Покупка квартиры через посредника. Готовим вопросы для риелтора
Любой покупатель недвижимости заинтересован в выгодной сделке, проведенной в рамках закона. При покупке квартиры через риелтора успешность результата во многом зависит от грамотности специалиста. Поэтому выбор посредника, в особенности, если это первый опыт для покупателя на рынке жилья, является ответственным шагом. Практика показывает, что поиск по рекомендациям - один из самых успешных способов выбора риелтора без риска нарваться на аферистов. Узнать отзывы можно от родных, близких, друзей, просто знакомых людей. И даже при отсутствии хороших, подобный способ поиска имеет свои плюсы - появится точная информация о том, с какими посредниками вообще не стоит связываться.
Итак, нашелся подходящий агент. Как выстроить общение с риэлтором? Главное, не нужно по 100 раз на день связываться с ним. Настоящему профессионалу нет надобности «сидеть на телефоне». В случае появления подходящего варианта он сам поставит покупателя в известность и всегда будет на связи, если у того появятся вопросы при покупке жилья.
О чем спросить у риелтора на первой встрече?
Практика показывает, что неопытному покупателю, сложно сформулировать свои мысли на первой встрече с посредником. Поэтому обдумайте заранее пожелания и подготовьте примерные вопросы. Можно спросить, например:
- о ситуации в интересующем сегменте рынка недвижимости. Проявить интерес в отношении средних цен, уровней спроса/предложения. А так же, как остаться в выигрыше в сегодняшних условиях;
- о конкретных планах насчет вас, после того, как опишите свою ситуацию и пожелания;
- стоит ли оформлять ипотеку;
- о размере комиссии за услуги;
- сколько в рамках соглашения можно рассмотреть вариантов;
- как часто и каким способ будет осуществляться связь.
Что покупателю необходимо выяснить у агента, если квартира уже выбрана?
- Подробности о приватизации. Хотя неприватизированного жилья на рынке недвижимости сегодня ничтожно мало, вместе с тем данный факт все же нельзя не учитывать. Ведь за выдачу свидетельства о праве собственности придется заплатить довольно приличную госпошлину. А если жилье приватизировано, то стоит поинтересоваться у агента, сколько на момент его приватизации было зарегистрировано жильцов. Кроме владельца квартиры претендовать на нее могут и другие субъекты. Чтобы не столкнуться в дальнейшем с проблемами, заранее позаботьтесь о юридическом заключении, указывающем на отказ от приватизации жилья в пользу другого лица.
- Информацию о собственнике жилплощади. Кто реально владеет квартирой и где его местонахождение в настоящее время? Бывает, что владелец, в виду каких-либо обстоятельств, находясь за пределами области или страны, поручает продажу своей недвижимости исключительно посреднику. Во избежание непонятных моментов в сделке риелтору придется постоянно контактировать с настоящим хозяином жилплощади. Тем не менее, нет никаких гарантий, что владелец по возвращению домой не поменяет своего решения насчет продажи квартиры (к примеру, при подорожании недвижимости, смерти одного из членов семьи и др.). Поэтому лучше все же для покупателя, чтобы владелец проживал на территории нахождения реализуемой квартиры.
- О наличии/отсутствии несовершеннолетних собственников. Если таковые имеются, то «добро» на продажу жилплощади обязательно должны дать в органах опеки.
- Как долго продается недвижимость? На продолжительность продаж влияет, как завышенная стоимость, так и сторонние факторы. Если продажи затянулись, не исключено, что в процессе сделки могут возникнуть досадные нюансы.
- В каком состоянии дом? Когда капремонт и не планируют ли здание сносить? При выборе жилья для покупки в числе немаловажных факторов всегда остается качество внутренней отделки. Тем не менее, нужно не забывать, что строению, «прожившему» 2-3 десятилетия, вскорости потребуется капремонт. А это для будущего собственника чревато дополнительными хлопотами. Жилье старого фонда (малоэтажные дома 50-60 гг.) вообще могут планировать под снос. Каждый риелтор обязан владеть такой информацией. Предоставляют ее в исполкомах по районной принадлежности зданий.
- Не заложена ли недвижимость? Зачастую граждане берут в банке кредит или у физического лица огромную денежную сумму взаймы, жертвуя при этом личным жильем. Ко времени купли-продажи может выясниться, что реализуемая квартира находится в обременении.
- Сколько зарегистрировано на жилплощади человек и кто проживает? Право полной собственности на недвижимость можно получить только при отсутствии прописанных в квартире. На выписку из жилплощади всегда уходит немало времени. К тому же, если хозяину негде зарегистрироваться, то этот процесс может затянуться на пару-тройку месяцев. Пустующая жилплощадь – для покупателя наилучший вариант. В этом случае жилище освободится намного быстрее.
- Как долго хозяин владеет квартирой? Если срок нахождения в собственности насчитывает менее 3-х лет, то действующее законодательство возлагает на продавца выплату 13-процентного налога с суммы, которая превышает 1 000 000 рублей. Нужно выяснить, готова ли вторая сторона заплатить такую сумму или сделка будет аннулирована на этапе ее заключения.
- Квартиру реализуют в виде прямой продажи или обмена? При обмене продавец ищет встречный вариант и только после этого проводят сделку купли-продажи. Поэтому на приобретение жилья может потребоваться больше времени.
Риелтор обязан:
- регулярно устраивать показы квартир, соответствующих параметрам и запросам своего клиента. Причем, время согласовывается в угоду покупателя, а не агента.
- организовывать предоставление аванса на приобретаемое жилье, в случае подбора подходящего варианта, когда покупатель уже готов к совершению сделки. Данная мера является обязательной в современном обществе, так как гарантирует приобретение клиентом именно этой недвижимости.
- вести подготовку всей требуемой документации для покупки жилья. Консультировать своего клиента по вопросам, касающихся оформления бумаг и их содержания. При обнаружении несоответствий в документах или подозрительных моментов, бумаги лучше показать специалистам любой юридической консультации.
Даже если удалось выйти на самого хваленого агента, стопроцентно доверять не стоит. Задавайте все интересующие вопросы, не боясь выглядеть назойливым. Следите за работой риелтора, проверяйте его. В сделках, где задействованы большие деньги, всегда много подвохов.
27.11.2017
Вопрос-ответ