Почему столичные новостройки покупатели предпочитают вторичному жилью

Ввиду огромных масштабов и разнообразия рынка столичной недвижимости предложения на нем существуют, самые что ни на есть, разные – от дешевых «однушек» в «хрущевках» до огромных элитных пентхаусов в ЖК. Как, говорится, лишь бы были возможности. А они у каждого покупателя свои и жилье подбирается под собственный кошелек. Даже в рамках одного сегмента предложений столько, что покупателям порой очень сложно сделать выбор. Вопрос первостепенной важности, встающий перед большинством из них: где лучше покупать жилье – в новостройках или в старом жилом фонде. У обоих сегментов недвижимости, есть как свои положительные, так и отрицательные стороны. Тем не менее, в уходящем 2015-м  на рынке столичной недвижимости предпочтения были отданы больше первичному жилью, нежели «вторичке». На это указывают данные Ростреестра. На территории Новой и старой Москвы за 9 месяцев текущего года количество переходов прав на вторичную недвижимость сократилось на 34%. Тогда как  договоров на участие в долевом строительстве за этот период стало меньше всего на 18%. Почему же в этом году большей популярностью пользовались недорогие  «первички», чем недвижимость старого фонда, попытались объяснить эксперты. Специалисты «Метриум Групп» в причинах подобного выбора покупателей квартир видят льготную ипотеку, цену, инфраструктуру, качество жилья, снижение рисков, социальное окружение и парковки.

 Ипотека

Покупателя привлекают интересные для него условия ипотечного кредитования, действующие  сегодня на рынке новостроек. В соответствии с Программой, для приобретения жилья в московской новостройке ему  могут предоставить кредит до 8 млн. рублей на срок до 30-ти лет с выплатой 11% годовых. Ввиду того, что кредит на вторичную недвижимость обслуживается дороже, большая часть покупателей этого сегмента примкнула к сегменту недорогих «первичек». Например, покупатель приобретает «двушку» за 10 млн. рублей. Сбербанк дает ему кредит на 20 лет. Он платит в качестве первого взноса 2 млн. рублей, исходя из установленных 20%.  В соответствии с ипотечной ставкой в 11,4%, действующей на рынке новостроек (по Программе субсидирования), ежемесячно нужно будет платить 84,7 тыс. рублей. Тогда, как при действующей ставке на  рынке «вторичек», равной 13,5%, плата за месяц  уже составит 96,59 тыс. рублей.   «Первичка»  с учетом переплаты обойдется в 12,3 млн. рублей, а  «вторичка» - 15,8 млн. рублей. Разница, как говорится, налицо. То есть экономия, в случае приобретения жилья в новостройке  по Программе  субсидирования, составит около 3-х млн. рублей.

Цена

В 2015-м на рынке новостроек можно было приобрести недвижимость стоимостью от 3-х млн. рублей, а за 4 млн. рублей неподалеку от ТТК. Тогда как в 2014-м за такие деньги купить «первичку» в старой Москве  считалось фантастикой. Появление подобных предложений обусловила тенденция выхода на рынок первичного жилья проектов с дисконтом. Платежеспособный спрос снизился, и застройщики отреагировали на это оперативно. Сегодня по цене 3-4 млн. рублей предлагаются студии или однокомнатные квартиры в 4-х строящихся ЖК. В 7-ми строящихся жилищных комплексах можно приобрести недвижимость за 4-5 млн. рублей и еще в 4-х ЖК – за 5-6 млн. рублей. Предложение «первичек» стоимостью до 6 млн. рублей представляет почти половина ЖК класса «комфорт». Таких денег на вторичном рынке недвижимости хватит только на однокомнатную квартиру в спальных районах столицы, и то далеко не лучшего качества.

Что касается средней стоимости «квадрата» первичного жилья, то по итогам III-го квартала для класса «эконом» она равнялась 104,69 тыс. рублей, а для класса «комфорт» - 153,55 тыс. рублей. Цена за аналогичное вторичное жилье выглядело завышено – 170-180 тыс. рублей. Средневзвешенная цена «квадрата» первичной недвижимости класса «комфорт» по итогам 11-ти месяцев текущего года составляла 150,06 тыс. руб. Минимум был зафиксирован в «Эталон-Сити». Он составил 79,89 тыс. рублей, что ниже в 1,9 раз средневзвешенного значения. Второе место по минимальной стоимости «квадрата» среди столичных ЖК занимает «Мещерский лес» со стоимостью кв.м. 84, 46 тыс. рублей. И третье – микрорайон «Северный», где «квадрат» продается за 85,5 тыс. рублей. В целом, стоимость «квадрата» в трех комплексах, лидирующих по минимальной цене, не превысила 90 тыс. рублей. Самую дешевую студию в новостройке сегодня можно приобрести  за 3,09 млн. руб.  Площадь продаваемой недвижимости 22,3 кв. м и находится она в «Мещерском лесу». По самой доступной цене (3,55 млн. рублей) в «Эталон-Сити» предлагают «однушку» на 38,79 кв. м. В целом, квартиры по цене до 5-ти млн. рублей продаются в каждом 3-м проекте новостроек из всех 36-ти представленных на первичном рынке и  расположенных в пределах МКАД. Многие ЖК имеют хорошую транспортную доступность и обладают обширной инфраструктурой. Девелоперы, занимающиеся недорогим жильем, сегодня стали больше интересоваться бывшими промзонами  в развитых городских районах, с целью комплексного их освоения. Так, например, в сентябре 2015-го продажи стартовали в 2-х  ЖК класса «комфорт» («Петр 1» и SREDA), что на территории ЮВАО. Студию на 23,6 «квадратов» в SREDA можно купить за 3,88 млн. рублей, а «однушку» 34,9 м. кв – за 5,21 млн. рублей. В даном жилищном комплексе будут строить школу и детсад. Со временем появятся магазины, офисы, паркинги, а в парковых зонах – детские и спортивные площадки. Планируется обустройство дворов. Расположение комплекса очень удобное относительно ТТК, а также других крупных магистралей. При этом недалеко от ЖК строят станцию метро «Нижегородская улица», что обеспечит комплекс  максимально удобной транспортной доступностью.

