Особенности приобретения жилья для сдачи внаем

Многие россияне вкладывают средства  в бизнес. Другие зарабатывают на депозитах. Достаточно распространенным способом вложения денег с пользой остается инвестирование в недвижимость для перепродажи либо сдачи внаем. Купить столичную жилплощадь с целью получения в будущем стабильного дохода за счет аренды «квадратов» – дело менее хлопотное и не такое рискованное, по сравнению с остальными способами инвестирования. 

Выбирая вариант инвестирования со сдачей жилья, нужно не забывать о значимых отличиях в требованиях к недвижимости для аренды и к жилплощади под себя. Большинство личных запросов могут оказаться абсолютно неуместными, затратными и непонятными квартиросъемщикам. Планируя покупку, распишите все риски, факторы и возможности. Это в первую очередь касается, бюджета (трат на приобретение, ремонт и др.) и места расположения (удаленности от транспортных инфраструктур, магазинов, дошкольных и учебных заведений.)

Круг арендаторов  обозначается стоимостью «квадратов»:

1. «Однушки» без ремонта, вдали от центра  и объектов инфраструктуры (магазинов, детских заведений и остановок общественного транспорта), интересны, как правило, небогатым квартиросъемщикам. Дешевая жилплощадь привлекает студентов, перебивающихся небольшими заработками. А также людей, приехавших подзаработать на жизнь из других регионов или стран. Учитывая особенности контингента сложно рассчитывать на добропорядочность временных пользователей имущества. Но зато и на восстановление жилища не придется много тратиться, в случае, если квартиранты что-то повредят.
2. Квартиры класса «эконом», со свежим бюджетным ремонтом, добротной, хотя и не новой, мебелью, исправной бытовой техникой, но на удалении от центра, тоже сдаются недорого. Квартиросъемщиков для такого жилья найти несложно на любой срок найма.
3. «Однушки» (реже, «двушки»), с современной отделкой и обстановкой, с полным арсеналом техники, недалеко расположенные от центра, популярны у молодых арендаторов. Съем жилья среднего класса могут позволить себе работающие супруги либо студенты с достаточным уровнем обеспечения.
4. Многокомнатная просторная жилплощадь среднего класса с аналогичными критериями, как в предыдущем варианте, востребована для продолжительного съема у семейств с детьми. Такие квартиранты попадаются не часто.
5. Элитное жилье в центре, с эксклюзивной отделкой, стильной обстановкой, полным комплектом передовой техники -  стоит дорого. Найти квартиранта на долгосрочную аренду такого объекта непросто, вне зависимости от квадратуры и количества комнат.  

Арендовать жилье класса «эконом» в Москве - стоит порядка 30 000 рублей в месяц. Средняя арендная ставка на приличную «однушку» площадью в 40 «квадратов» - не менее 35 000 рублей. Этого дохода москвичу, со средними потребностями и при наличии собственной жилплощади, хватает на коммуналку, продукты, медобслуживание, приобретение одежды, развлечения. Вместе с тем требуется учитывать необходимость в освежении квартиры с периодичностью хотя бы раз на 5 лет. И это, если съемщики попадались сносные. Стоимость самого косметического ремонта не обойдется 20-ю тысячами. Строители за кв. м берут от 2 000 рублей.

Если на жилье мало желающих (как в 2-х последних пунктах), значит, помещениям грозят простои, а их хозяину – убытки. Дорогостоящие премиальные «квадраты» приобретать лучше в личное пользование, нежели сдавать.

Потенциальные квартиросъемщики

Покупая недвижимость для пассивного заработка, ориентируйтесь на запросы арендаторов желаемой категории. Пожелания квартиросъемщиков в основном касаются состояния квартиры и удобств ее расположения. Человеку, приехавшему в столицу учиться или на заработки, выгодно снимать «однушку», и подешевле. С местом расположения поближе к автодорожной/железнодорожной развязке, к учебному заведению, к месту работы. Семья с детьми скорее выберет «двушку» или «трешку» с косметическим ремонтом, неподалеку от остановки или автостоянки, объектов социальной значимости. Трехкомнатную жилплощадь с минимальными удобствами обычно снимают группами – сразу по несколько студентов/рабочих. Идеальными арендаторами считаются:

1. Целеустремленные студенты (главным образом, девушки), решительно настроенные на учебу. Если за аренду платят родители, желательно подстраховаться от конфликтов, взяв их контакты.
2. Одинокие люди или супружеские пары без детей, возраст которых перешагнул за 23 года. Молодые люди больше заинтересованы в карьерном росте и улучшении своего благосостояния, нежели в развлечениях.
3. Семьи с детьми, готовые на долгосрочную аренду. О возмещении убытков в случае, если дети попортят имущество, договариваются заранее.

В каком районе жилье выгоднее сдавать?

Местоположение определенно сказывается на арендных ставках и соответственно на рентабельности. Для пассивного заработка приобретать жилье выгодно то, которое находится недалеко от:

• авторитетных учебных заведений (высших, средних) –  если собираетесь вселять студентов;
• метро и остановок наземного транспорта - можно быстрее найти съемщиков и оправдать повышенную цену, благодаря удобству передвижения;
• объектов социальной важности (магазинов, детских и лечебных учреждений) – если намерены предоставлять жилплощадь семейным квартирантам;
• парковок – если в планах приобретение элитных «квадратов»;
• делового центра – если намерены сдавать жилье обеспеченным деловым квартиросъемщикам.

