Как действовать и что проверять при покупке квартиры на вторичном рынке?

Большинство покупателей жилой недвижимости по разным причинам предпочитают рассматривать потенциальные варианты предложений на рынке вторичного жилья. Делая выбор в пользу «вторички» следует помнить, что покупка такой квартиры сопряжена с рядом особенностей и нюансов, требующих предварительного изучения. Более того, нужно понимать, что каждая квартира имеет свою историю, и порой далеко не самую лучшую. С чего начинать и как действовать, если подходящий вариант найден по объявлению, читаем далее. 

Покупатели квартир на вторичном рынке подвергаются наибольшему риску. Минимальный недосмотр в будущем может обернуться неприятными последствиями – от нескончаемого ремонта до штрафов и судебных разбирательств.

Проверяем квартиру

Хозяин продаваемой недвижимости может утаивать от покупателей:

Поражение квартиры грибком. Повышенная влажность и застой воздуха способствуют образованию плесени и грибка. Для сокрытия такого неприятного фактора продавцы перекрашивают стены или переклеивают обои перед осмотром продаваемого объекта недвижимости. Если не удалось выявить эту проблему на этапе осмотра квартиры – готовьтесь к дополнительным расходам на полную антисептику помещений, утепление стен, установку новых стеклопакетов.

Проблемы с функционированием инженерных коммуникаций. На кухне и в ванной слабо течет горячая вода либо наблюдаются сбои в работе бытовой техники из-за плохой электропроводки, а хозяин все эти проблемы объясняет изношенностью дома или нарушениями в работе специализированных служб. О состоянии коммуникаций в здании можно узнать у соседей. Важно: При выявлении обмана от покупки придется отказаться. Если все же намерены приобретать квартиру с проблемными коммуникациями, тогда настаивайте на значительной скидке.

Незаконную перепланировку помещений. Возможно, демонтаж или перенос перегородок улучшил условия проживания. Вместе с тем несанкционированные изменения в плане могут конкретно усложнить жизнь будущему правообладателю собственности. Перепланировка без разрешения – это административное правонарушение, влекущее за собой довольно ощутимые штрафные санкции. При чем новый собственник  не может доказать, что преображения в квартире не его рук дело, а предыдущего хозяина.

Чтобы не попасть на уловку с перепланировкой, потребуйте у продавца техпаспорт на квартиру. Документ располагает точными размерами и расположением всех помещений. Если перепланировка все же была сделана, то хозяин должен предоставить документацию, подтверждающую не только согласование изменение плана с Госжилинспекцией, но и узаконенность перепланировки. Нужно понимать разницу между терминами «согласовано» и «узаконено». В первом случае это говорит о согласовании проекта или эскиза, но не гарантирует законность перестройки. Работы могут быть проведены, но из-за нарушений их не удалось узаконить. Следовательно, такая дорогостоящая процедура может лечь на плечи покупателя. Техпаспорт документально отображает узаконенную планировку. Присутствие красных линий в документе абсолютно неприемлемо.

Проверяем документы

• С самого начала установите, действительно ли продавец является настоящим собственником недвижимости. Убедиться в этом поможет сверка данных в паспорте и в документе на недвижимость. Если ФИО не совпадает по причине смены фамилии, запросите документацию, подтверждающую этот факт – брачное свидетельство или другой документ. Для проверки подлинности паспорта можно воспользоваться онлайн сервисом ГУ ВМ МВД РФ.
• Если от имени правообладателя выступает доверенное лицо, то его действия должны подтверждаться оригиналом доверенности, нотариально удостоверенным. Подлинность документа дополнительно можно проверить в специальном сервисе. Хотя на практике это не всегда гарантирует надежность. Важно: Постарайтесь связаться с хозяином и удостовериться в его намерениях. А лучше добивайтесь личного участия правообладателя в сделке. Договор, заключенный с неуполномоченным лицом, в итоге рискует быть аннулированным.
• Ознакомьтесь с правоустанавливающим документом на недвижимость. Попросите у продавца оригинал договора купли/продажи/мены/дарения, либо свидетельство о праве наследства или судовое решение. Нельзя верить продавцу, который подтверждает на словах право собственности, но при этом из документов предоставляет лишь договор найма. Факт указывает на то, что недвижимость не в собственности и продавец не обладает правом на реализацию квартиры. 
• Внимательно изучите выписку из ЕГРН, в которой содержится информация о местонахождении недвижимости, метраже жилплощади и количестве комнат, о правах собственников и наличие обременений. Данные о владельце необходимо сверить с документом, удостоверяющим личность продавца (паспорт), а технические характеристики из выписки – с техпаспортом на квартиру. Важно: Обратите внимание, есть ли у недвижимости другие владельцы. В случае нескольких правообладателей в выписке указывается доля каждого из них, что обязывает всех владельцев участвовать в сделке купли-продажи. Если среди правообладателей недвижимости имеется несовершеннолетний, продавец обязан предоставить разрешение на ее продажу, полученную в органах опеки. В противном случае продажу аннулируют. Что касается обременений на квартиру, то они должны быть сняты продавцом еще до заключения договора. Выписку предоставляет продавец либо документ можно заказать на официальном вебресурсе Росреестра. Данные о недвижимости в реестре фиксируют с 1998 года.
• Удостоверьтесь, что в квартире прописан только собственник и его семья. Список зарегистрированных лиц можно проверить по справке форма 9, выдают которую в ТСЖ или управляющей компании. Такую справку могут подделывать. Поэтому в указанные выше инстанции лучше обратиться вместе с собственником и тогда процесс получения документа будет проконтролирован. Это обезопасит в дальнейшем покупателя от разбирательств в судах. Ведь прописанным в квартире может оказаться ребенок либо человек с пожизненным правом проживания в ней. Справка 12 позволяет проверить информацию обо всех лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире. Важно убедиться в отсутствии временно выписанных граждан по причине прохождения армейской службы или отбывания срока наказания. Повозвращению такие лица могут восстановить свою регистрацию даже без согласия нового владельца жилища. 
• Если жилье приобреталось в браке по возмездной сделке, то в данном случае недвижимость считается совместно нажитым имуществом и при ее реализации продавец обязан предоставить нотариально заверенное согласие со стороны своего супруга. При отсутствии данного документа продажу могут аннулировать. В согласии нет нужды, если квартиру получали в дар или по наследству.
• Если жилье приобреталось в ипотеку, продавец должен подтвердить полное погашение кредита справкой на банковском бланке со всеми реквизитами, подписью и печатью.
• В Реестре досудебных решений следует проверить недвижимость на предмет спора, а в Едином реестре должников – на предмет задолженности по коммунальным услугам. О коммунальных долга можно узнать по финансовому лицевому счету, который предоставляется в МФЦ. Выписка из ФЛС понадобится при удостоверении сделки у нотариуса. В случае выявления задолженности погашение ее следует согласовать перед сделкой.
• Жители Подмосковья в МФЦ могут получить единый жилищный документ с выпиской из домовой книги и ФЛС, с данными о членах семьи и прописанных лицах.

Самостоятельное приобретение недвижимости всегда сопряжено с рисками. Поэтому к делу лучше привлечь родственников или знакомых с опытом купли-продажи квартир. Компетентные люди легко выявляют изъяны при осмотре жилья. А для юридического сопровождения сделки лучше воспользоваться услугами независимого нотариуса.

 

30.12.2020