Какие ошибки допускают продавцы жилой недвижимости в кризисное время

Несмотря на нестабильную макроэкономическую ситуацию  в стране, желающих продать/купить жилую недвижимость всегда хватает. Собственники стремятся реализовать свое жилье, не дожидаясь, когда рынок стабилизируется. И на это могут быть разные причины. Среди самых «популярных» - улучшение жилищных условий и  семейные дела, когда требуется увеличение жилплощади, либо есть необходимость  разъезда с родственниками, или приобретение недвижимости для детей. Однако продать жилье любого класса на  вторичном рынке  не так просто. Сегодня спросом у россиян   больше пользуются объекты  недвижимости в новостройках, а реализация вторичного жилья затягивается на месяцы, а то и на годы. Тем не менее, проблема кроется не  только в этом. Практически все продавцы совершают ошибки. Ведь большинство людей   крупной операцией подобного рода сталкиваются  впервые в жизни. Поэтому к продаже подходят, можно сказать, слишком эмоционально.

Риэлторы смогли выделить ряд  типичных ошибок,  допускаемых почти всеми продавцами жилой недвижимости. Для быстрой реализации объекта, прежде всего, важна грамотная его оценка. Именно с этим фактом связана ключевая  ошибка продавцов. Перед тем как выставить свою недвижимость на продажу, собственник для   оценки связывается всего с одним единственным агентством со звучным именем, и на этом останавливается. Зачастую, консультанты на рынке жилья премиум-класса реальную стоимость   сами стараются завысить, так сказать, «подпевая» собственнику. Продавец остается доволен   заявленной солидной оценкой своей квартиры и больше никого не приглашает, допуская тем самым ошибку.  А ведь для получения картины, наиболее приближенной к реалиям рынка,  правильно было бы провести оценку объекта сразу в нескольких агентствах и вывести затем  среднеарифметический показатель стоимости. Отметим, что, как и любой другой объект  на рынке недвижимости, квартира  имеет 3 цены – предложения/спроса/реальную. Цену предложения желает получить  продавец. Цену спроса предлагает покупатель.  По реальной цене заключаются сделки. Именно она и  остается вне «кадра». Потому для определения рыночной стоимости своей  квартиры преимущественная часть продавцов отталкивается от пиковых цен аналогичного жилья. А затем устанавливает свою цену, несколько ее завысив. Бывает, что при продаже недвижимости  продавец берет во внимание даже не среднюю цену предложения в данном сегменте, а исходит из личных потребностей. Владелец недвижимости желает получить определенную сумму и потому дешевле продавать  уже не может. В результате объект долго «висит». А при нисходящем ценовом тренде на рынке сумма, полученная от продажи, может выйти даже ниже, чем, если бы продавец изначально предложил адекватную цену.

 Общеизвестно, что если в объявлениях фигурируют такие записи, как «квартира с ремонтом для себя» или с «отличной энергетикой», то такой владелец объекта, скорее всего, рассчитывает на завышенную цену. А ведь потенциального покупателя интересует только  приобретение недвижимости на крайне выгодных условиях. И ему не важно, например, для кого делался ремонт, поскольку он будет его, скорее всего, переделывать на свой вкус. Бывают такие продавцы, что после получения согласия покупателя на приобретение недвижимости по заявленной цене, либо немного ниже, спустя несколько дней отклоняют предложение либо повышают на квартиру цену. Боясь продешевить и надеясь на то, что могут найтись покупатели «подороже», они рискуют  в итоге получить сумму, которая ниже изначально предлагаемой. Об адекватности цены на жилую недвижимость можно понять по количеству просмотров. Если недвижимостью за неделю интересовались менее 5-ти раз, скорее всего, цена на нее завышена.

Бывает так, что и цена на жилье абсолютно адекватная, и  много покупателей ее смотрят, но, тем не менее, квартиру никто не берет.  Возможно у объекта нетоварный вид – старая обстановка, захламленность лишними вещами. В неопрятное жилье заходить не хочется, не  то, что его покупать, пусть даже и задешево. Достойный вид квартира может получить после косметического ремонта либо просто генеральной уборки. То, что поддается ремонту, можно собственноручно отремонтировать, а то, что не подлежит –  выбросить.

Отпугнуть потенциального покупателя могут некачественные фотографии в объявлении. Поэтому фотографировать объект  стоит в выгодных ракурсах и при хорошем  естественном освещении. Зачастую в объявлениях продажи квартир предоставлено недостаточно информации. Минимум данных, в виде района, количества комнат и номера телефона, не вызывает у покупателей доверия. Покупатели игнорируют подобные объявления, и не стоит удивляться отсутствию телефонных звонков. Объявление, в котором подробно описывается объект и которое дополнено качественными  фотографиями, наверняка привлечет покупателей. В дополнение к нему можно проинформировать  соседей о продаже квартиры, а также разместить за окном, либо на балконе снаружи рекламный борд.

 Недвижимость можно продать значительно быстрее при заключении с посредником эксклюзивного договора. Если же такового нет в наличие, то даже при объявлениях сразу в нескольких агентствах не стоит рассчитывать, что посредники будут его продвигать. Они скорее будут работать на покупателя, активно торгуясь, снижая цену, указывая покупателю на недостатки, которые ему не заметны. Ведь покупатель им платит. И, наконец, желание реализовать недвижимость только в долларах, также может стать причиной торможения продаж. До недавнего времени, подобное желание было вполне закономерным и все расплачивались в валюте. Но на сегодня оно неуместно, поскольку рубль, в котором большинству платят зарплаты,  прилично  подешевел. 

22.03.2015