Особенности продажи квартиры с долей ребенка

Несовершеннолетние, которым в квартирах принадлежат доли собственности, становятся полноправными участниками в сделках купли-продажи, вне зависимости прописаны ли они или не прописаны. При этом до 14-ти лет за малолетних правообладателей в договоре расписываются родители либо законные представители. А при наличии паспорта (с 14-ти до 18-ти) несовершеннолетний собственноручно ставит подпись в документе о продаже недвижимости с письменного согласия родителей (представителей), заверенного у нотариуса.

Роль Органа опеки и попечительства в продаже недвижимости с долей ребенка

Родители же вправе принимать решение за своих чад только с разрешения, предварительно полученного в Опеке. При этом Орган не только дает или не дает «добро» на сделку, но и следит за соблюдением прав несовершеннолетних при отчуждении недвижимого имущества. Например, Опека одобрит продажу жилья, если приобретение нового варианта улучшит условия проживания ребенка. И воспрепятствует сделке, если в целях родителей, например, стоит погашение кредита за счет вырученных средств.

Несовершеннолетнего правообладателя должны обеспечить альтернативным жильем аналогичного либо большего метража. Родителям (законным представителям) придется доказывать не только, что ребенок не останется без жилплощади, но и то, что не пострадают его условия проживания.

Разрешение на сделку по продаже квартиры, часть которой принадлежит ребенку, предоставляется при смене места проживания. А также в исключительных случаях, которые касаются конкретно несовершеннолетнего. Например, при необходимости оплачивать его лечение.

Какие документы предоставить в Опеку

Для получения согласия на продажу недвижимости нужно обратиться в Отдел опеки и попечительства по месту жительства. Требования к документации для получения согласия на сделку в каждом регионе разнятся. Но в любом случае подаются документы, подтверждающие права несовершеннолетнего на недвижимость, права его родителей либо опекунов, а также намерения участников сделки купли-продажи (где и когда квартира будет продаваться и что покупается ей взамен).

На что Опека обращает внимание

• Месторасположение будущего жилья. Органы могут воспрепятствовать сделке, если, например, вместо квартиры в Москве предлагается вариант в регионах.
• Цена недвижимости. Если жилье, предлагаемое ребенку, дешевле той жилплощади, которая ему принадлежит, то разницу по требованию Опеки родителям придется перевести на банковский счет их чада. Доступ к деньгам будет получен при достижении совершеннолетия.
• Выкупить долю у ребенка не вправе: родители, опекуны, усыновители, а также близкие родственники.

Опека не дала разрешение на продажу, что делать?

Если в отделе отказали в проведении сделки, можно обратиться в суд с тем, чтобы оспорить намерения Опеки. Придется доказать, что будущая сделка в интересах несовершеннолетнего, а Опека действует с нарушением его прав. В иске следует указать, что условия приобретаемой квартиры лучше: жилье просторнее, район с более выгодной инфраструктурой.

Шансы оспорить отказ опеки сводятся к нулю, если, к примеру, родители собираются продать обустроенную «трешку» и купить малопригодную для проживания деревенскую избу.

Чем рискует продавец в подобных сделках с недвижимостью?

Основная сложность заключается в получении согласия на продажу в Отделе опеки. Обычно на этапе оформления договора покупатель настаивает на включении задатка в его условия. Отказ Опеки в сделке грозит продавцу двойным задатком, который он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю.

Если для проведения сделки вообще требуется получить разрешение из опеки и/или среди собственников продаваемой квартиры есть ребенок, то сделку по отчуждению такой недвижимости в обязательном порядке нотариально удостоверяют.

3.07.2021