Есть срочный вопрос?

Нюансы в сделках купли-продажи недвижимости, право на которую имеют несовершеннолетние

 С позиции проведения операций с недвижимостью несовершеннолетний может:rebenok

  • выступать собственником квартиры;
  • владеть правом пользования  жилплощадью, т. е быть зарегистрированным (прописанным)

     I. Если ребенок является собственником квартиры

Недвижимость в собственность, как правило, несовершеннолетние получают:

  • по приватизации;
  • при покупке с использованием маткапиталла;
  • при разводе родителей;
  • по наследству.

Специалисты рекомендуют родителям по возможности не наделять несовершеннолетнего правом собственности, так как дальнейшая реализация подобной недвижимости чревата сложностями и ограничениями. Любые операции по отчуждению права собственности на недвижимость с несовершеннолетним ребенком не обходятся без разрешения органов опеки и попечительства (ООП).

Если несовершеннолетний является одним из собственников недвижимости, то при ее продаже родители ребенка или его опекуны обязаны обратиться в ООП по месту прописки для получения разрешения. Добро на продажу квартиры в органах опеки дадут только после предоставления родителями или опекунами аналогичной доли в другой квартире. Предоставленное жилье должно соответствовать продаваемому по кадастровой стоимости, площади и локации.

Требования для получения разрешения ООП в разных регионах и даже районах могут отличаться. Например, не везде требуют заявление от покупателя на приобретение данного объекта недвижимости. Во избежание между родственниками символических сделок, нарушающих права несовершеннолетнего, такой документ имеет место быть. Если родители собрались продавать квартиру ради денег и не планируют приобретать равноценное жилье, то вряд ли в этом случае им удастся получить разрешение у ООП. Пусть даже они готовы предоставить ребенку аналогичную долю в другом своем жилище или квартире родственников. В данном случае налицо факт нарушения статьи 37 ГК РФ, которая запрещает сделки между родителями (родственниками) и детьми.

В исключительных случаях ООП идут навстречу продавцу. Например, разрешается приобретениеorgani opeki более дешевого жилья и меньшей комнатности, при условии, что ребенка обеспечат такой же долей, какая у него была в прежней квартире, либо большей.

В сделке купли-продажи недвижимости с ребенком документы, как правило, собирает продавец, и все тяжбы ложатся на его плечи. Покупателю необходимо вместе с юристом тщательно ознакомиться с разрешением от ООП. В особенности, если оно было выдано региональными органами. Ребенок может быть зарегистрирован в каком-либо из регионов, а его недвижимость продаваться, например, в Москве. Зачастую в разрешениях органов опеки приобретаемый родителями объект неэквивалентен продаваемому. Например, квартиру площадью 40 м.кв. продают в Москве. А ООП предписывают покупку такой же по площади квартиры либо частного дома большей квадратуры, но в другой области. Такой обмен считается неравноценным, и по суду сделка будет признана недействительной.

Подтверждение наличия новой жилплощади взамен продаваемого жилья комиссия органов опеки не требует в следующих случаях:

  • при эмиграции за границу, когда предполагается, что жилье в России будет продано без покупки ему замены. В этом случае требуются документы, подтверждающие отъезд, (виза, вид на жительство), место проживания у родителей (собственность или договор долгосрочной аренды), комфортные условия проживания (медицинская страховка, возможность посещать детсад или школу);
  • при покупке жилья в новостройке. В случае, когда дом еще не достроен, но находится в высокой степени готовности, потребуются документально подтвержденные объяснения на предмет того, где несовершеннолетний будет жить до сдачи объекта в эксплуатацию.

В ООП одобрят продажу жилья, частично принадлежащего несовершеннолетнему, без roditeli i detiодновременного приобретения равноценного или лучшего, при выполнении одного из указанных выше условий. Главное убедить комиссию органов опеки в отсутствии факта нарушения прав ребенка.

  II. Если ребенок прописан в квартире, которую нужно продавать

В этом случае разрешение ООП не требуется. Достаточно справки из органов опеки, которая подтверждает, что родители/опекуны не лишены родительских прав и не ограничены в них. На момент оформления сделки купли/продажи все несовершеннолетние должны быть выписаны из жилплощади. Ребенка обязательно нужно прописать по другому месту жительства с нормальными условиями проживания, т.е. зарегистрировать несовершеннолетнего в аварийный или ветхий дом нельзя. В зависимости от возраста ребенка возможна регистрация:

  • до 10-ти лет. Только с родителями на основании заявления от родителей, поданного в паспортный стол;
  • от 10-ти до 14-ти лет. Кроме как у родителей, разрешается прописывать у близких родственников (у бабушек/дедушек, совершеннолетних братьев/сестер);
  • несовершеннолетних от 14-ти до 18-ти. Кроме как у родителей и близких родственников, можно еще регистрировать и по другим адресам.

Покупателя должен насторожить тот факт, когда ребенка из продаваемой квартиры выписывают  по так называемому «заявлению» в обиход паспортного стола. В нем указывается любой адрес якобы регистрации, который никто в паспортном столе не проверяет. Это означает, что ребенок фактически остается без регистрации, что лишает его возможности посещать учреждения социальной инфраструктуры.

Бывает, что собственник при продаже недвижимости регистрируется с несовершеннолетним на новой жилплощади по договору соцнайма. Подобное соглашение является иллюзией прав пользования и все граждане, зарегистрированные в квартире, по судовому решению могут быть выписаны. Таких собственников покупателю следует избегать. Регистрацию по договору соцнайма суд может расценить как нарушение прав ребенка.

Сделки купли/продажи недвижимости с несовершеннолетним ребенком не запрещены, но вместе с тем оформлять их намного сложнее, чем стандартные. Причем это справедливо и для случаев с детьми-собственниками и для зарегистрированных несовершеннолетних. Но бояться их не стоит. Важно внимательно проверять документы на факт ущемления прав несовершеннолетних. Все сложности и неудобства в сделках купли-продажи с несовершеннолетними это не что иное, как проявление заботы государства о защите права маленького гражданина на достойное проживание.

 

 

 

14.01.2017

Добавить комментарий