Значимость комнатности и планировки для съемной недвижимости

Статистика говорит, что однокомнатная и максимум двухкомнатная жилплощадь – наиболее популярны в  качестве съемного жилья. В списке сверху вниз по востребованности «квадратуры» под аренду:

• На 1-м месте – «однушки» до 40 кв. м (либо 25-квадратные студии), класса эконом/комфорт, со свежим ремонтом, балконом и максимумом удобств. Выгоды такой недвижимости под съем для арендодателя очевидны: «квадрат» стоит дороже, расходы на текущий и капремонт в общей сложности меньше, нет дефицита в спросе, так как потенциальных съемщиков предостаточно. На полную окупаемость такой квартиры уходит 13 лет. А это быстрее на 2 года, по сравнению с «двушкой» аналогичного класса.
• На 2-м месте «двушки» и «трешки». Приобретать 2-х и 3-комнатное жилье выгодно при хороших скидках. Например, в связи со срочностью отъезда продавца. По сравнению с популярным однокомнатным жильем, обслуживание квартир с 2-3-мя комнатами, в том числе и их ремонт, арендодателю обойдется дороже. Желающих заселиться на такую жилплощадь поменьше.
• На 3-м месте многокомнатная жилплощадь. Она считается наименее ликвидной. Сдавать ее сложно из-за огромных рисков повреждения недвижимости. Квартиросъемщиками дешевого многокомнатного жилья зачастую становятся группы людей - студенты или рабочие.
• На 4-м месте комната/комнаты в квартире. Приобретать жилище подобного формата под аренду не стоит. Прежде всего, из-за возможных конфликтов с соседями по причине частой смены квартирантов. Кроме того, в спорных ситуациях учитывается мнение не только владельцев жилья, но и самих арендаторов.

Специалисты недвижимости не рекомендуют приобретать под аренду помесячно жилища с европланировкой. Сглаженные или скошенные углы, наличие террас или эркеров отнюдь нравятся не всем. Модные решения могут отрицательно сказаться на поисках съемщиков. Оптимальный вариант – квартира классической планировки, с изолированными функциональными комнатами правильной геометрии. Лучше, если жилплощадь с просторной кухней и хозяйственным помещением.

Эксклюзивный вариант рядом с деловым центром – выгодное решение для посуточной сдачи вне зависимости от комнатности,Иностранные менеджеры высшего звена за необычное жилье в полуподвале или на мансарде, либо с уникальной планировкой, готовы платить дорого, что ускоряет окупаемость.

Две однокомнатные или одна двухкомнатная?

«Однушки» всегда были востребованы на рынке аренды. Около 40% спроса в массовом сегменте приходится на долю однокомнатного жилья. «Двушки» тоже предпочитают снимать многие. В двухкомнатных квартирах желают жить 25% нанимателей. Плюсы и минусы имеют оба варианта.

Процедура приобретения 2-х «однушек» сложнее и затратнее. Необходимо дважды выбирать недвижимость, заключать сделки, держать на контроле процесс по двум объектам. Но по сравнению с квартирами большей площади, спрос на такое жилье остается стабильным и дорожает оно больше. Декабрьские ставки за аренду приличной однокомнатной жилплощади в Москве держатся на уровне 30-35 000 рублей. Риск простоя съемных «квадратов» минимальный, арендодатель обеспечен стабильным пассивным заработком. К тому же однокомнатному жилью несложно придать товарный вид, а в случае форс-мажора – проще продать.

Что касается одной «двушки», то процесс ее выбора и приобретения проще, как и контроль над самой арендой. Хозяин приводит в порядок только один объект и контактирует только с одним квартиросъемщиком. Купить двухкомнатное жилье получится намного дешевле, нежели по отдельности две «однушки». В двухкомнатных квартирах заинтересованы семьи с детьми, предпочитающие аренду не на один год. А это пророчит на долгое время стабильный доход. С другой стороны, наличие узких коридоров, непрактичных ниш в «двушках» зачастую отпугивает съемщиков - кому хочется оплачивать нерабочее пространство. "Двушки" дольше окупаются, учитывая, что цены за съем двухкомнатного жилья соизмеримы с ценами за однокомнатное, стартуют с тех же 35 000 рублей

Получается, что сдавать две «однушки» по ставке в 35 000 рублей выгоднее - они быстрее окупаются.

«Первичка» или «вторичка»?

Если стоит вопрос выбора между новостройкой и вторичным жильем, то для аренды более подходит последний вариант. Обжитую квартиру можно сразу запускать в работу. На арендную плату и спрос не столько влияет возраст дома, сколько месторасположение. Преимущество недвижимости вторичного рынка заключается в развитой инфраструктуре, чего нельзя сказать о новостройках. Вместе с тем, приобретение «первички» на ранних стадиях строительства обходится дешевле на 25%.Но до запуска ее в работу придется ждать порядка 2,5 лет. За это время однокомнатная жилплощадь в 40 кв.м. могла бы принести более 1 000 000 рублей дохода.

Многие граждане на будущее стараются обеспечить «крышей» своих еще маленьких детей. В связи со снижением порога входа на московском рынке и низкими ипотечными ставками с участием государства, жилье все чаще приобретают в строящихся домах. По достижению совершеннолетнего возраста дети могут переехать жить в собственную квартиру. Но до наступления этого момента жилплощадь способна приносить семейству стабильный дополнительный доход, если ее сдать в аренду.

Недорогие и небольшие по площади квартиры в районе с развитой инфраструктурой – вот что интересует нанимателей. А значит, именно такое жилье рекомендуют приобретать потенциальным арендодателям специалисты недвижимости.

22.12.2017