Почему в Европе не продают недостроенное жилье?
Основную долю покупок на российском рынке первичной недвижимости составляют квартиры, приобретенные по ДДУ. По договору долевого участия покупают еще не построенное жилье. На момент заключения соглашения строительство может даже и не начаться. Продаваемый объект находится в проекте, на бумаге. А вот европейцы не имеют представления о том, как можно купить недостроенную квартиру. Подобная практика в большинстве стран Европы просто отсутствует.
Причина разного подхода к продаже новостроек в России и в Евросоюзе кроется в отличиях развития отечественного и европейского рынка первичной недвижимости. Формирование института долевого строительства в России было обусловлено сложившимися экономическими условиями. Схема банковского кредитования застройщиков при переходе на рыночную экономику не прижилась в связи:
- с высоким процентными ставками (в Европе они были намного ниже). Занимать в банках деньги было не выгодно;
- с неготовностью банков предоставлять займы под застройку. Очень редко кто из решившихся на кредитование предлагал сумму на весь проект;
- с обязательным условием предоставлять банкам часть построенных площадей. Банки, кредитовавшие стройки, стремились к активному участию в инвестировании.
Действенной альтернативой банковскому кредитованию в то время стало вложение потребительских денег. Сначала строительные проекты реализовались по различным схемам – соинвестирование, предварительный договор купли-продажи и ЖСК. Затем на рынке запустили систему долевого участия, которую сегодня регламентирует ФЗ №214.
Как работают европейские застройщики?
- Банки. Если в России застройщики привыкли работать с конечным потребителем, то в европейских государствах предпочтение отдается банковским кредитам. Застройщики смело их берут для проектов, поскольку процентные ставки невелики.
- Контрактные сбережения. Вместе с тем европейцы практикуют систему контрактных сбережений, позволяющую накапливать средства на жилье. Например, немцы, вкладывают денежные суммы в строительные сберегательные кассы. Государство помогает частному лицу, финансируя часть денег в рамках контракта о стройсбережениях. Спустя 6-7 лет вкладчик оформляет жилищный кредит для покупки недвижимости. Подобная система надежная и прозрачная. Стройсберкассы не вправе осуществлять какую-либо другую деятельность, кроме как привлекать средства частных лиц для вложения в стройку.
- Сберегательные счета. Похожие схемы работают у французов и англичан. Во Франции для оформления займа на жилье частное лицо изначально копит определенную часть средств на сберегательном счете. По достижению необходимой суммы гражданин может взять кредит. Ставки до 4% не выше. Более того, у французов действует ряд автономных кредитных организаций, предоставляющих займы исключительно застройщикам и землевладельцам.
Деятельность строительных обществ в Англии приближена к германским стройсберкассам.
Указанные разновидности контрактного сбережения, действующего в Европе, несколько напоминают накопительные кооперативы в России. Однако данная схема не популярна у россиян. Больше распространено прямое гражданское финансирование строительного объекта.
Особенности европейского рынка первичной недвижимости
Отечественный первичный рынок – это, скорее всего, недвижимость на бумаге или в стадии котлована. Ко времени сдачи объекта преимущественная часть жилплощади уже распродана.А что у европейцев?
- Первичный рынок Европы предлагает готовое жилье, нередко с полной меблировкой.
- Строящиеся квартиры в Европе дешевле на 20-30% чем готовые. Поэтому застройщику продавать «квадраты» розничным покупателям на этапе строительства не выгодно. Кроме того, для реализации потребуются маркетологи, продавцы и другие сотрудники, которым нужно платить. Исключением могут быть крупные инвесторы, приобретающие огромные объемы жилья, к примеру, 1/3 часть квартир.
- Европейскому покупателю тоже не выгодно приобретать жилье в строящемся доме. Из-за дороговизны недвижимости европейцы так же вынуждены оформлять жилье в ипотеку. Но если кредит на готовые квартиры банки им дают под 4%, то в случае со строящимся домом в ипотеке могут просто отказать. Недостроенные объекты считаются потенциально рискованными и банки предпочитают с ними не связываться. В виде исключения кредитная организация может дать «добро», если речь идет о крупном проверенном инвесторе.
- В большинстве европейских государств (например, во Франции) застройщику не перечисляют сразу всю сумму за строящуюся недвижимость. Деньги вносятся поэтапно. Например, при получении разрешения на стройку – 5%, при завершении строительства- 70% и остальную сумму после сдачи объекта.
В странах Евросоюза покупать в ипотеку выгоднее готовые квартиры – и процент ниже и объект достроен. Система кредитования без рисков для заемщика обусловлена устойчивой экономикой государства.
Одна из причин долгостроя в России
В России существует проблема, связанная с разграничением собственности на землю и на объект недвижимости на этой земле. До сих пор действует два отдельных права собственности, согласно которым земельный участок может принадлежать одному гражданину или юридическому лицу, а постройка - быть собственностью другого. Это порождает много конфликтов при возведении объектов недвижимости. В особенности если их строят по инвестиционным контрактам. Затяжные судовые разбирательства зачастую возникают на базе арендных отношениях. А ведь получение земли под застройку с помощью арендного договора является, чуть ли не единственной возможностью реализации права на строительство. При не разрешении споров между застройщиком и владельцем земли стройка останавливается, превращаясь в долгострой. Собственник участка не продлевает договор аренды, что не позволяет застройщику проводить в дальнейшем строительные работы. Многие объекты до сих пор не достроены по этой причине, хотя строить их начинали много лет тому назад.
В европейских государствах вопрос права собственности на земельный участок и дом на нем отрегулирован. Страны выработали свои концепции разграничения прав на землю и возводимые объекты недвижимости. На строения в Германии, Швейцарии, Австрии и Эстонии отдельного права собственности не существует. По закону этих государств, возведенные дома входят в состав земельного участка, и владелец земли становится полноправным собственником всего объекта. Если бы в России решили вопрос права собственности на землю и на дом, число судебных разбирательств из-за строительства жилья заметно бы сократилось.
13.03.2017
Вопрос-ответ