Чтобы в купленной квартире не оказалось зарегистрированных лиц

Ситуации, когда покупатель приобретает недвижимость вместе с прописанными гражданами, происходят в трех случаях:

• из-за легковесности покупателя, не удосужившегося проверить документацию на квартиру:
• если бывший хозяин с семьей по каким-либо причинам не успевает выписаться из жилплощади до продажи;
• покупатель по устному соглашению дешевле приобретает жилье вместе с зарегистрированными жильцами, рассчитывая, что со временем  они сами выпишутся.

Тем не менее, временные жильцы не спешат выписываться. А многие даже продолжают жить в квартире нового хозяина, прикрываясь законом о прописке. Как не попасть в такую нелепую ситуацию и что делать, если это уже случилось?

Во избежание сюрпризов, в виде зарегистрированных на проданной жилплощади жильцов, юристы рекомендуют перед сделкой купли-продажи проверять документы на предмет:

1. Прописки. Это можно сделать с помощью выписки из домовой книги либо ЕЖД – единого жилищного документа с указанием всех зарегистрированных лиц на жилплощади. Документы получают в МФЦ (многофункциональных центрах по предоставлению муниципальных и госуслуг) в течение дня. Бумаги желательно  взять поближе к дате проведения сделки.
2. Приватизации. Необходимо выяснить, была ли недвижимость приватизирована. Документ, подтверждающий факт приватизации - выписка из Единого госреестра. Риск покупки приватизированной квартиры кроется в наличие членов семьи продавца, которые в свое время отказались от приватизации в пользу собственника. Закон оставляет за ними право бессрочно пользоваться жилплощадью. А это значит, что бывшие члены семьи могут вселиться в жилье нового собственника.

На практике такое бывает. Например, вот такой случай из жизни. В 2005-м году семья в составе мужа, жены и совершеннолетнего сына решила приватизировать квартиру. Два года до этого с ними проживала дочь, прописанная на жилплощади. Но поскольку девушке было далеко добираться до места учебы, она переехала жить к дедушке. При оформлении документов приватизации девушка написала отказ от участия в узаконивании прав собственности. Квартиру приватизировали на троих. После приватизации девушка зарегистрировалась на жилплощади дедушки. Позже семья продала приватизированное жилье, но у дочери остались законные права на проживание в бывшем родительском доме. Если бы девушка прописалась у дедушки до приватизации, то такого права у нее бы не было.

Чтобы член семьи не претендовал на проживание в бывшем отчем доме, покупателю еще до сделки нужно запросить у него отказ, заверенный нотариусом. Юристы советуют прописывать в договоре условие, что продавец гарантирует свободу объекта от прав 3-х лиц.

Как поступить покупателю, если к моменту сделки семья продавца еще прописана в квартире

Юристы рекомендуют не верить словесным обещаниям продавца. Лучше подстраховаться  документально:

1. Составить предварительный договор о намерениях, в котором четко прописать права, обязанности и ответственность в отношении обеих сторон еще при подготовке к сделке. В предварительном договоре, кроме вносимой суммы задатка/аванса, указывают сроки освобождения жилища бывшим собственником. От качества проработки условий в этом документе зависит приобретение недвижимости без последующих споров. Предварительное соглашение обязывает стороны в соответствии с установленными сроками выполнять определенные действия до вступления в силу основного договора.

С целью проверки объекта на предмет его «чистоты» стороны могут перед сделкой купли-продажи запрашивать необходимые выписки и справки. Записью в предварительном договоре необходимо обязать продавца сняться с регистрации в квартире и выписать из нее всех зарегистрированных лиц. В доказательство отсутствия зарегистрированных лиц продавец предоставляет покупателю выписки - из лицевого счета (в случае продажи квартиры) или домовой книги (при продаже частного дома).

1. Сделать запись в договоре купли-продажи, гарантирующую приобретение недвижимости без дальнейших споров.

Иногда жильцам, продающим квартиру, некуда прописаться, поскольку они сразу же хотят приобретать новую. Если продавец с семьей в силу подобных обстоятельств не может выписаться до сделки, то в договоре купли продажи делают запись, в которой указывают на его  обязанность сняться с регистрации до указанного срока. Кроме того, бывшего собственника договор обязывает оплачивать соответствующую часть коммуналки и устанавливает ответственность за неисполнение обязательства.

Бывают ситуации, когда жилье осознанно покупают с прописанными на жилплощади людьми, рассчитывая на скидку в цене. Продавец предлагает подобную сделку по разным причинам, которые не дают ему возможности сменить место прописки. Договор купли-продажи в данном случае должен предусматривать все условия. В документе прописывают, что бывший владелец не вправе проживать в проданной квартире. Кроме того продавец дополнительно гарантирует свой отказ от этого права предоставлением документа, подтвержденного нотариусом. В любом случае все договоренности при заключении сделки  обязательно оформляются документально.

Что делать, если бывшие жильцы и далее не выписываются из проданной квартиры

По закону (ч. 2-я ст. 292 ГК. РФ) покупатель получает права на недвижимость, а продавец их теряет с момента оформления сделки купли-продажи. Однако при наличии прописки бывшие жильцы действительно могут на законных правах пользоваться проданным жильем, с учетом нюансов для каждой ситуации.

 В целом же, при отсутствии записи в договоре в отношении обязанностей по выписке и сроков изначально необходимо наладить официальный диалог с жильцами. В адрес зарегистрированного гражданина направляют претензию, в которой указывают конкретный срок снятия с регистрации. Оптимальное время -1 месяц. После истечения месяца новый владелец может обращаться в суд, решением которого прописанных жильцов выпишут.

 Однако на практике адрес прописанного зачастую не совпадает с его действительным местом проживания. Либо вовсе неизвестно, где он живет. В этом случае жильца придется искать с полицией, чтобы заставить его выписаться через суд. Нужно учитывать и тот факт, что снять с учета по суду могут и заочно. А это значит, что решение рискует быть оспоренным.

С учетом защиты законных прав граждан отдельных категорий дело с выпиской может существенно осложниться. Это касается несовершеннолетних, нанимателей недвижимости, получателей ренты и ссудополучателей по договору пользования жилплощадью. Предстоит доказывать несколько фактов, включая то, что они не проживают в квартире, личных вещей в ней нет, и коммуналку не оплачивают. При этом в суде зарегистрированным гражданам могут дать время для поиска альтернативного жилья.

 Ситуация с получателями ренты еще хуже. При недовольстве рентополучателя сделку вообще признают недействительной. Договор купли-продажи  «ниже» по сравнению с действующим договором ренты.

 Что касается детей и людей под опекой, то по закону (ч. 4-я ст. 292 ГК РФ) продажа квартиры разрешается  только с согласия органов опеки. Если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то для безопасности желательно заручиться постановлением из соответствующих органов. Ведь в дальнейшем снятие с регистрации несовершеннолетних суд может признать незаконным.

Если после сделки купли-продажи в доме или квартире кто-то остался, зарегистрирован, нужно обязательно идти в суд.  Такой договор в суде сочтут недействительным в виду его незаключенности. Ведь согласно части 1-й ст.558 ГК, обязательное условие сделки купли-продажи жилья – перечень всех жильцов с указанием прав на пользование продаваемым жильем.

2.03.2017