Россиянам предлагают новую схему аренды жилья

Цивилизованный формат съемного жилья вводится в России. Граждане, уровень дохода которых не позволяет приобрести жилплощадь за счет сбережений или займа, смогут  поселяться, согласно договору найма, в так называемых, наемных (доходных) домах. Роль ключевого драйвера рынка аренды берет на себя агентство по ипотечному жилищному кредитованию, решившее сделать механизм аренды жилья в России прозрачным и понятным, как для арендодателей, так и для съемщиков. АИЖК в течение 5-ти лет, посредством закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, намерено сформировать фонд аренды на сумму порядка 100 000 000 000 рублей.

Ситуация на современном рынке арендного жилья

Отметим, что в России отмечается большой спрос не только на приобретение жилой недвижимости в собственность, но и на ее аренду. Исследования АИЖК и ВЦИОМ показали, что улучшение жилищных условий требуется 23-м млн. российских семей. Из них 7,8 млн. (а это 34%) потенциально рассматривают вариант наемного жилья, при условии, что рынок аренды будет прозрачным и цивилизованным. Спрос на аренду, главным образом, сконцентрирован в Московской области и в других городах-мегаполисах. На рыночных условиях жилплощадь арендуют сегодня порядка 4-х млн. семей. Объем съемного жилья оценивается в 150 млн. «квадратов», что составляет 4% жилфонда. В качестве арендодателей преобладают физлица, бесплатно приватизировавшие жилплощадь. Их около 90%.  

Для сравнения: согласно официальным данным, доля съемного жилья в 2015-м году от общего жилфонда составляла:

• во Франции – 61,2%;

• в Германии – 54,6%;

• в Австрии – 48,4%;

• в Нидерландах – 40%;

• в Великобритании – 35,8%;

• в Бельгии – 34%;

•  в России – 11,5%.

По словам Ирины Балкаровой, управляющего директора АИЖК, рынок арендного жилья в России сегодня преимущественно сосредоточен в «теневом» секторе экономики. Незащищенными в условиях нынешней арендной схемы жилья остаются, как арендодатели, так и арендаторы. Руководитель Агентства видит острую необходимость в развитии институциональной аренды для россиян – дееспособного рыночного механизма, который бы вывел из «тени» данный сегмент рынка жилой недвижимости. Арендатору важно знать, что он находится под защитой закона, что ему не грозит выселение и, что он может зарегистрироваться по месту проживания. Это позволит съемщику строить какие-то долгосрочные планы. Человек будет полностью застрахован от любых эксцессов. Подобные условия обещает механизм аренды жилья с использованием наемных домов.

 Новый формат аренды на столичном рынке внедряет АИЖК

Реализация пилотных проектов цивилизованного арендного жилья входит в задачи агентства. АИЖК должно показать, как может работать данный механизм, а также сформировать стандарты жилья нового типа. Размер закрытого паевого инвестиционного фонда «Кутузовский», который уже был создан в июле текущего года, составляет  на сегодня порядка 15 000 000 000 рублей. Агентство выкупает объекты для аренды и вносит их в новый ЗПИФ. На счету фонда около 60 000 м.кв. В него вошли «квадраты» таких жилых комплексов столицы, как «Лайнер», что на Хорошёвском шоссе, а также «Match Point», расположенный на улице Василисы Кожиной. Для управления ЗПИФ создана управляющая компания АИЖК, деятельность которой лицензирована Банком России. В перспективе предлагать паи будут инвесторам. Мировая практика инвестиционных фондов арендного жилья, ориентированного на места локации деловой активности, доказывает, что данное решение активизирует трудовую миграцию населения, а также способствует возможностям компаний в привлечении квалифицированных сотрудников, включая из других городов.

При отборе проектов для выкупа арендной жилплощади АИЖК ориентировалось на объекты в локации деловой активности, расположенные вблизи крупных бизнес-районов столицы. Проекты рассматривались вблизи «Москва-Сити», Белорусского делового района и Ленинградского направления. Люди заинтересованы, прежде всего, в удобстве получения всех необходимых сервисов. Заведения сферы услуг, привычные для горожанина, (рестораны, кафе, химчистки и пр.) должны находиться «под рукой». А еще лучше, если в том же доме, где человек снимает жилье.

