Как присоединить к жилой площади балкон или лоджию?

Для расширения квадратуры квартиры хозяева нередко прибегают к объединению летних помещений с жилой площадью. Способ технически несложный и по расходам доступный. Вместе с тем, перестройка зачастую не вписывается в требования закона. При несогласовании перепланировки, собственник не продаст свою недвижимость. Придется проводить демонтаж и восстанавливать все, как требует того проект.

Что говорит закон о присоединении балконов и лоджий?

Согласно Жилищному кодексу РФ (статьи 25–29) и постановлению Госстроя от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», запрещены перепланировки, нарушающие прочность несущих конструкций зданий, ухудшающие проживание соседей, противоречащие противопожарной безопасности, влекущие нарушения в инженерных системах.

Так же законодательные документы запрещают использовать не по назначению летние помещения. Это значит, что закон не разрешает присоединять к жилым комнатам балконы, поскольку они являются консольными конструкциями и не рассчитаны на нагрузку для жилых помещений. Их разрешается только утеплять легкими конструкционными материалами.

Лоджии объединять с жилплощадью можно, но только в отдельных случаях. В отличие от балконов, они образованы стенами самого здания, а функцию основания несут части несущих перекрытий. На лоджии допускается цементировать пол, основательно укреплять парапет. Тем не менее, нагружать бесконтрольно вспомогательное помещение все же нельзя. Проект здания предусматривает ограничения и, если их не учитывать при перепланировке, то измененное проектное решение не согласуют.

Нюансы объединения лоджий с комнатами?

Перепланировки, связанные с балконами и лоджиями, существуют в 3-х вариантах:

• остекление холодное;
• остекление с применением утепления ограждающих конструкций;
• объединение внутренней площади с лоджией.

Именно последний вариант в народе называют присоединением. В данном случае частично удаляют наружную стену дома, которая выходит на лоджию. Присоединить лоджию – процедура довольно сложная в технологическом плане. Сделать это нельзя без консультаций со специалистом и предварительного проектного решения, выполненного конструктором либо архитектором.

Большинство, решившихся на перепланировку, уверенны, что пространство летнего помещения само собой приплюсуется к их жилой площади, став органичным ее продолжением. Однако это не так. При переводе лоджии из категории вспомогательного в жилое помещение увеличивается общая квадратура жилья, а, следовательно, потребуется на него изменить все учетно-инвентаризационные бумаги.

Объединение летних помещений с внутренним пространством квартиры безобидно только на первый взгляд. На деле же это один из сложных и запутанных вариантов перепланировки жилищ. Почему же он так пугает согласующие органы?

• Во-первых, изменяется функциональность помещений. Присоединив их к жилплощади, вы лишаетесь «отстойной зоны», обязательной в жилищном строительстве в целях пожаробезопасности.
• Во-вторых, преобразование лоджии в жилую комнату требует изменения в несущих конструкциях дома, в зависимости от типа здания.

В многоэтажных домах из кирпича и в кирпично-монолитных зданиях лоджии можно полностью присоединять к комнатам. При удалении части стены образовавшийся проем необходимо  тщательно усилить.

В блочных и панельных зданиях с несущими фасадными стенами лоджии смонтированы на продолжении перекрытий. Конструкция оконного проема обеспечивает равновесие плиты. Сносить перегородку между лоджией и комнатой нельзя. Если убирается окно с подоконной частью, то перекрытие теряет свою прочность. В связи с чем, перепланировку в домах серий II-49, II-68, II-68-03, И(209)А, И-700А и аналогичных согласовывать крайне сложно. Единственное, что можно сделать легально в таких домах – демонтировать балконные двери, не убирая под ними порог, и разобрать оконный блок, оставив под окном часть стены. Подоконник выгодно превращается в обеденный или рабочий столик.

• В-третьих, при объединении лоджий с комнатами происходят изменения в тепловом контуре здания, что может привести к повышению напряжении в конструктивных узлах. В результате дом даст трещины по швам. Конечно, такой итог не грозит при единичном утепление. Но если в масштабах конструкции перепланировка коснется 10-ти и более объектов, то это может стать толчком для необратимых последствий. Только конструктор может точно определить «предельное число», при котором  нарушается равновесие теплотехнических характеристик дома. Поэтому прежде, чем утеплять конструкцию, согласуйте ее. Возможно, соседу сверху повезло, и он утвердил такой же проект, поскольку годом раньше не был еще исчерпан резерв надежности здания.

Лоджию необходимо утеплить так, чтобы не образовывались мостики холода. Это можно сделать только по грамотно выполненному теплотехническому расчету, с учетом конструктивных особенностей дома, структуры внешних стен и климата региона. При утеплении «на глаз» могут отсыревать стены и сам утеплитель.

• В-четвертых, собственники присоединяющих лоджий стараются провести на них отопление. При удлинении труб и переносе радиаторов страдает полностью стояк. В случае обнаружения нелегального отопления сотрудниками ЖЕКа или БТИ придется оплачивать ремонт, а также регулировку отопительной системы всего подъезда. Поэтому установку дополнительных приборов отопления на лоджии так же необходимо согласовать. Если это удалось, то работы должны проводить по официально заключенному договору специализированные компании с наличием лицензий. По готовности работ, для опрессовки системы (испытания под давлением) приглашаются сотрудники УК или ТСЖ. Составляется акт о допуске системы к эксплуатации. Самый простой вариант отопления лоджии – электрический теплый пол.

Сколько стоит перестройка и как долго проходит согласование документов?

Цена присоединения летнего помещения варьируемая, зависит от запросов клиента и  колеблется в среднем около 80 000 рублей. Стоимость формируют материалы, выбранные для утепления лоджии и отделки. Эту сумму дополнят расходы на согласование перестройки. Для согласования не подходят эскизы на плане БТИ или ПИБ. Потребуется создание полноценного проекта, который необходимо заказать в специализированной компании. Цена зависит от сложности заказа.

На получение разрешения, изготовление проекта и на согласование в общей сложности уходит не менее полгода. Еще один месяц – на ремонт. Приемка – не менее чем через 2 месяца. В общем, хозяевам, планирующим объединить лоджию с внутренним пространством квартиры, придется поднакопить приличную сумму денег и запастись терпением. Зато к жилплощади санкционировано добавятся несколько «квадратов». И стоить они по рыночной цене будут намного больше, по сравнению с затратами на ремонт. Так что сделка в большинстве случаев считается выгодной.

21.05.2017