Есть срочный вопрос?

Объединение квартир, как один из способов улучшения жилищного вопроса

Грандиозное переустройство жилья за счет объединения двух или нескольких квартир – процесс продолжительный, хлопотный и затратный. Куда проще решить вопрос улучшения жилищных условий путем приобретения жилплощади большего метража. Но если есть необходимость  в большом количестве  «квадратов» и не пугают проблемы, связанные с расширением жилплощади, то тогда можете начинать подготовку к данному процессу. И прежде всего, нужно ознакомиться с информацией о самой процедуре.

sovmescheniye kvartir

 Нюансы объединения квартир

Мода совмещать жилплощадь ради улучшения условий проживания пришлась на период 90-2000-х  г.г. Сегодня  подобрать жилье крупных габаритов не представляет труда. Проектирование квартир в новостройках предусматривает достаточно квадратуры. Тем не менее, существует категория покупателей, заинтересованных в смежных квартирах для объединения, но цели при этом у них уже другие. Например, люди хотят многокомнатную квартиру, но в новом ЖК либо отсутствуют предложения необходимой комнатности, либо предложения есть, но не устраивает планировка. Бывает, что на лестничной площадке продается квартира, и соседям это на руку, поскольку они заинтересованы в расширении жилплощади. Наконец, есть покупатели, которым нужны большие квартиры, но они предпочитают жить в центре, где нет новостроек.

Объединение квартир возможно двумя способами: по горизонтали и по вертикали. Каждый из них отличается своей спецификой и своими сложностями, но оба варианта невозможно реализовать без проекта перепланировки. Проектное решение разрабатывают в специализированной проектной компании, которая затем занимается согласованием документа в соответствующих органах. Это очень ответственный этап в процессе объединения. Без согласования  объединенная недвижимость лишается юридической «чистоты». И каким бы современным не считалось жилье, оно утрачивает существенную часть своей рыночной стоимости. Такую недвижимость выгодно не продашь, не застрахуешь, не заложишь. Зачастую масштабная реконструкция становится поводом для конфликтов с соседями, уладить которые можно только при наличии разрешения на перестройку. Если такового документа на руках не имеется, то конфликт усугубится жалобами соседей в различные инстанции, вплоть до разбирательств в суде. Поэтому, если Вы решили совместить квартиры, то первым делом сходите в БТИ за поэтажным планом. В любой проектной организации по этому документу Вам  составят  план проекта и техзадание. Специалисты подскажут, насколько реальны Ваши мечты, рассчитают необходимые проемы в капитальных стенах или в перекрытиях между этажами, определят расположение стояков и др.

obyedineniye treh kvartir

Горизонтальное объединение жилплощади

Это соединение нескольких соседствующих квартир, расположенных на общем этаже. Раньше в подобных случаях приватизировался кусочек лестничной площадки, за счет отгораживания части общего коридора  с помощью металлической перегородки, и площадь квартир использовали как общую. Объединить жилье подобным способом не получится без согласия соседей-сособственников жилой недвижимости в доме. Лестничные площадки относятся к общедомовой территории.

gorizontalnoye obyedineniye kvartirЖелание хозяев изменить планировки не всегда совпадает с реальными возможностями, из-за чего во время объединения квартир возникают проблемы. Зачастую в планировании нового жилья  предусматривают перемещение кухни в другое место либо объединение  ее с гостиной, расширение санузла, а также создание новых проемов в стенах (дверных и даже оконных). Однако действующие нормативы не разрешают делать в квартире все, что хочется. Например, лучше отказаться от устройства кухни  в границах комнаты. Закон запрещает в многоэтажках перенос «мокрых» зон  с места на место. Исключением, является квартира на 1-м этаже либо  этаж, который ниже, считается техническим.

