Есть срочный вопрос?

Подводные камни в сделках продажи ипотечной жилой недвижимости

Многие россияне приобретают в собственность обремененное (залоговое) жилье. Получение имущественного права на квартиру, находящейся в залоге у банка, стало возможным, благодаря развитию ипотечного кредитования и сравнительной  доступности ипотеки.

prodazga ipotechnogo zgilya

 Кто  продает залоговое жилье?

Продать или обменять залоговую жилплощадь зачастую решаются по причине развода, разъезда и нехватки средств для выплаты ипотеки. Случаи бывают разные. Например, одна молодая пара с семейным стажем в 3 года решила приобрести в ипотеку жилье за 4 000 000 рублей. Накопления  молодых людей составляли 300 000 рублей. За счет оформления потребительского кредита семья смогла еще на 300 000 рублей увеличить стартовый взнос. Квартиру купили, но вот пожить в ней долго не удалось. Семейная жизнь дала трещину, и супруги решили разойтись. Поскольку компенсировать свою «долю» другому супругу не получалось, было решено продать жилье и вырученную за него сумму разделить на двоих. Долг банку за кредит составлял 1 500 000 рублей.

razdel ipotechnogo zgilya mezgdu suprugami

Некоторые люди принимают решение по отчуждению залоговой недвижимости с целью улучшить жилищные условия или наоборот приобрести жилье подешевле, дабы минимизировать ипотечное бремя. Для достижения ощутимой разницы в платеже приобретаемый объект должен быть намного дешевле. К примеру, для снижения платежа с 56-ти тыс. рублей до 34-х тыс. рублей кредит должен уменьшиться с 5-ти млн. рублей до 3-х млн. рублей.  

Продавцов ипотечных квартир можно встретить и среди непрофессиональных инвесторов, которые из-за девальвации рубля поддались всеобщему психозу. К концу 2014-го многие скупали недвижимость в собственность по «горячим» ценам и оформляли ипотеку, надеясь сохранить средства и возможно даже получить прибыль. Сегодня стоимость «квадрата» упала и в ближайшем будущем не ожидается резкого скачка вверх, а проценты по ипотечному кредитованию остались те же. Понимая это, многие россияне избавляются от ипотеки путем продажи залогового жилья. 

 Возможные варианты продажи залоговой квартиры

Сделки продажи и обмена ипотечного жилья возможны по нескольким схемам, в зависимости  от создавшейся ситуации:

1) При заключении договора купли-продажи продавец получает денежную сумму от покупателя, достаточную для погашения оставшегося долга перед банком, и вносит ее на свой счет. Со временем с квартиры снимается обременение. Этот факт подтверждается выдачей пакета документов, которые направляются в регистрационную палату. Права собственности переходят к новому владельцу. В договоре купли-продажи обозначают сумму, отданную продавцу на гашение кредита. А также сумму, закладываемую в банковскую ячейку, которую получит продавец, после того, как будет снято обременение и зарегистрировано право собственности на нового хозяина.

2) Одновременно в одну банковскую ячейку закладывается сумма, равная задолженности по кредиту,  а в другую - равная остатку расчета, которая предназначена для продавца. После подписания договора купли-продажи документация подается в Росреестр и к новому хозяину переходят права собственности на квартиру с обременением. После законного перехода права собственности к другому физическому лицу денежная сумма из первой банковской ячейки идет на погашения долга и с имущества снимают обременение. К деньгам во второй банковской ячейке доступ получает продавец.

sdelki s ipotechnoy nedvizgimostyu

Перед проведением сделки в обязательном порядке требуется получить разрешение банка на отчуждение обремененного имущества. При заключении договора ипотеки с банковским учреждением залогодатель обязуется не совершать каких-либо действий по отчуждению недвижимости без разрешения кредитора. В этом состоит суть обременения. Только после полного погашения ипотечного кредита за квартиру человек становится полноправным ее собственником. «Уговорить» банк на продажу ипотечной квартиры является ключевой проблемой, с которой придется столкнуться  продавцу. На получение разрешения уходит 1-3 месяца. Изначально следует уведомить залогодержателя о намерениях продать ипотечную недвижимость. Затем необходимо подать письменное заявление в банковское учреждение и встретиться с банковскими сотрудниками для обсуждения нюансов.  Кроме того, к подобного рода продажам банки предъявляют особые требования:

  • все обязательства залогодателя по ипотеке должны полностью покрываться суммой сделки, за вычетом издержек;
  • залогодержатель контролирует в сделке все расчеты, чтобы должник не мог воспользоваться средствами, вырученными от продажи до тех пор, пока не будут завершены все расчеты с банком.

