Специалисты недвижимости об аренде с правом выкупа

Снимать жилье с перспективой приобретения – заманчивая возможность обзавестись собственной квартирой. Рассмотрим преимущества/недостатки процедуры аренды с постепенным выкупом недвижимости для арендатора/арендодателя. Подобная сделка сегодня не столь популярна в России. Тем не менее, специалисты рекомендуют риэлторам обратить на нее внимание по двум важным причинам:

Оптимальный вариант продать неликвидное жилье.
Возможность получения двух видов заработка - комиссии за процедуру и ежемесячного вознаграждения за сопровождение сделки.

Подобный способ продажи недвижимости в России действует уже два десятилетия, но популярности не снискал. И скорее всего из-за недостаточной осведомленности. Тогда как в Западной Европе сделки аренды с выкупом далеко не считаются редкостью. А в Казахстане в этом направлении действует жилищная госпрограмма.

Предложить на сегодня съем жилья с выкупом в России готовы всего 1-2% риэлторов. Процедура имеет свои подводные камни и грамотно ее провести способны только профессионалы. Аренда с выкупом пока что нетипична для отечественного рынка. Не стандартизован процесс. Не регламентированы нюансы. Только с развитием подобного способа приобретения жилья появятся типовые договоры и правоприменительная практика решения споров, вырастет уровень детализации.

Популярно об аренде с выкупом

Процесс аренды с выкупом регулирует ГК РФ. Сделка с участием 3-х сторон (владельца, арендатора, брокера) дает возможность продавать квартиру и покупать с продолжительной рассрочкой. Она носит название аренды, поскольку действительно имеет место съем жилья.

Арендодатель (продавец) и арендатор (покупатель) заключают соглашение на определенный срок. Ежемесячно съемщик вносит арендную плату и частично погашает покупку недвижимости. После истечения срока аренды и выплаты всей стоимости, жилье переходит в собственность арендатора. Снимать квартиру, чтобы, в конце концов, ее выкупить, может каждый платежеспособный гражданин. Лишь бы хватало денег на срок действия соглашения.

Сделка, предполагающая одновременно аренду и покупку, не имеет жестких ограничений. В любом случае арендодатель-арендатор договариваются на условиях, выгодных для обеих сторон. Решение базируется на пожеланиях владельца и возможностях съемщика.

Выкуп арендуемого жилья обычно идет по схеме в несколько этапов:

Поиск. Продавец ищет покупателя, а покупатель – недвижимость на выкуп. При этом каждая из сторон определяется в условиях сделки. Продавец:

решает, на какое время заключать соглашение;

определяет цену квартиры (она превышает рыночную). Для оценки стоимости приглашает независимого эксперта;

решает, запрашивать ли ему первоначальную сумму оплаты стоимости.

Покупатель:

определяет свои возможности для первоначального взноса;

подсчитывает сумму, которую сможет выплачивать ежемесячно, ежеквартально.

Сбор документов. Когда покупатель и продавец нашли друг друга, необходимо подготовить пакет документации. Со стороны продавца требуются все бумаги, которые обычно запрашивают при продаже жилой недвижимости. А со стороны покупателя необходим только паспорт.
Заключение договора. Успех сделки определяется продуманным, грамотно составленным договором. Только юрист-профессионал не пропустит ни одного нюанса в непростом процессе оформления аренды с выкупом.При указании в соглашении «белой» суммы, в случае расторжения сделки покупателю возвращаются потраченные средства. Время полного погашения, указанное в договоре, не должно выходить за рамки арендного срока. Платеж вносится раз в месяц или в квартал.
Реализация соглашения. Покупателю не нужно думать о справках, кредитной истории, стаже, доходах. С его стороны предполагаются определенные финансовые расходы в виде:

оплаты госпошлины;

платы аренды за 1-й месяц;

начального взноса или залога, если эти условия предусмотрены сделкой.

