Рента: приобрести квартиру или на полжизни увязнуть в кабале

Рента квартиры актуальна и необходима для граждан с финансовыми трудностями или оказавшихся в сложной жизненной ситуации. Это договор, при котором одно лицо передает другому жилую недвижимость под выплаты либо другие расчеты.

Категорию рентоплательщиков в основном составляют молодые граждане, которым не под силу купить жилье по рыночной цене. Рентополучатели – это, как правило, пожилые люди. Для одной стороны сделка выгодна - есть шанс приобрести квартиру. Другая же сторона получает финансовую поддержку для повседневной жизни или бытовой помощи.

По сути, это договор, дающий возможность получить без больших затрат жилье, законную регистрацию, но с отсрочкой пользования недвижимостью. Вместе с тем, статистика свидетельствует о серьезных проблемах для обеих сторон. На практике известно много скандальных историй, связанных с расторжением подобных сделок.

Виды

В законодательстве известно несколько рент. Самые распространенные из них:

1.Пожизненная. Согласно договору, предусматривается передача недвижимости рентоплательщику, который обязуется в свою очередь ежемесячно выплачивать оговоренную денежную сумму рентополучателю до конца его жизни. Причем, выплаты осуществляются только деньгами, ни чем другим заменить их невозможно. Действие сделки прекращается после смерти получателя.

За получателем не сохраняется право на проживание в своей квартире. Но если все же стороны договорятся об этом, то потребуется заключение отдельного договора – безвозмездного пользования.

При пожизненной ренте плательщик:

каждый месяц перечисляет определенную сумму на счет получателя;
не обязан оказывать пенсионеру помощь в быту;
в отдельных случаях может сразу пользоваться жильем, приобретенным по договору;
имеет возможность доказать исполнение договорных обязательств с помощью чеков и квитанций о переводе денежных средств.

2.Пожизненное содержание с иждивением. Данный вид сделки предусматривает право получателя проживать в собственном жилище и получать помощь в виде ежемесячной платы. Либо деньги могут быть заменены «натурой» - покупкой медикаментов, продуктов, оказанием услуг и пр. Стороны договариваются о перечне обязанностей плательщика ренты. Все эти детали прописываются в договоре.При пожизненном содержании с иждивением плательщик:

ежемесячно оплачивает расходы по уходу за престарелым человеком;
не может проживать вместе с получателем. На время действия сделки пенсионер живет в своей квартире;
не всегда может доказать, что он должным образом исполнял свои обязательства по отношению к престарелому.

renta zgilya По мнению экспертов, рентоплательщикам более выгоден пожизненный вариант. А пожилым людям - пожизненное содержание с иждивением. В особенности он привлекает одиноких пенсионеров, которые не в силах себя обслужить. Покупатели глубоко ошибаются, если рассчитывают, что смогут проживать вместе с пожилым человеком. Старики не доверяют, боятся, что их могут преждевременно лишить жизни (отравить, например) или будут обижать.

С другой стороны, совместное проживание не желательно для плательщика. Если что случится со старым человеком - подозревать, в первую очередь, будут именно его. Проживая вместе со стариком, покупатель имеет все возможности для лишения жизни пожилого человека.

Сделки с проживанием очень рискованны и специалисты не допускают их. В некоторых посреднических организациях предлагают клиентам только пожизненный вариант. В виду больших рисков ренты содержания с иждивением такие договора предпочитают вообще не заключать.

После оформления сделки специалисты продолжают держать связь и с плательщиком и с получателем. А именно:

контролируют исполнение договорных обязательств;
помогают в решении бытовых вопросов пенсионера;
при необходимости, нанимают домашнюю помощницу или сиделку.

Подводные камни

Данные о пенсионерах, решивших продать жилье по договору ренты, содержатся в базах посреднических организаций. Составлением договора ренты занимается нотариус. Все издержки сделки ложатся на плечи рентоплательщика.

Участие нотариуса в оформлении ренты минимизирует правовые риски. Функции специалиста заключаются в доскональном изучении всей представленной документации, общении с каждой в отдельности стороной и разъяснении особенностей всех существующих видов ренты. Специалист защищает интересы и права, как плательщика, так и получателя. В его интересах не допустить кабалы для одной из сторон. Оба участника должны иметь представление о возможных последствиях подписания документа.

