Госдума окончательно приняла законопроект о компенсационном фонде долевого строительства

С 18 по 19 июля текст нововведения дважды кардинально менялся. На смену одним драконовским поправкам приходили не менее жесткие. И вот, наконец, 19 июля законопроект приняли во 2-м чтении и 21 июля на пленарном заседании в 3-м чтении.В свои права закон вступает с 1-го июля 2018 года. Что он принесет основным участникам строительного рынка:

• Девелоперам - ограничения в деятельности. Они смогут заниматься только строительством жилья.К застройщикам  ужесточились требованияя по отношению к опыту работы и сданной «квадратуре». Для привлечения средств дольщиков необходим минимум 3-летний стаж строительной деятельности (застройщик, технический заказчик, генподрядчиком). И не менее 10 тысяч введенных квадратных метров.

• Размер собственных денежных средств на банковском спецсчете застройщика должен составлять 10% от стоимости будущего строительства. При этом к обязательному размеру уставного капитала законодатели требования сняли.

• Закон ограничил застройщика в тратах – не более 10% от стоимости проекта. Это касается  оплаты труда, аренды, рекламы, банковских услуг, связи. Аванс свыше 30% от проектной стоимости подрядчикам выдавать нельзя.

• Банк будет контролировать каждый платеж в отдельности на соответствие обосновывающей документации (договорам, актам, счетам, накладным и др.)

• Застройщика ограничили в возведении объектов. Компания может получить не более одного разрешения на строительство.

• Для всех застройщиков установили единую ставку обязательных отчислений в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости ДДУ. В перспективе законопроект допускает ее изменение. Однако, согласно последним поправкам, пересмотр возможен только на основании закона и ни чаще раза в год.

• Максимальная площадь для определения компенсации дольщику составляет 120 м.кв. При этом размер определяется умножением метров квадратных квартиры на рыночную цену «квадрата».

Нововведения не распространяются на разрешения, полученные на строительство раньше выше указанного срока вступления закона в силу. То есть, до 1 июля 2018 года.

Мнение экспертов по поводу принятого законопроекта

Что думают строители?

1. С заменой нормы УК на 10-процентный собственный резерв на спецсчете, деньги будут работать скорее на банк, нежели на стройку. Отметим, что застройщики подготовились к 1-му июля, чтобы повысить размер уставного капитала. Но теперь, согласно законопроекту, требования к нормам УК отменяются.
2. Запрет деятельности девелоперов, не связанной со строительным объектом, на которое выдано разрешение, притормозит работу компаний. В рамках единого холдинга на подготовку строительных работ могут приходить средства от других видов деятельности, а законопроект это запрещает.
3. Запрет на строительство  по нескольким разрешениям негативно скажется на темпах всех крупных строек страны. Работа компаний, которые вводят в год не один десяток домов, будет базироваться только на реализации построенных объектов с узаконенными правами на собственность. Застройщики надеются, что эту норму если не уберут, то хотя бы видоизменят.
4. Нововведение избавляет застройщика от обязанности передавать дольщику правила эксплуатации жилища. Вместе с тем инструкция, является правильным документом. Она гарантирует ознакомление дольщика в плане того, что можно и чего нельзя делать в квартире. При нарушении правил владельцем исключается возможность гарантийного случая. В связи с чем, большинство застройщиков будут использовать эту норму, даже если ее отменят.
5. С усложнением деятельности бухгалтерии вырастут трудозатраты, а, следовательно, и расходы застройщика. В обязанности войдет составление ежеквартальной промежуточной бухгалтерской отчетности, предоставление дольщикам аудиторского заключения и годовой бухгалтерской отчетности, предоставление бухгалтерской отчетности компенсационному фонду в 10-дневный срок после подачи запроса.
6. Большой плюс, что в компенсационный фонд отчисления будут идти не с дома, а с каждого договора долевого участия. Не очень хочется расходовать миллионы рублей на отчисления еще до прихода средств дольщиков. Установленный процент отчислений(1,2%) серьезно превышает текущую ставку страхования и может ежегодно меняться.
7. Требования в отношении 3-летнего опыта и минимальной площади в 10 000 кв.м. закрывают новым компаниям-застройщикам ход на строительный рынок. А те, кто останется, будут приобретать доли в уставных капиталах юридических лиц, сдававших что-либо когда-то, или готовиться к строительству на собственные средства. Неопределенной остается судьба тех, кто уже накупил площадок.

Изменения приведут к монополизации строительного рынка, считают российские эксперты. Масштабы нововведений в законе о долевом строительстве будут способствовать отсеву слабых игроков.  С арены вынужденно уйдут многие строительные компании. Останутся сильные участники, с достаточным количеством собственных средств, соответствующие новым правилам и требованиям. Возможно, сфера долевого строительства вообще прекратит свое существование, как таковая. С другой стороны, это даже хорошо, что новые условия не подходят компаниям с отсутствием собственных вложений, которые не могут привлекать кредиты. Риелторы не хотят сотрудничать с застройщиками, ведущих строительство только на средства дольщиков. При 100-процентной зависимости строительства от финансов участников ДДУ должна обеспечиваться себестоимость. Иначе проект будет подвергаться огромному риску.

Что говорят в Минстрое?

Глава министерства М. Мень не отрицает падения объемов жилья, сдаваемого в строй, с введением в действие поправок в долевом строительстве. Но при этом уточняет, что некоторый спад будет, но это временное явление. После осознания гражданами факта государственной защиты собственных инвестиций, а не со стороны страховых компаний, начнется период роста. К сожалению, страховые организации в данном направлении не смогли продемонстрировать свою эффективность, констатирует министр.

Мнение юристов и финансистов

Юристы не исключают рост банкротства на строительном рынке. К новым условиям смогут адаптироваться только крупные добросовестные застройщики. Укрупнение допускает и Мень, но при этом уточняет, что Минстрой не преследует подобной цели. Все нюансы будут откорректированы в течение года. Кроме того, с введением новшеств юристы прогнозируют повышение цен в сфере долевого строительства. Продажи «квадратов» в строящихся объектах потеряют всякий смысл.

Финансисты называют «очень правильной» инициативу создания компенсационного фонда и считают, что документ наведет порядок на строительном рынке, оздоровит его. Новые правила позволят совершать дольщикам выплаты и завершить строительство. По сравнению с другими инициативами, принимавшимися в последнее время, законопроект имеет неоспоримые преимущества. До его принятия застройщики обращались в страховые организации для страхования ответственности перед дольщиками. На практике подобная система оказалась неэффективной.

По официальным данным сегодня в России строится 114 000 000 «квадратов» жилья. 700 000 «первичек», суммарной площадью порядка 40 000 000 кв. м, были проданы в 2016-м.

30.07.2017