Кризис заставляет офисы перепрофилироваться в жилье
Видимо мода на апартаменты снова возвращается. И причиной тому стал нынешний кризис.Офисные помещения перестраивают в жилые, дробя с помощью перегородок коммерческие метры и размещая на них спальни, гостиные, санузлы и плиты. Такая тенденция на сегодня отмечается в мегаполисах, где потребность в офисных площадях снизилась. Люди стали экономить на товарах и услугах, что обусловило проблемы в бизнесе. Некоторые коммерсанты вынуждены были закрыться. Пользуясь сложившейся ситуацией, девелоперы превращают нежилую недвижимость в апартаменты с тем, чтобы продать их, как жилье, которое в любые времена оставалось востребованным.
Что такое апартаменты
Интересно, что в соответствии с законодательством РФ апартаменты нельзя отнести ни к жилому, ни к коммерческому фонду недвижимости. На российском рынке данный тип недвижимости самый загадочный. Внешне они такие же, как и квартиры. В апартаментах проживают, их сдают в аренду. Владелец, приобретший апартаменты, может отдать их как частично, так и полностью под офис. Может использовать в качестве представительской квартиры или же устроить в них художественную мастерскую, где можно жить и одновременно работать. Однако в отличие от традиционной жилплощади, хозяин апартаментов не может получить прописки и постоянной регистрации, а потому лишен прав, которыми располагают прописанные в квартирах граждане. Апартаменты – это недвижимость площадью от 40 «квадратов», состоящая из нескольких помещений и кухонной зоны. Они юридически считаются нежилым помещением, в котором можно проживать временно. А это значит, что офисы и гостиницы можно переделывать в апартаментные комплексы.
Почему из офисов делают апартаменты
В Москве владельцы перепрофилируют свои офисы в апартаменты и выпускают их на рынок жилья, поскольку к ним нет таких жестких требований, как к жилой недвижимости. Проекты перепланировки все чаще заказывают собственники бизнес-центров. В активной переделке офисных помещений на сегодня заняты «Пионер» и Yes (Митинская улица). MR Group перепрофилировала в апартаменты БЦ «Савеловский Сити». Уменьшается офисная часть в «Парк плаза», что на Ленинградском шоссе, и в ОЖК «Садовые кварталы» и т.д. Количество апартаментов в бизнес-центрах будет только увеличиваться.
Многие владельцы офисных помещений стремятся как можно быстрее реализовать на рынке свою собственность. И это объяснимо. Ставки аренды падают, а на большинстве объектов висят валютные кредиты, рефинансировать которые сложно из-за неустойчивости курса. На сегодня цена на офисы существенно ниже реальной их стоимости. Найти арендаторов и потенциальных покупателей на офисные помещения стало очень сложно, что заставляет собственников коммерческой недвижимости перестраивать их в апартаменты. Офисы, переделанные в жилье, можно выгоднее продать и погасить кредиты, за счет вырученных средств. Напомним, что на столичном рынке в конце 2015-го представлялись 77 аппарт-комплексов, продавалось 8762 апартамента. 375 апартаментов было реализовано в 4-м квартале прошлого года. Один «квадрат» апартаментов в элит-классе стоил 407 673 руб., в комфорт-классе в среднем 163 744 руб. и в классе бизнес – 234 336 руб.
Нарезать нежилую недвижимость на апартаменты и продать их, как жилье, выгодно и в другом плане. Этот способ перепрофилирования офисных помещений является самым простым. Апартаменты юридически не имеют статуса жилого помещения. А это значит, что к недвижимости такого формата нет особых требований, касающихся инсоляции, вентиляции, шумоизоляции и других законодательных регламентов СанПиН, что свойственно жилому фонду. Поэтому назначение такой недвижимости менять не нужно. На смену вида разрешенного использования земли потребуется около 2-х месяцев. Переоборудование коммерческих площадей может занять от 8-ми месяцев до 2-х лет. Расходы за «квадрат» составят 30-50 000 рублей, в зависимости от ситуации.
Особенности переоборудования офисов в апартаменты
Определенная реконструкция действительно потребуется. В проектируемых и сдаваемых в свободной планировке современных офисах, как правило, довольно низкие расчетные технические нагрузки. Это касается потребляемых электрических мощностей, расхода воды, канализования и др. Для разделения площадей на типовые помещения потребуется установка перегородок, а также устройство шахт для прокладки новых коммуникаций, рассчитанных на обеспечение дополнительных объемов. Наряду с многократным увеличением нагрузок по водоснабжению, а также по канализованию, вырастет энергопотребление, за счет оборудования помещений электроплитами. Специалисты отмечают, что в связи с увеличением нагрузок на перекрытиях, обусловленных появлением на этажах новых перегородок, а также инженерных коммуникаций, необходимо проверить несущую способность строительных конструкций на дополнительные нагрузки.
По приватным признаниям архитекторов, занимающихся перепрофилированием подобных помещений, некоторые переделки вовсе необязательны. Мало кто из заказчиков намерен существенно отходить от проекта в первоначальном его виде. Скажем так, затачивать вентиляционную систему под санитарные норматива жилого помещения необязательно, так как юридически объекты недвижимости подобного формата соответствуют более мягким регламентам офисов.
15.02.2016
Вопрос-ответ