3) И еще одна актуальная схема, когда заемщик продает ипотечное жилье ради приобретения нового. В данном случае с банком договариваются о замене предмета залога – недвижимость меняется, а кредит остается прежний. Схема предусматривает две сделки одновременно. Продается старое жилье со снятием залога (обременения) и покупается новое с наложением на него обременения. Решить этот вопрос кредитный комитет может, как положительно, так и отрицательно. Если же банк не даст «добро»  на смену предмета залога, то заемщику остается еще один вариант. Он может продать   недвижимость из-под залога, полностью погасить долг и по-новому взять кредит на другую квартиру.

zalog

4) Еще проблематичнее продать жилье, приобретенное по программе военной ипотеки. В данном случае продавцу придется иметься дело с двумя залогодержателями. Нужно будет полностью возвратить деньги Росвоенипотеке, уплаченные за квартиру данной организацией, и снять обременение в пользу Российской Федерации. После  этого решается вопрос о продаже ипотечного жилья уже с самим банком. На банковский счет покупатель должен будет положить сумму, равную оставшемуся долгу. Банк предоставит доверенность, согласно которой с квартиры будет снято обременение. Этот факт зарегистрируют в Росреестре, как и договор купли-продажи. Со слов продавцов, сталкивавшихся с подобными сделками, при  продаже такого жилья много возникает возни. Проще сдать квартиру в поднаем.

 Продать залоговую квартиру не реально без дисконта

При продаже ипотечной квартиры, кроме трудоемкости переговоров с банком, продавцу придется столкнуться и со сложностями в отношении покупателя, для которого приобретение сопряжено с определенным риском. Залоговое имущество на рынке – это однозначно повод для торгов, даже если продаваемый объект имеет всю необходимую правоустанавливающую документацию. И продавцу придется прилично уступить. Минимальная скидка на ипотечное жилье составляет порядка 5% от рыночной стоимости. Люди более заинтересованы в свободных квартирах, выбор которых на рынке огромнейший, нежели в аналогичных объектах с обременением. 50-70% покупателей вообще не желают связываться с залоговым жильем. И здесь еще свою роль играет психологический фактор, который является мощнейшей движущей силой на «вторичном» рынке. Для человека, мечтающего приобрести жилплощадь без проблем, быстро и дешево, ипотечное жилье считается уже отклонением от нормы. Хотя в некоторых случаях обремененное жилье продается по нормальным ценам. Это касается регионов с высоким спросом на жилплощадь, но где строительство этот спрос удовлетворять не успевает.

kak prodat ipotechnuyu kvartiru

Таким образом, при продаже обремененного жилья продавца ожидает множество неудобств. И это в свою очередь доказывает, что нужно все тщательно продумать и взвесить, прежде чем решить приобрести квартиру в ипотеку. Тем не менее, сделки с обремененными объектами происходят и, со слов управляющего партнера компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, доля их от общего объема составляет порядка 10%. А по утверждению известных экспертов, случаи реализации квартир из-под залога в последнее время даже участились на 10-15%. Специалисты это связывают с проблемами по гашению кредита - кто-то теряет работу, у кого-то ухудшается финансовое положение семьи. Но аналитики уверенны, что пока такая тенденция не представляет опасности для экономики в целом, как это случилось в 2008-м в Америке. Считается также, что продажи залогового жилья могли участиться и в связи с ростом объемов ипотечного кредитования.

 

4.11.2016

Добавить комментарий