Как построить в ипотеку дом за городом?

Построить загородное жилье зачастую выгоднее, нежели купить квартиру в городской черте. Например,  30-«квадратная» «однушка» в спальном районе по стоимости может соизмеряться с 80-«квадратным» домом в незначительной удаленности от мегаполиса. Подобные факты навеивают мысли у современных горожан о приобретении земли, чтобы в дальнейшем построиться за городом и жить на природе. Несмотря на выгоды и заманчивость подобной перспективы, далеко не все обладают достаточными накоплениями для строительства. Ипотека на частное загородное жилье – одно из оптимальных решений вопроса улучшения жилищных условий.

В 2016-м, в связи с массовым переселением горожан в пригороды, заем средств в банках на возведение загородного дома был наиболее востребованным банковским продуктом. Строительство жилья за городом остается популярным, как никогда, несмотря на то, что покупательская способность населения на общем фоне имеет спад. По прогнозам Центробанка России, в текущем году спрос на займы под индивидуальное строительство вырастет на 40%.

Напомним, кредиты под застройку относятся к целевым займам, не предусматривающим выделение банковских средств на приобретение предметов быта или оплату услуг дизайнеров. В рамках стандартной программы кредитования нельзя приобрести участок земли. Возможность россиянам брать землю в ипотеку дает Россельхозбанк.

Особенности предоставления ипотечного кредита под строительство загородного дома 

Ввиду повышенных банковских рисков  при выдаче займа на возведение жилья за городом, кредиторы проводят тщательную оценку кандидатуры ипотечника и ликвидности объектов его недвижимости. Размер платежа за месяц устанавливается по факту платежеспособности заемщика. Но сумма не должна превышать 40% от всего дохода клиента. Ежемесячную плату за кредит для семьи с несовершеннолетними членами рассчитывают следующим образом: от 40% доли дохода минусуют произведение прожиточного минимума на количество несовершеннолетних детей. Ежемесячный взнос = 40% от дохода – (П.М х К.Д). Размер взноса влияет на продолжительность кредитования и процентную ставку. Чем плата меньше, тем длиннее срок и выше процент.

Взять ипотечный кредит проще после 25 лет, хотя банки в основном предоставляют займы под строительство клиентам от 21-го года. Но в таком возрасте мало кто располагает положительной кредитной историей.

Чтобы ипотеку одобрили, необходимо наличие ликвидного залога. Это условие опускается только при оплате заемщиком более половины всей суммы. В залог по ипотеке банки берут имеющуюся недвижимость или землю, на которой запланировано строительство. Это должен быть участок с расчетом под ИЖС. Важно, чтобы кусок был не арендованным, не входил в природоохранную зону, находился в собственности клиента. Если дом за городом частично возведен и не хватает средств на его завершение, то банк может рассмотреть в качестве залога непосредственно строящийся объект.

Вероятность одобрения ипотечного кредита выше, если надел расположен в городской черте и обладает коммерческой ценностью. При оформлении ипотеки большинство банков требуют страховать залог за счет средств клиента. Возвести дачу на участке личного подсобного хозяйства (ЛПХ) тоже можно. Но такие земли в 2017-м ценятся хуже, и взять заем для строительства на участке с/х назначения непросто. До 2004-го на подобное строительство был возложен запрет.  

Условия кредитования обусловлены платежеспособностью клиента и внутренней политикой кредитного учреждения. Если вы владеете средствами в размере 15-30% от займа для внесения стартового взноса и положительной кредитной историей, то оформляйте ипотеку в крупных банках. С получением займа в кредитном учреждении, сотрудничающим с государством, увеличивается шанс на отсрочку кредитных платежей, а также на  дополнительное субсидирование. Продолжительность ипотечного кредитования в среднем составляет  20-30 лет. Процентная ставка варьируется от 11 до 15%.

