Машиноместа внутри зданий получают статус самостоятельного объекта недвижимости

В законодательство внесены поправки, согласно которым автомобилисты наделяются правами собственности на парковочные места в подземных паркингах или на многоуровневых автостоянках, приобретенные у ЖК застройщиков либо в гаражных кооперативах. Поправки не касаются парковочных мест во дворах. Проблема дворовых парковок по-прежнему остается неурегулированной.

 ФЗ №315 «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и отдельные законодательные акты РФ»  приняли 03.07.2016. Закон вводит такое понятие, как «площадка». С января 2017-го автомобилисты получают возможность приобрести, продать, заложить, подарить, передать по наследству, сдать в аренду «площадку» в паркинге, как и любую другую собственность. И на это не потребуется никакого согласия 3-х лиц. Кроме того можно будет  приобретать машино-места в ипотеку. С вступлением в силу закона можно будет спокойно поставить объект на кадастровый учет и получить на него документ о праве собственности.

Узаконивание легализовало действующую до сегодня практику купли-продажи машино-мест.Ни для кого не секрет, что в паркингах и до этого велась купля-продажа площадок, но в нарушение закона. В законодательстве не было определения юридического статуса объекта, из-за чего машино-место трудно было зарегистрировать, как объект собственности с последующей его постановкой на кадастровый учет. Площадки рассматривались в качестве недвижимого имущества, входящего в состав другого объекта недвижимости или в качестве части недвижимого имущества. Сделки же старались оформить посредством дарения либо участия в гаражном кооперативе. В практике встречались случаи, когда в регистрирующем органе  гражданину отказывали в приобретении места для машины, если он не являлся собственником помещения в доме. Отказ мотивировался тем, что машино-место не является самостоятельным объектом недвижимости и не входит в состав общедомового имущества.

Для регистрации машино-места и введения его в гражданский оборот приходилось нередко  судиться с Росреестром. Отныне эти обязанности возлагаются исключительно на застройщика, который сможет их реализовать оперативно без издержек на судебные тяжбы.

 Мнение экспертов об узаконивании машино-мест

По мнению специалистов рынка недвижимости, с узакониванием  машино-мест удастся упорядочить процесс их покупки и продажи, в том числе в новостройках. При необходимости  площадка в паркинге  может быть приобретена у застройщика по договору участия в долевом строительстве. Такое решение позволяет минимизировать риски дольщиков. Граждане, имеющие свое машино-место, смогут зарегистрировать свою долю в Реестре, предварительно выделив ее в общем имуществе. Распорядиться площадкой они теперь могут, не прибегая к оповещению всех соседей по парковке.

Признание машино-места самостоятельным видом недвижимости давно практикуется в Европе. Эксперты в большинстве своем не считают, что принятый закон существенно повлияет на спрос, а, следовательно, и на стоимость площадок. Так или иначе, но застройщики продают машино-места не первый год. Да, сделки проводились не вполне законно. Зачастую места для авто продавались на первых этажах в качестве нежилых помещений. Это вызывало много споров по поводу того, может ли объект являться помещением без наличия стен, то есть физических границ. Ограничить же площадки стенами или перегородками не позволяли требования противопожарной безопасности. Иногда парковки не признавались в качестве отдельных нежилых помещений, и тогда объект уже регистрировался, как доля в общей собственности.

С принятием ФЗ машино-место получает статус отдельного объекта недвижимости. В Градостроительном кодексе теперь прописано, что машино-место является индивидуально-определенной частью здания/сооружения, неограниченной либо частично ограниченной строительным, либо другим каким ограждением, и предназначенной для размещения транспортного средства. Кроме того, на основании данного Закона были введены поправки в  государственную регистрацию недвижимости. Что касается порядка обозначения границ, то площадку, как отдельный объект собственности, достаточно отделить краской. Машино-место можно смело регистрировать после того, как кадастровый технический специалист привяжет его координаты на местности.

Изменение статуса машино-места может повлечь за собой некоторые шероховатости. Большинство граждан считают, что на своей «частной собственности» они вправе делать что угодно. Вместо краски, ограничивающей парковки, могут появиться кирпичные, фанерные стены и др. Чтобы парковочные места не превратились в склады и во избежание других действий частников, негативно сказывающихся на эстетике и концептуальной целостности паркинга, необходимо продумать дополнительные способы регулирования.

Некоторые эксперты уверенны, что с принятием поправок спрос на машино-места  вырастет. И это будет больше связано с возможностью получения ипотеки на приобретение парковки. Если раньше площадку под стоянку для машины приобретали в рассрочку либо за нее вносили полную сумму, а также стоимость ее включалась в ипотечный кредит за квартиру, то отныне ипотеку на парковку автомобилист может оформить отдельно. Такая возможность будет стимулировать покупателей квартир, которые не смогли приобрести  парковку вместе с жильем или просто на тот момент не нуждались в ней.

Необходимость в данных поправках назрела уже давно. Люди оплачивают парковку и хотят видеть ее в своей собственности. С нововведением будет проще отстоять права. Вместе с тем гражданам придется также  платить и налоги. С приобретением статуса машино-места, как отдельного объекта недвижимости, у владельцев появляются не только дополнительные права, но и обязанности. Собственнику нужно будет платить за наличие общих пространств и оборудования паркинга, включая ворота, шлагбаумы, проезды и пр., входящих в долевую собственность. Наряду с имущественным налогом нужно будет также отчислять определенную сумму на содержание УК. На машино-место злостного должника суд может наложить арест. Наконец, на собственника площадки  возлагается ответственность за ее состояние. Он должен будет содержать ее в чистоте, не захламлять, а также использовать только по назначению. Эти нюансы могут способствовать более острым конфликтам, чем те, которые возможны между соседями из-за ненадлежащего использования жилища. Ведь границы парковок будут условными. Фактически это единое пространство всех собственников-автомобилистов.

С действием ФЗ №315 возможен рост инвестиционных вложений в парковки. Ведь благодаря устранению законодательных противоречий риски такого актива минимизируются.Число желающих подзаработать на перепродаже парковок увеличится, в виду остроты проблемы машино-мест. Наконец, в районах, где затруднена парковка машин,но есть земельные участки, современные паркинги начнут строить, возможно,  уже в ближайшем будущем. За их возведение застройщики возьмутся с такой же заинтересованностью, как и за строительство жилых и коммерческих зданий.

13.08.2016