Одну из кухонь можно превратить, например, в кабинет, в детскую комнату, в постирочную или в кладовку. Однако не стоит при проведении подобных работ полностью удалять технические коммуникации. Возможно, в будущем еще придется разделять жилье на отдельные жилплощади. Или восстанавливать кухню из кабинета. Лучше всего на системы водоснабжения (холодного и горячего) поставить заглушки. А все коммуникации зашить гипсокартоном, предусмотрев доступ к водяным счетчикам. Специалисты не рекомендуют закладывать второй вход из тех соображений, что вдруг в будущем квартиру  придется  разделять. Из второй двери можно сделать «черный ход». Ее лучше держать запертой,  расположив   рядом кладовку.

Наличие 2-х  санузлов  является ключевым преимуществом объединенного жилья. Квартиру  с двумя кухнями вряд ли кому захочется иметь, а вот двум санузлам в жилище обрадуются многие. Один из них можно сделать гостевым или отдельно для детей. Кстати, санузел тоже считается «мокрой зоной» и поэтому лучше его оставить в законных границах.

gorizontalnoye obyedineniyЗачастую при горизонтальном совмещении возникают проблемы из-за полов. Их уровень между квартирами может сильно отличаться – от 3-х до 10 см. Для выравнивания перепада высот в смету необходимо заложить затраты на новую стяжку. Проемы, самостоятельно выполненные  в капитальных стенах здания, угрожают его безопасности. Обязательно должен быть сделан инженерный проект, рассчитаны нагрузки, усилены конструкции. После готовности проемов, уложения стяжки, выполнения всех видов отделки, объединенную жилплощадь сдают по акту приема-передачи. В БТИ на основании утвержденного акта на нее выдают другой поэтажный план, и новая квартира получает отдельный номер. После регистрации права собственности на новое жилье владелец получает на него законные права.

 Объединение жилплощади по вертикали

Это когда собственник объединяет квартиры на 2-х этажах. Если горизонтальный способ объединения допускается практически всегда, то вертикально объединить квартиры зачастую просто невозможно. Процедуру согласования начинать можно, только если в проектной организации дали «добро» на такую перепланировку.  И даже после этого  в Мосжилинспекции еще могут отказать.

vertikalnoe obyedineniyeВертикальное объединение предусматривает наличие проемов  в потолке. По утверждению риэлторов, согласовать подобный проект сегодня нереально. В хрущевках квартиры практически никто не объединяет, говорят специалисты. Совмещение в панельном доме выполнить сложно, так как не разрешено сносить капитальные конструкции. К тому же такую масштабную перестройку делать невыгодно. В перспективе вряд ли найдутся покупатели на дорогое многокомнатное жилье в панельном здании. Ведь многокомнатные квартиры за такие же деньги продаются  в современных монолитных новостройках и в «сталинках».

К объединению квартир чаще всего прибегают в домах дореволюционной постройки, а также в «сталинках».  В новостройках тоже зачастую покупают по несколько квартир для объединения. В некоторых ЖК такая возможность предусмотрена. Варианты совмещения содержатся в планировке. В массовых сегментах, если  не нравится планировка многокомнатного жилья, клиент может купить несколько смежных квартир и в дальнейшем объединить их в единый объект.

А если придется разъединять?

Вместе с тем риэлторы отмечают, что объединенные квартиры не так просто продать.Такая недвижимость считается неликвидной. Квартиры относятся к объектам с морально устаревшими планировочными решениями и техническими характеристиками. Продавцы вынуждены снова разъединять, когда-то сложенные воедино квартиры, чтобы продать жилье по отдельности. На разъединение квартир уходит не меньше средств и усилий, чем когда-то владельцы потратили  на их объединение. К процедуре разъединения требования значительно ужесточились. И прежде всего это относится к объектам на первых этажах, ранее переводимых в нежилой фонд с разделением  на комнаты с изолированными входами. Собственник рискует отвечать перед законом в административном и даже в уголовном порядке, если начнет действовать без согласования.

4.09.2016

Добавить комментарий