Особенности приобретения квартир в новостройке по договору переуступки прав требования
Для приобретения квартир на рынке первичного жилья покупатели чаще всего используют так называемую цессию - переуступку прав требования. Обычно все ликвидное жилье распродается еще на этапе завершения строительства. Поэтому цессия – это шанс приобрести жилплощадь в понравившемся месте и по интересной цене еще до сдачи дома или продать ее с целью получения приличной выгоды. Однако решившиеся воспользоваться механизмом переуступки прав должны четко понимать, как осуществляется данная процедура, насколько выгодно их приобретение и что без определенных юридических рисков, связанных с цессией, им не обойтись. В особенности это касается покупателей.
Для кого выгодна цессия?
Цессия в юридическом понимании представляет собой фактическую сделку купли-продажи жилплощади, оформленную по договору переуступки прав требования (ДППТ). От продавца квартиры к цессионарию происходит передача прав и обязательств, вытекающих из соглашения о долевом участии между дольщиком и застройщиком.
Цессия особо востребована у инвесторов, которые покупают еще несуществующие объекты на старте их продаж и продают намного дороже на последней стадии строительства, но еще до сдачи объекта. Ведь при продаже готовой квартиры, а не права требования, инвестору нужно будет заплатить налог, из-за чего он теряет в прибыли. В зависимости от параметров жилья, включая его тип, востребованность, расположение, репутацию застройщика и др., прибыль от продажи квартиры по переуступке реально может составить порядка 40%.
На финале строительства по ДППТ нередко продают «квадраты» и сами застройщики, по причине отмены брони или из-за оставшейся части невыкупленных квартир. Стоимость жилья в конце строительства выше в среднем на треть, чем в начале. У застройщика она почти всегда больше, чем у инвестора. Например, стоимость «двушки» в одной из питерских новостроек на старте продаж составляла 5 860 000 рублей, цена от застройщика после сдачи дома выросла до 7 530 000 рублей. А цена по переуступке – 7 000 000 рублей.
Переуступку используют и дольщики, которые передумали по каким-то причинам и теперь намерены вернуть свои вложения. Цессия для них – шанс избежать штрафных санкций, предусмотренных в соглашении с застройщиком при аннулировании ДДУ. При продаже своего недостроенного жилья через договор цессии, дольщик может полностью возвратить свои вложения и вдобавок еще получить прибыль, поскольку строящееся жилье растет в цене.
Заключение ДППТ возможно только до реализации прав на построенное жилье. После того как оформлен акт приема-сдачи дома и дольщик получил на квартиру права, переуступку использовать уже не получится. Особенность цессии заключается в том, что покупателю жилья по переуступке передаются все права продавца (цедента). Вместе с тем, цессионарий обязан будет выполнять в будущем все первоначальные условия ДДУ, например, выплаты по утвержденной схеме. Свои же условия в соглашении он оговаривать не может.
Преимущества переуступки прав для покупателя:
- можно купить желаемое жилье в понравившейся новостройке, если все квартиры уже распроданы;
- иногда цессия при покупке жилья выгодна приобретателю в финансовом плане. Некоторые продавцы, с целью быстрой реализации «квадратов», продают их на финишном этапе строительства дешевле, чем они стоят у застройщика. Стоимость строящегося жилья у частного инвестора на практике меньше в пределах 3-25%, чем у застройщика;
- механизм цессии зачастую выгоден ипотечникам. Покупателю, оформившему ипотеку и приобретающему жилье у застройщика на начальном этапе строительства, приходится на протяжении месяцев/лет платить проценты по кредиту. При этом он не может жить в приобретенной квартире, а проценты по кредиту до сдачи жилья в эксплуатацию зачастую существенно выше, чем, если бы это был готовый объект. Если договор переуступки права заключается на финише строительства (нет возможности заключить ДДУ), то выплачивать ипотечный кредит покупатель может непосредственно перед въездом в новую квартиру.
О плюсах цессии для продавцов говорилось выше. Продавцы имеют реальную возможность получить прибыль за счет роста цен на различных этапах строительства, а также вернуть вложения, внесенные по ДДУ, без штрафа от застройщика.
Риски, связанные с договором цессии
По сравнению с инвестором и застройщиком, при оформлении договора переуступки прав у покупателя рисков больше всех. Однако большинство из них можно свести к нулю, если владеть определенными правовыми знаниями и отлично ориентироваться в условиях сделки. Покупатель рискует в отношении надежности инвестора и застройщика, а также будет ли передано ему жилье застройщиком и не откажут ли в оформлении документов в Росреестре. Если квартиру по ДДУ полностью оплатили, а передачу прав по договору зарегистрировали в Росреестре, то застройщик обязан передать жилье покупателю. Тем не менее, встречаются и случаи отказа. По договору ЖСК, если сделка осуществлялась без согласия застройщика, квартиру могут не передать. Аналогичные случаи могут быть и по ДДУ, если в договоре прописано о необходимости участия в переуступке прав самого застройщика.
И даже при возможности проведения переуступки без застройщика, покупатель обязан уведомить его о цессии, чтобы прежнего дольщика случайно не пригласили на утверждение акта приемки-передачи. Застройщик по данному акту не передаст квартиру покупателю, если продаваемое жилье полностью не оплатил первый приобретатель. Новому дольщику могут отказать в регистрации сделки при самостоятельном предоставлении документации в Росреестр, так как не каждый обладает правовыми знаниями и особенностями их практического применения. Новый приобретатель жилья после неудавшейся попытки регистрации обычно обращается к застройщику, как к лицу, которое сопровождает аналогичные сделки и ему помогают решить эти трудности.
Переписывать ДДУ на нового дольщика при переуступке права нет необходимости. На основании договора и соглашения о перемене лица, которые хранятся в архиве Росреестра, и аналогичных документов у нового приобретателя, на него регистрируется право собственности по завершении строительства жилого объекта. Во избежание рисков покупатель должен владеть полной информацией, как о застройщике, так и продавце. А именно, узнать, не затягивал ли раньше застройщик со сдачей объектов и если были такие случаи, то, насколько долгой была просрочка. Не было ли проблем с эксплуатацией жилья у владельцев новых квартир после заселения.
Что касается рисков инвесторов, то при продаже жилья по договору цессии они разве что только могут не найти покупателей. Но этот риск можно минимизировать, если изначально выбрать ликвидное жилье от проверенного застройщика. Впрочем, инвестор всегда рискует влипнуть в долгострой, а потому в выборе застройщика он должен быть очень внимательным. Основным критерием надежности проекта является активное строительство. Сам же застройщик при продаже квартиры по переуступке практически ничем не рискует. После продажи прав требования его не волнует, что будет делать с жильем новый приобретатель. Да и в сделке он может вообще даже не участвовать. Застройщик в сделке выступает в качестве лица, уведомляющего о передаче права в соответствии с законодательными требованиями. Он также может данную сделку сопровождать, обеспечивая граждан необходимыми консультациями, помогать дольщикам в подготовке документации и в регистрации документов в Росреестре.
1.10.2016
Вопрос-ответ