Эксперты о типичных рисках при сдаче жилья в наем

Риск преждевременного расторжения договора найма

По мнению специалистов «Инком-Недвижимости», практически все арендодатели боятся, что договор найма может быть расторгнут раньше, чем намечалось. И эта тревога небеспочвенна. До кризиса, при заселении  квартирантов, москвич мог расслабиться, зная, что его жилплощадь будет не один год работать на него, принося стабильный доход в размере среднестатистической зарплаты.Сегодня на столичном  рынке аренды предложение, по сравнению со спросом, выросло в 1,5 раза. Собственник квартиры   боится, что лишившись квартирантов при досрочном расторжении соглашения, он  не сможет быстро найти им замену, и квартира будет простаивать. А это чревато лишними расходами на содержание жилья.   Однако эксперты утверждают, что сегодня досрочно расторгаются  всего 5% соглашений, тогда как за последние пять лет этот показатель доходил до 35%. Рекорд зафиксировали в конце 2014-го, когда наблюдался массовый отток арендаторов со столичного рынка аренды.  Несмотря на большее предложение, а, следовательно, и огромный  выбор, квартиросъемщики все же не заинтересованы в смене места проживания. Поиски нового жилья, переезд и выплата залога – это лишние хлопоты, новые дырки в семейном бюджете, потеря сил и драгоценного времени. Многие просто ленятся искать новую квартиру, даже если можно сэкономить в месяц от 2-х до 3-х тыс. рублей.

Большинство специалистов  считает, что причиной  недопониманий, возникающих между арендодателем и арендатором, является менталитет русских. Стороны впервые встретились и решили не затягивать с подписанием договора найма. Самый момент начинать строить деловые отношения на документальном фундаменте. А собственник и будущий квартирант в это время действуют по принципу «все люди братья» - больше стараются понравиться друг другу, пребывая в неком состоянии эйфории. И уже неудобно завести разговор о новых пунктах, которые неплохо было бы прописать в соглашении, или потребовать от стороны  расписку о выплате арендной ставки. Почему то считается, что человек непременно обидится по причине недоверия к нему. Эксперты рекомендуют обозначить  в договоре, что  в случае намечающегося расторжения сделки стороны  обязаны  известить о ней друг друга не позже, чем за месяц и возместить каким-либо способом ущерб. Данное условие не считается действительным, если расторжение происходит вследствие противозаконных действий какой-либо из сторон.

Риск попасть в сети аферистов

К самым распространенным страхам, связанным с арендой жилья, нужно отнести мошенничество. Квартиросъемщики, например, боятся нарваться на самозванцев. С подделанными документами аферисты могут выдавать себя за собственников. Получив оплату в размере залога и арендной ставки, они обычно исчезают, а квартиросъемщики остаются ни с чем. Ведь такая сделка признается недействительной. В результате арендатор оказывается на улице, и никто ему не компенсирует ущерб. Тем не менее, эксперты считают, что риск пострадать от мошенников на рынке арендного жилья был весьма ощутимым в  период с конца 90-х  по начало 2000-х. В то время  из сотни сделок  15 пытались провернуть аферисты. Количество афер на «открытом» рынке было гораздо больше. Сегодня  же на 100 сделок приходится около 5-7 попыток провести нечестные действия в отношении сдачи квартиры в аренду. Их пресекают профессиональные риелторы еще на этапе проверки правоустанавливающей документации на квартиру.

Риск  подселения  граждан и субаренда

Практически все наймодатели боятся, чтобы в их квартире не проживали граждане, не указанные в соглашении или же, чтобы их жилплощадь не передали в субаренду. Специалисты убеждают, что с официально заключенным договором бояться здесь нечего. Пересдать жилье  квартиросъемщик может   только с согласия хозяина, которое прописано в договоре. Даже при отсутствии письменного запрета на пересдачу жилплощади мошенники не смогут воспользоваться субарендой, поскольку субаренда противоправна по умолчанию. Если же такая ситуация произошла, арендодатель вправе разорвать договоренность и выдворить  нанимателей вместе с поднанимателями. А также взыскать штраф за испорченное имущество.

По оценкам финансового аналитика «Финам» Тимура Нигматуллина, вероятность того, что могут досрочно расторгнуть договор и подселить на жилплощадь других граждан, ничтожна с обеих сторон сделки, при условии, что заключался «белый» договор аренды. То есть на доходы, полученные от сдачи жилья в аренду, платились налоги. Риск расторжения маловероятен также при использовании спецсервисов типа airbnb, на которых, по отзывам или по активности пользователей в сетях, есть возможность проверить арендатора. Преждевременные расторжения сделок и подселение в квартиры других людей,  главным образом,  присущи «серому» рынку. При заключении неполноценного договора обе его стороны от подобных рисков защищены слабо.

Риск порчи имущества

Порядка 30% конфликтных ситуаций во время найма  возникают на почве  плохой сохранности имущества. Отметим, что владельцы сдающегося жилья предпочитают, чтобы в нем сохранилось все имущество, но, тем не менее,  заранее не составляют его опись. Это делают лишь 3% арендодателей и причем, все они являются собственниками дорогих объектов. В основном же в передаточном акте обычно перечисляют крупные предметы интерьера и  бытовую технику, указывая в описании  только, что они  новые либо б/у. Впоследствии из-за недостаточной сохранности имущества возникают эмоциональные разборки.

Риск просрочки арендной платы

Некоторые наймодатели опасаются брать на квартиры молодые семьи с детьми. Немногим раньше собственники жилплощади зачастую отказывали такой категории квартирантов, считая, что они могут просрочить платежи, а выселить из квартиры мать с ребенком не позволяет закон. По словам замдиректора департамента аренды жилья Оксаны Поляковой, нужно правильно понимать, что такое социальный и что такое коммерческий найм. В первом варианте наймодателем является муниципалитет или государство. Во втором - обязательства определяют только  по соглашению участников сделки, вне зависимости  от социального их положения. Стоить заметить, что, начиная с 2015-го, арендодатели стали более лояльными по отношению к квартиросъемщикам с детьми. И на сегодня расторжение сделок из-за невыплаты  арендной ставки случается довольно редко.

Общим страхом, как у собственников, так и у квартирантов, считается вторжение в личную жизнь граждан-соседей, которые следят, пишут в полицию и налоговикам. Здесь нужно понимать, что руководство столицы стимулирует правоохранительные органы и призывает москвичей выявлять наличие «резиновых» квартир, а также собственников сдающих нелегально жилплощадь

Наконец, участникам сделок аренды жилья свойственна тенденция беспечного отношения к документальному подтверждению того, что все обязательства в договоре безупречно выполняются. Статистика свидетельствует, что в 60% случаев наймодатели и наниматели несерьезно относятся к наличию бланков для дополнительных договоров, соглашений, а также расписок, подтверждающих получение платы за аренду и, конечно же, тоже рискуют.

21.02.2016