Вопрос цены

Пожизненная рента. Стоимость жилья, приобретаемого по данному виду договору, составляет 25-40% от рыночной. Первоначальный взнос на квартиру зависит от возраста пенсионера. Чем он старше, тем больше нужно заплатить. Деньги поступают на счет рентополучателя. Далее определяются с размером ежемесячной рентной выплаты. Как правило, это 12 000 – 30 000 рублей. Выплату делают либо фиксированной, либо привязывают к прожиточному минимуму на 1 человека.
Пожизненное содержание с иждивением. В этом случае арифметика намного сложнее, чем при пожизненной ренте. Необходимо все продумать и обозначить в договоре. А именно:

конкретный объем содержания и иждивения;
учесть индексацию содержания, с учетом инфляции или уровня прожиточного минимума;
как рентоплательщик сможет доказать, что добросовестно исполняет обязательства;
учесть привязку платежей к прожиточному минимуму (если это есть);
указать, что плательщик с интервалом в 3 месяца будет предоставлять получателю расчет расходов по такой формуле ПМ-ОС=Х. Расшифруем: ПМ – установленный ежемесячный прожиточный минимум на человека. ОС - стоимость содержания за 1 месяц. Х- разница, подлежащая доплате за конкретный месяц.

3.Бесплатная передача ренты. Если по договору не предусматривается начальный единовременный платеж, то ежемесячно рентополучателю должны будут перечислять сумму, которая не меньше прожиточного минимума на человека. Тогда как общий объем содержания пенсионера в месяц в этом случае уже будет стоить не менее 2-х прожиточных минимумов. О распределении средств стороны договариваются между собой. К примеру, ежемесячная плата по договору – 30 000 рублей. Половину плательщик перечисляет пенсионеру, а на остальную сумму покупает продукты, лекарства, платит сиделке и др.

dokument II.Риски

Зачастую радужные мысли о быстром приобретении дешевого жилья, затмевают реальную картину, которую может таить в себе рента. Прежде чем вступить на этот путь, оцените все возможные опасности. Рентоплательщик после заключения договора сталкивается со следующими проблемами:

Бессрочность договора. Он не предусматривает сроков. Возможно, придется ежемесячно платить не одно десятилетие. Все зависит от того, сколько проживет получатель после заключения сделки. За это время могут случиться непредвиденные трудности. Можно потерять работу, заболеть и даже умереть. В последнем случае обязанности рентоплательщика переходят к его наследникам. Если плательщик надумает перепродать недвижимость, то без согласия рентополучателя, заверенного нотариусом, у него ничего не выйдет.
Нерентабельность сделки. Смысл приобретения квартиры теряется, в связи с ощутимым падением цен на недвижимость за время действия сделки.
Недееспособность рентополучателя. При выявлении неадекватности пенсионера сделка может быть расторгнута. Перед заключением договора будущему получателю ренты необходимо обследоваться у психоневролога и нарколога. Как правило, сделка у нотариуса проходит в присутствии судебно-психиатрического эксперта. Специалисты не рекомендуют связываться с престарелым, у которого выявили расстройства психики. Но если рента для недееспособного человека это единственный способ получить помощь, тогда суд для него назначает опекуна. Ренту оформляют с ним. Плюс, необходимо в органах опеки взять разрешение.
Рентополучатель передумал. Например, у пожилого человека появился родственник, он хочет договор расторгнуть. Через суд пенсионеру вернут имущество. Плательщик компенсации не получит, все потраченные деньги пропадут. Причиной аннулирования сделки может стать недобросовестность получателя. Пенсионер отказывается от ранее принятого решения, якобы из-за некачественного исполнения обязанностей плательщика. Если это рента пожизненная, то для доказательства подойдут квитанции о ежемесячной оплате. А вот при пожизненном содержании с иждивением доказать свою правоту будет трудно.

После смерти плательщик обязан похоронить пенсионера, и недвижимость переходит в его собственность. Можно приступать к ремонту, собираться к переезду или продавать квартиру. Но придти к этому не так просто.

23.03.2017