Если площадь квартиры в новостройке не соответствует договору
В любой отрасли, деятельность которой связана с расчетами, предусматриваются погрешности объема, веса, размера. В строительной сфере отклонение фактической квадратуры квартиры от проектной в большую/меньшую сторону официально называют строительной погрешностью. Размер расхождений законодательно не закреплен. Допустимая разница прописывается только в договоре.
Почему возникает разница между реальной площадью «первички» и проектной?
Для получения дополнительной прибыли некоторые застройщики специально создают условия, способствующие увеличению площади жилища. А его стоимость привязывают в договоре к «квадратам». Лишние или недостающие «квадраты» оборачиваются проблемой для приобретателя жилья в новостройке, решать которую зачастую приходится через суд.
Стоит отметить, что при сдаче объекта с «черновой отделкой» (без оштукатуривания стен) общая его квадратура увеличивается на 0,5-2,5 м², в зависимости от метража и количества помещений. По действующим нормативам техинвентаризации жилья требуется проводить финишную обработку стен, чтобы можно было корректно отобразить площадь в техпаспорте квартиры.
Типичная для застройщика и приобретателя жилья проблема, возникшая на этапе приемки-сдачи объекта, недавно рассматривалась в Орловском областном суде. Застройщик потребовал через суд от покупателя квартиры 160 500 рублей за шесть дополнительных «квадратов», выявленных при обмере жилплощади. Расчет производился, исходя из стоимости м2 -27 000 рублей. Со своей стороны покупатель отказался доплачивать указанную сумму и не желал принимать объект, мотивируя наличием серьезных недоделок в помещениях. А именно, оштукатуривание стен в квартире не проводилось, между плитами зияли щели, на окне не было подоконника. Покупатель настаивал на устранении всех недочетов, после которого застройщик может ему доначислить за дополнительный метраж. Суд не удовлетворил требования заявителя. Иск застройщика был отклонен.
Когда покупателю приходится доплачивать за дополнительные квадраты?
Приобретателей «первичек» больше всего пугает несоответствие метража при приемке сдаче. Расхождения несущественные, менее метра, у некоторых застройщиков прописаны в договоре. Если при обмере выяснилось, что площадь больше на 0,5 м² – доплачивать за это не требуется. При существенном превышении проектных размеров от покупателя потребуют доплаты.
Зачастую застройщики прописывают в договоре пункт, согласно которому цена на квартиру неокончательная и после обмеров ее могут изменить. Отказаться от доплаты покупатель в данном случае не вправе. При меньших размерах деньги возвращает клиенту уже застройщик. Так, например, после обмера квартиры в одной из московских новостроек выявили расхождение в площади в меньшую сторону на целых 3 м². Владелица обратилась с заявлением к застройщику и ей вернули 300 000 рублей.
Законодательно предела погрешности размеров квартиры, как такового, не существует. Покупатель защищен единственной правовой нормой. Согласно ней, если размеры объекта сильно изменены, застройщику можно заявить о несоответствии согласованных параметров. А, следовательно, и о нарушении выполнения условий договора. В данном случае, скорее всего, компания аннулирует договор, нежели подарит клиенту дополнительный метраж.
Как быть со строительными недоделками?
Завершить поскорее приемку квартиры - в интересах обеих сторон. Покупателю не терпится получить на руки ключи, чтобы приступить к вселению в квартиру. Но если владелец упустит из виду строительные недоделки, устранять придется их уже самостоятельно. Поэтому во время приемки сдачи обратите внимание на то:
- есть ли подоконники, правильно ли вмонтирована входная дверь, надежно ли вставлены окна и остеклены балконы, нет ли щелей и сквозняков;
- не кривые ли стенки и потолки, и нет ли на них трещин;
- оборудована ли квартира канализацией, водопроводом, батареями отопления, вентиляцией;
- правильно ли смонтирована электропроводка, подключены ли к счетчику электрокоммуникации;
- соответствуют ли с договором долевого участия элементы отделки.
Недочеты должны быть устранены застройщиком в срок, согласованный с клиентом. Единое время прямо не установлено. Как правило, граждане сами назначают, за сколько дней строителям необходимо ликвидировать все недостатки. При отсутствии письменного указания сроков на устранение отводится до 45 дней. ФЗ 214 предусматривает 1% неустойки с застройщика за каждый просроченный день. Однако получить компенсацию можно только в судебном порядке. Причем суды нередко занижают ее, считая завышенным указанный размер. Зачастую строители специально затягивают с устранением недостатков в надежде, что покупатель не захочет тратить нервы и время, а по принятию жилища начнет самостоятельно разбираться с оставленными недочетами. Даная тактика очень часто срабатывает. Многие действительно принимают квартиры даже с замечаниями.
При не устранении недочетов, приобретатель может потребовать аннулирование договора с возвратом уплаченных вложений и процентов за пользование. Конечно, не каждый клиент осмелится реализовать подобный план. Тем не менее, жесткие требования могут заставить застройщика приступить к выполнению своих обязанностей.
29.09.2017
Вопрос-ответ