Как самостоятельно проверить юридическую чистоту жилой недвижимости

  Если для совершения сделки купли-продажи нет никаких препятствий, а также имеется гарантия того, что после приобретения недвижимости на нее никто из  бывших владельцев претендовать в будущем не станет, то жилой объект получает статус «юридически чистый». В случае приобретения квартиры через агентство данной процедурой занимаются его специалисты. Если  жилье ипотечное, то проверку  выполняет банк. Для изучения бумаг, а заодно грамотного составления договора купли-продажи, можно также воспользоваться услугами профессионального юриста. Проверить объект на юридическую чистоту, наконец, реально и самостоятельно. В любом случае, проверка недвижимости на ее законность  позволит избежать в дальнейшем возможных   непредвиденных проблем с приобретенным жильем. Доверять процедуру проверки ни в коем случае нельзя продавцу недвижимости либо представителям с его стороны (юристу, агентству и т.д), пусть какими бы они честными и милыми  не казались.

 

Изучение свидетельства  на право владения собственностью

Основную часть информации о приобретаемой недвижимости покупатель может почерпнуть из документов продавца, главным из которых свидетельство на право владения собственностью. Именно этот документ способен немало  рассказать об объекте.  Прежде всего, покупатель должен   выяснить, когда было выдано свидетельство. Если дата  выдачи документа свежая, нужно уточнить причину продажи объекта. В случае неполучения убедительного объяснения  покупателю следует насторожиться, а еще лучше, отказаться от приобретения.  Ведь ликвидный объект вряд ли кто начнет продавать сразу  и без особых на то причин. Свидетельство выдается на основании договора купли-продажи либо дарения, а также  приватизации, на основании документа о праве на  наследство,   решения суда  и пр.  

Если в получении права собственности фигурирует дарение либо право на наследство, стоит обязательно выяснить, состоит ли продавец в родственных узах с дарителем или тем, кто объект оставил в наследство. В случае отсутствия таковых, нужно обязательно выяснить  у нынешнего владельца квартиры, почему он решил  объект продать. Вполне возможно, что к законности дарения либо наследства  могли предъявлять требования родственники предыдущего собственника. И человек, опасаясь этого, решил избавиться от квартиры. Что касается наследованной квартиры, то здесь тоже могут возникнуть проблемы в плане 3-х лиц. Юридически в наследство вступают граждане, заявившие  на него права в течение 6-ти месяцев.  Но если   в течение 3-х лет найдутся и на квартиру заявят свои права еще  одни законные наследники, то сделка с живой недвижимостью будет признана недействительной.

 Право собственности на жилую недвижимость, приобретенную на стадии  ее строительства, обычно основывается на справке о полной уплате пая в ЖСК или же договоре о долевом участии (зависимо по какой схеме приобретается квартира у застройщика). Для этого случая покупателю стоит обязательно выяснить у продавца, состоял ли он в браке на тот момент, когда заключался данный  договор. Поскольку тогда недвижимость считается совместной и для ее продажи потребуется нотариальное подтверждение согласия 2-го супруга. Причем, вне зависимости кому по закону  принадлежит жилая недвижимость, одному супругу или обоим, документ этот все равно актуален.

 Права собственности регистрируются зачастую на основании договора приватизации. В этом случае у продавца следует потребовать подтверждение о его регистрации по месту проживания на момент проведения приватизации, вместе со справкой по форме №9. Из последней    можно получить сведения о всех гражданах, прописанных в квартире. В  некоторых случаях за гражданами,  не имеющими доли, но при этом зарегистрированными в продаваемой квартире, сохраняется право проживания в ней. За не участвовавшими  в приватизации, включая тех, кто был снят с учета по причине призыва в армию, лишения свободы и т.д, также   сохраняется законное право, позволяющее бессрочно использовать данное помещение. Поэтому важно сверить, совпадают ли по количеству собственники  с зарегистрированными.

Сделку по продаже жилой недвижимости могут признать недействительной, если окажется, что без жилплощади остался ребенок. Хотя, действующий закон предусматривает продажу «недвижимости с ребенком», который не есть собственником. Причем органы опеки и попечительства  могут и не давать на это свое согласие. В связи с чем, обязательно стоит проверить квартиру на наличие зарегистрированных несовершеннолетних. И если таковые имеются, и у них нет права на имущество, стоит узнать, где они будут жить после того, как квартиру продадут.

 

Изучение выписки  из Единого государственного реестра прав

Выписка из ЕГРП будет следующим документом, который позволит подробно изучить продаваемую недвижимость. Кроме сведений о собственниках недвижимости, документ позволяет проверить: не заложен ли объект, не наложен ли на него арест, нет ли заявленных судебных требований. Например, квартиру взяли в ипотеку и, не осилив кредит, решили ее продать. Подобное жилье называется с обременением. Его покупателя ожидает  один из 2-х вариантов: это либо отказ регистрации договора купли-продажи в Регистрационной палате, что чревато срывом сделки, либо покупателя наделят недвижимостью со всем обременением. Расширенный вариант выписки из ЕГРП предоставляет данные о количестве собственников, сменивших квартиру,  и о документах, ставшими основанием для того, чтобы был осуществлен переход соответствующих прав.

 Изучение техпаспорта

Следующим шагом в проверке квартиры на юридическую чистоту должна стать проверка техпаспорта. Из него можно узнать подвергалась ли квартира перепланировкам и узаконены ли они. Юридически продажа недвижимости разрешается и при самовольных перепланировках. Но покупателю грозит полная ответственность в случае нарушения прав соседей либо  повреждения несущих стен. Приобрести недвижимость с измененными границами никто не помешает, но в данном случае приобретения объекта без проблем не обойтись. Например, если продавец не узаконил перепланировку, заключающуюся в объединении  двух соседних квартир. Новому владельцу при этом  в Росреестре могут отказать в оформлении права собственности, ссылаясь на изменение объекта, у которого в Госкадастре недвижимости не учтены границы. С несогласованными перепланировками  стоимость недвижимости существенно снижается. Поэтому покупатель в данном случае может свободно торговаться.

 

Только после доскональной проверки квартиры на юридическую чистоту покупатель может подтверждать  договор купли-продажи. И естественно, лучше будет, если тщательной проверкой всех вышеперечисленных бумаг займется профессионал. Например, юрист с богатым опытом решения проблем в сфере недвижимости. Однако по утверждению некоторых экспертов, никто не может гарантировать абсолютную чистоту сделки. В особенности, если приобретается на 2-м рынке «квартира с историей». Поэтому если юридическая чистота объекта вызывает хотя бы малейшие сомнения, лучшим выходом станет страхование риска утраты права на собственность.

25.06.2015