракт и потребовать через суд возмещение ущерба. Однако на практике не всегда это получается. Подтвердить факт пересдачи  всей квартиры, когда в ней по письменному соглашению между арендатором и субарендатором живут совершенно другие люди, не представляет особого труда. Тогда как подселение жильца без договора в одну из комнат жилплощади доказать практически невозможно. Арендатор может сказать, что к нему приехал погостить родственник или друг. Во избежание подобного сценария с «вторичной арендой» владельцу жилплощади в договоре необходимо обозначить пункт о своем праве ежемесячно посещать квартиру. Тогда он сможет регулярно получать оплату за сдачу квартиры, контролировать обстановку, а также оплату коммунальных услуг. Помогут и сведения соседей. Если их попросить, то они всегда известят, в случае изменения состава квартирантов. Но самое главное, необходимо прописать в договоре - согласен ли владелец недвижимости на субаренду. При нарушении этого требования хозяин вправе разорвать договор и выгнать квартирантов.

Законная пересдача жилья

«Вторичная аренда» регулируется договором субаренды. Но его срок не должен превышать по времени договор между арендодателем и арендатором. Основанием и разрешением для пересдачи является соответствующая запись в документе. Существование договора найма и поднайма 3-сторонних обязательств не подразумевает. Это значит, что между владельцем недвижимости и вторым арендатором связи нет. Но вот в договоре с арендатором хозяину жилплощади все же стоит согласовать право последующего найма. Переоформление документа с учетом новых условий потребуется в случае, когда собственник дал свое «добро» на субаренду уже после заключения сделки. Что касается арендатора и субарендатора, то между ними заключается отдельный договор с указанием, что арендатор действует в соответствии с письменным разрешением собственника недвижимости. Он может не уведомлять хозяина о заключении сделки, так как это право предусматривается договором аренды.

Безопасность для 3-х сторон

Собственник. Закон не предусматривает каких-либо требований в плане оповещения владельца квартиры о поднайме, но участники сделки вправе прописать их самостоятельно в договоре аренды. Важно оговорить вопрос немедленного расторжения договора, в случае образования коммунальной задолженности, жалоб соседей или порчи имущества с восполнением ущерба.

Арендатор. Эксперты рекомендуют нанимателям перед оформлением договора проверять документы владельцев квартир. Это в основном касается паспорта и правоустанавливающих документов. Информацию о собственнике можно также получить, попросив его предоставить данные из домовой книги и квитанции об оплате коммуналки. Подлинность заламинированных бумаг установить сложнее. Поэтому стоит с подозрением относиться к подобным документам, предупреждают эксперты.

Субарендатор. Осторожность следует проявлять и «вторичному арендатору». Он должен быть в курсе условий ключевого договора и сроков действия основной аренды. Лучше заполучить копию этого документа. В противном случае субарендатору грозят проблемы. Арендатор может сдать в поднаем помещение на срок, превышающий время действия основной аренды. В результате поднаниматель может лишиться денег, заплаченных наперед в качестве залога за квартиру, и крыши над головой. Эксперты советуют субарендаторам связываться с хозяевами квартир для выяснения законности владения недвижимостью, а также, для того чтобы узнать - не возражает ли владелец жилья против «вторичной аренды».

8.11.2017