Ключевое отличие ипотеки на возведение частного дома – возможность поэтапных выплат. Застройщик получает средства не все сразу, а в несколько этапов, на каждом из которых рассчитывается процент. Вариант удобен тем для строительства, что заемщик не возьмет больше денег, чем нужно. Вместе с тем он получает необходимую сумму для ведения строительства. Чтобы получить «добро» от банка на такой кредит, кроме залога (земельный участок) может потребоваться поручительство.

Помощь государства в частном строительстве

Ипотека для загородного строительства успешно совмещается с господдержкой. Умело воспользовавшись  социальной помощью можно минимизировать долговую нагрузку. В рамках госпрограмм выдаются субсидии, как на приобретение, так и на строительство частного дома. В 2017-м наибольшие привилегии коснулись:

1. Бюджетников. При стаже специалиста бюджетной сферы минимум 3 года государство возмещает заемщику, взявшему ипотеку на строительство, до 35%. Сельским учителям и медикам в возрасте 21-35 лет предоставляется кредит с дополнительным субсидированием. Региональное законодательство устанавливает размер дотаций и порядок их получения. Бюджетник при оформлении социальной ипотеки обязуется работать в своей сфере до окончания кредитования.
2. Молодых семей. Лимит заемщиков по возрасту, устанавливаемый большинством банков, 21-35 лет включительно. Семьям без детей средства компенсируют в размере 30% от займа, а с ребенком или двумя детьми – 35%. С помощью субсидии можно оплачивать первоначальный взнос или погашать задолженность. Если в семье ипотечника родился ребенок, банк предоставит отсрочку выплаты кредита на период до 2-х лет. Оплата процентов по ипотеке осуществляется по установленному графику.
3. Многодетных семей. Государство компенсирует на строительство загородного жилья 40-45%. И до 50% составляет дотация, если в семье более 5-ти детей. Главным условием является должный уход и воспитание детей родителями, а также возможность постоянного дохода. Дополнительные субсидии и пониженный процент по ипотеке государство предусмотрело для нуждающихся неполных семей. При наличии иного жилья субсидии для построения дачи снижаются.

Льготы могут суммироваться. Примером тому является совмещение компенсации по ипотеке с маткапиталом, действующее для многодетных и молодых семей. Отметим, в частном строительстве нельзя воспользоваться программой «Военная ипотека».

Для получения льготного кредита на загородное строительство ипотечник должен быть зарегистрирован в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. При наличии иного жилья льготную ипотеку для возведения частного дома получить сложнее.

В помощь заемщикам

1. Перед подачей заявки на кредитование потребуется составление технического плана. Проект, предусматривающий теплоизоляцию и подведение коммуникаций, повысит ликвидность объекта.  При возведении строений из бетона и кирпича можно рассчитывать на более крупный заем. Объект лучше заложить по окончанию работ, что позволит минимизировать процент и снять обременение с другой недвижимости.
2. В случае использования земельного участка в качестве залога под кредит рекомендуется самостоятельно приступить к строительству дачи, для того чтобы повысить ценность куска земли. Если на участке залили фундамент и обозначили каркас, то такой объект уже называют незавершенной постройкой. И при оценке участка банком можно рассчитывать на получение повышающего коэффициента. Кроме того, в некоторых банках принимают чеки и квитанции, заверенные юридическим лицом, как подтверждение трат на стройку в качестве первого взноса.
3. Для получения максимальной пользы от кредита под возведение загородного дома лучше отправить заявки одновременно в несколько банковских учреждений. На основании данных будущего заемщика  банкиры могут варьировать условия погашения долга. Положительно повлияет на лимит кредита, если привлечь 2-3 созаемщика.

Риски

Основной из рисков при оформлении ипотеки под строительство частного дома – неплатежеспособность. Если собственник земли не сможет ежемесячно вносить плату, то банк может забрать дом (если он выступал в качестве залога). Однако такие случаи встречаются нечасто. При утрате возможности вносить взносы логичнее объект недвижимости продать, переоформив кредит на нового собственника, и тем самым минимизировать потери. В виду повышенного спроса на загородное жилье, в том числе и на недостроенное, реализовать дом с ипотекой несложно. Тем более, если он удачно расположен.

15.06.2017