Задаваемые стандарты станут показателем современного арендного жилья не только для съемщиков, но и для девелоперов, убеждена Ирина Балкарова. А это значит, что проекты должны предусматривать жилплощадь с комфортными условиями для проживания в целом. Квартиры для сдачи в наем  будут иметь  оптимальную планировку, готовую современную отделку, встроенную мебель. Для создания целостного арендного фонда рассматриваются проекты с возможностью выкупа площади целиком – целого этажа, сектора, подъезда и др. Кроме того, благодаря соседству с деловыми районами, людям ближе добираться до работы, уменьшаются нагрузки на общественный транспорт,  минимизируется  масштаб маятниковой миграции. В плане цены, снимать квартиру либо апартаменты намного доступнее, чем приобретать в собственность. При этом арендаторы могут проживать в условиях большего комфорта и, при смене места работы, сохранять свою мобильность.

Для каких категорий граждан АИЖК готовит арендные дома?

В России насчитывается порядка 34-х млн. граждан в возрасте от 20-ти до 35-ти лет. Поколение, выросшее в постсоветский период, считает приоритетными ценностями - свободу, мобильность и среду проживания. Большинство молодых россиян и являются потенциальными арендаторами цивилизованных  доходных домов. Объекты АИЖК будут пользоваться спросом, как у одиноких, так и у семейных людей с детьми. Проекты дают возможность разным группам населения реально улучшить условия проживания, оставаясь при этом мобильными. Со слов Ирины Балкаровой, на новый формат съемного жилья сегодня уже удалось сформировать спрос. При этом востребована не только среднегабаритная жилплощадь, но и «стандартные» квартиры для съема на 20-80 «квадратов».

Задача АИЖК состоит в создании экономически эффективного инструмента, который бы привлек инвестиционные средства в арендные «квадраты» и позволил развиваться данному сегменту рынка жилья без поддержки из бюджета. Требуются надежные долгосрочные инвестиционные инструменты, в  связи с незащищенностью банковских вкладов в размере свыше 1,4 млн. рублей системой страхования. АИЖК предлагает воспользоваться дополнительным финансовым инструментом всем тем, которые рассматривают вариативность вложений. Минимальная сумма средств в ПИФ равна 300 000 рублей.

Когда можно  будет воспользоваться арендным жильем нового формата?

Инновационный продукт уже в спросе и АИЖК готово тестировать свои первые проекты на московском рынке арендного жилья. Первые цивилизованные объекты будут доступны в следующем году. Это, прежде всего, касается съемных квартир в «Лайнере». Готовность арендных квартир  в данном ЖК находится на высшей стадии. Агентству изначально необходимо показать, насколько успешна будет реализация пилотных проектов. А также понять, как быстро арендаторы заполнят объекты, и какие услуги окажутся максимально востребованными.

Что касается  традиционной аренды жилья, то с начала 2016-го цены на нее резко упали во всех российских  регионах. Даже «однушки», всегда пользовавшиеся спросом, подешевели в 30-ти регионах на 20-30%. Спрос упал на низкокачественную жилплощадь в старых зданиях. Предложения с должным уровнем комфорта в цене просели несильно, а зачастую даже сохранили позиции. Такая ситуация  указывает на необходимость вывода на рынок аренды современных форматов съемного жилья. «Мы работаем над запуском пилотных проектов, тесно сотрудничаем с девелоперами в отношении планировок, отделки, а также меблировки апартаментов. Задача АИЖК заключается в создании качественного продукта, удобного для арендаторов, лежащего в основе инвестиционных  паев ПИФ. Агентство сегодня рассматривает различные проекты, реализуемые на столичном рынке в бизнес-локациях с достаточно высоким потенциальным спросом на арендное жилье», - подчеркнула руководитель АИЖК И. Балкарова.

Кстати, администрация Северной столицы презентовала в первых числах октября наемный дом на 200 квартир. Арендовать жилье в Питере теперь можно будет за доступную цену. Снять «однушку» в данном доме реально за 6 тыс. рублей, двухкомнатное жилье – за 10-12 тыс., а трехкомнатное – где-то за 14 тыс.рублей в месяц. Обычно же питерским арендаторам приходится переплачивать за аналогичную жилплощадь в двух-, а то и трехкратном размере. Многоэтажка с выгодным съемным жильем находится в Невском районе по ул. Еремеева. Заселение начнется с ноября месяца. В квартирах уже подключили тепло. Будущие арендаторы довольны планировкой и отделкой помещений. Отметим, что запуск программы льготной аренды в Санкт-Петербурге состоялся еще четыре года назад. Программа ориентирована на горожан, стоящих в очереди на улучшение условий проживания, но не признанных малоимущими. Внедрение выгодного найма в Санкт-Петербурге продолжается. Доходный дом появится в 2017-м году также и в Кировском районе.

1.11.2016