Местным властям разрешили изымать долгострои

Когда и как работают новые законодательные нормы?

Нововведения в  законе  вступили в силу с 1-го марта 2015 года. В рамках новых законодательных норм прописан порядок отчуждения недостроенных объектов. Эти нормы работают в случае, когда застройщик начал строительство объекта на земле, арендованной у   местных властей. При этом срок аренды вышел, а строительство так и не довели до  финиша. Порядок распространяется при наличии заключенного договора аренды или права собственности  на недостроенный объект,  которое зарегистрировали  после 1-го марта 2015 г. В этом случае закон предполагает инициирование  судебного иска  со стороны исполнительного органа госвласти либо местного самоуправления с требованием продать объект. По судебному решению долгострой теперь могут изъять и продать  на аукционе. В общем, с новым законом судьба долгостроя  может   решаться только местными властями и участие собственников  при этом или  вторых сторон не требуется. Тем не менее, если будет доказано, что сроки строительства нарушены собственником из-за действия/бездействия самих  чиновников или  по вине служб, которые эксплуатируют инженерные коммуникации, относящиеся к долгострою, то суд может и не удовлетворить иск.  

 Если же публичные торги признают несостоявшимися, то долгострой может приобрести в  собственность сам арендодатель  земли. Сделать он это может   в 2-месячный срок со времени, когда торги были признаны несостоявшимися. И причем купить этот объект  по стартовой цене. Вырученные от продажи средства передаются собственнику. Из общей суммы вычитывают  расходы, как на подготовку, так и на проведение торгов. В случае, когда местные  власти  объект купить не пожелали, его  хозяин  для завершения стройки может воспользоваться правом на трехлетнюю  аренду данного участка. Отметим, что  раньше  прекращение права собственности на недостроенный объект возможным было лишь  по соглашению сторон.

Что думают о нововведении юристы?

 Мнения экспертов в отношении принятого нововведения  противоречивые. Закон принимался с целью дисциплинировать застройщиков,  формировать у них ответственный подход к срокам строительства. В другом случае объект был бы утерян. По мнению юристов, сама по себе идея законодателя неплохая, но ее реализация чревата подводными камнями. Ключевой проблемой является то, что не определено на каком уровне  находится незавершенность строительства. Ведь объектами незавершенного строительства считается и котлован, и готовое здание, но которое еще не приняли в эксплуатацию. В связи с чем, нововведение в законе создает  возможность или же угрозу изъятия  практически готовых зданий и сооружений. Следующий момент – обязательность подобного отчуждения. Если отталкиваться от  того, что  при просрочке  аренды власти обязаны будут инициировать изъятие, то на данную процедуру потребуются время и средства. Что касается времени, то на классическую судебную процедуру уйдет не меньше 5,5 месяцев, начиная от момента, когда подавался иск, и до получения решения в суде. Для этого мероприятия потребуется наличие проектно-сметной документации, а также исполнительной документации по строительству. Судебные дела могут затянуться даже на год, в случае если собственник выступит против отчуждения. В отношении средств, можно сказать, что расходы потребуются как на финансирование самих процедур, так и в связи с отвлечением персонала для участия в суде. При наличии большого количества долгостроев расходы соответственно  будут также огромными. В случае несостоявшихся торгов арендодателю придется выкупать объект, иначе все его деньги, потраченные на проведение мероприятий по отчуждению, будут выброшены на ветер. Если же собственник участка недостроенный объект приобретет, то ему грозят расходы для завершения строительства.  Существует также проблема, связанная с третьими лицами, например, дольщиками.  Все проблемы с реализацией нововведения обоснованы нарушением базового принципа отношений между властью и хозяйствующими субъектами, говорят юристы. Власть, считают они, должна управлять, а не участвовать в хозяйственной деятельности.

Мнение строителей

 Представитель одного из московских стройкомплексов новые законодательные меры называет   положительным изменением. Ревизия долгостроев столичными властями была инициирована еще в 2011 году.  С этой целью при департаменте градостроительства создали специальную оперативную группу. С того времени из списка недостроенных объектов были исключены 189 долгостроев. Часть объектов из вышеназванного количества уже эксплуатируются, некоторые продолжают строиться, остальные прекращены. Однако стоит отметить, что из перечня исключили, главным образом, объекты, на возведение которых разрешение давал  сам город. В списке федеральных долгостроев остаются еще 73 объекта. В их числе музейный комплекс Третьяковской галереи, что на Кадашевской набережной, гостиница «Зенит» и УДЦ на пр. Вернадского вл.82 (территория Академии народного хозяйства) и др. Однако изъятие объектов у федеральных структур довольно проблематично, поскольку земля под ними является собственностью России. А Москва к таким участкам имеет только косвенное отношение. Поэтому законодательное  нововведение в этом случае применяться не может.

25.04.2015