Покупатель въезжает в свое будущее жилье и начинает им распоряжаться. Чтобы сделка завершилась успешно, от арендатора требуется своевременно вносить оплату до полного выкупа.

Размер переплаты при аренде с последующим выкупом

Финансовый механизм подобных сделок аналогичен рассрочке. Размер ежемесячной платы рассчитывается по формуле: стоимость квартиры делят на количество месяцев, составляющих срок договоренности. Например, вы нашли жилье по рыночной стоимости в 3 000 000 рублей. Сколько придется платить ежемесячно, и какая переплата ожидается, в случае заключения договора на:

1-2 года. Ежемесячно: 250-125 000 рублей. Переплата отсутствует. Итоговая стоимость не изменяется - 3 000 000.
2-5лет. Ежемесячно: 125-55 000 рублей. Переплата 10%. В деньгах – 300 000 рублей. Стоимость возрастает до 3 300 000 рублей.
5-7лет. Ежемесячно: 55-41 000 рублей. Переплата 15%. В деньгах- 450 000 рублей. Стоимость возрастает до 3 450 000 рублей.
7-10 лет. Ежемесячно: 41-30 000 рублей. Переплата 20%. В деньгах – 600 000 рублей. Стоимость возрастает до 3 600 000 рублей.

Максимум действия договора составляет 10 лет. Теоретически сделки возможны и со сроком в 15, 20 лет. Но при этом переплата вырастает до огромных размеров. К тому же продавать жилье на протяжении 2-х десятилетий никто не хочет.

Все плюсы сделки аренды с выкупом для покупателя и для продавца

Покупатель, сильно заинтересованный в приобретении конкретного жилья, но не имеющий достаточно средств, получает шанс выкупить его в течение нескольких лет. При этом человек сможет жить в квартире на правах арендатора.

Риск каждой из сторон минимален по отношению друг к другу, если сделка изначально проводилась грамотно и на законном основании. В случае стандартной рассрочки у продавца есть право собственности и выплаченная сумма. Он может заложить жилье, обменять либо продать более выгодно. В связи, с чем покупатель рискует.

Аренда жилья с возможностью выкупа защищена законодательно. Ведь заключенная сделка проходит регистрацию «Росреестра». И продавец уже не имеет право отказать в исполнении соглашения. В течение действия договора не изменяется установленная стоимость квартиры и условия ее использования.

Если продавцу захочется расторгнуть сделку, то закон обяжет его возместить сумму, фактически выплаченную за недвижимость. И хотя стоимость аренды не возвращается, тем не менее, покупатель вправе так же потребовать через суд выплату неустойки.

Плюсы от сделки аренды жилья с выкупом есть и для продавца. В особенности это касается владельцев, которые не хотят получать на руки всю сумму сразу, а предпочитают постоянный источник дохода в течение нескольких лет. Подобный способ продажи жилья может быть интересен пенсионерам, одиноким гражданам в возрасте. Кроме того, продавец квартиры получает еще и прибыль.

При пожелании арендатора досрочно погасить выкуп за жилье, право собственности к покупателю перейдет только тогда, если продавец даст на то согласие. То есть, арендодатель будет получать постоянный доход в виде арендной платы, даже если ему раньше выплатят всю стоимость. Ведь в договоре прописан срок аренды, и арендатор обязан выполнять этот пункт в равной степени с остальными. Выгода арендодателя на лицо. Он остается владельцем недвижимости, пока не закончится срок аренды и получает при этом арендную плату.

arenda s vikupom Если при осуществлении сделки злоупотреблений не было – она считается законной. То есть, когда выполняются условия:

жилье юридически обосновано;

владелец имеет права распоряжаться недвижимостью лично либо с согласия его совладельцев;

недвижимость продают одному лицу либо проинформированным соарендаторам.

Продавец, который не является собственником, продает недвижимость по левым документам, либо одновременно нескольким гражданам – мошенник и должен понести наказание в соответствии с УК РФ.

21.04.2017