Несмотря на то, что стоимость жилья, предлагаемого в 2015-м году,  довольно низкая, покупатели получают продукт высокого качества. Основная часть домов возводится по монолитной технологии. Есть также проекты с «новой» усовершенствованной панелью. Благодаря современным технологиям и материалам, а также новым архитектурным и планировочным   решениям, комфортность нового жилья постоянно растет. На фоне «первичек» «вторички» морально устаревают. Сегодня во многих жилищных комплексах  комфорт-класса можно найти недвижимость, которая в начале 2000-х была очень дорогостоящей и считалась настоящей роскошью. Эксперты убеждены, что новостройка в любом случае будет выигрывать у «вторички», несмотря на то, что ее  построили всего несколько лет тому назад. И даже, если при этом новый владелец проведет в квартире самый дорогостоящий ремонт, планировочные решения, также, как и внутренние коммуникации, остануться прежними.

Риск

Риски на рынке «первичек» сегодня снизились. Общеизвестно, что приобретение жилья в новостройке - мероприятие более рискованное, по сравнению с покупкой «вторички». Ведь никто из девелоперов, даже самых известных, не застрахован от финансовых проблем, которые чреваты заморозкой проекта. Сегодня эти опасения несколько поубавились, благодаря совершенствованию законодательства. В нынешний кризис заключение ДДУ уже стало общей практикой, тогда как во время прошлого кризиса  подобные договоры заключали единицы. На стадии доработки закон №214-ФЗ для защиты потребителей. Автоматически минимизируют риск недостроя множественные предложения на рынке в готовых или почти готовых проектах. Сегодня на рынке первичной недвижимости продается 32 ЖК класса «комфорт», из которых 6 уже готовы. Строительство еще 11 объектов завершается и до середины 2016-го их должны уже сдать.

Соседи

Одним из немаловажных моментов, на которые обращает покупатель недвижимости, это то, с кем рядом ему придется жить в будущем. Жильцы домов старого фонда обычно «разношерстные». Кто-то получил жилье от государства, кто-то купил, а кто-то унаследовал. То есть, соседи относятся к разным социальным категориям и уровень доходов у них тоже отличается. А это значит, что с ними тяжелее решать проблемы, касающиеся эксплуатации мест общего пользования, включая поддержание чистоты в подъездах, дополнительные благоустройства придомовых территорий и пр. Намного легче решаются эти вопросы с соседями в новостройках, где семьи, покупающие жилье, приблизительно одинакового социального статуса.

Парковки

  В связи с ежегодным ростом количества автомобилей, тесных дворов в столице уже не хватает для всех желающих припарковать свой личный автотранспорт. Жилье в новостройках класса «комфорт» – это еще и решение проблемы с парковкой, что немаловажно в наше время. Все комплексы сегодня с наличием просторных наземных и/или поземных паркингов. Так, например, наземный паркинг на 6 уровней и паркинг одноуровневый на 1600 автомобилей запланировали в жилищном комплексе «Ривер Парк». Это позволит реализовать идею «Двор без машин». На пространстве, свободном от транспорта, появятся бульвары, скверы, спортивные зоны  и зоны отдыха.

 Изменятся ли цены на бюджетные квартиры в новостройках в ближайшее время 

Эксперты отмечают, что многие продавцы малобюджетных «вторичек» в этом году не спешили сбавлять цены, заняв выжидательную позицию.  В это время дисконт на элитную вторичную недвижимость достиг 20-40%, на недвижимость бизнес-класса – 20-50%, а в «эконом» и в классе «комфорт» цена упала лишь на 5-10%. Дошло до того, что стоимость старого жилья далеко не среднего качества была гораздо выше, чем просторной новой квартиры в том же районе. Разница порой исчислялась в миллионах рублей. Естественно, что покупатели, которым жилье  «не горело», выбор делали в пользу новых жилых объектов с бюджетными квартирами, учитывая удобства местоположения и внутреннюю инфраструктуру. Такое жилье по совокупности своих преимуществ на порядок превосходило морально устаревшие «вторички».

Что касается дальнейшего снижения стоимости «первичек», то это уже маловероятная возможность, считают специалисты. В продаже представлены студии с минимальной площадью. При этом девелоперы, работающие сегодня в массовом сегменте, получают низкую прибыль. Минимизировать же издержки за счет снижения качества, как самого строительства, так и инфраструктуры, невозможно. Современный потребитель стал на сегодня более требовательным. Со снижением нормы прибыли у  строительных компаний появляются проблемы с финансами, что чревато банкротством, а соответственно и недостроем объекта. Поэтому, скорее всего, что цены на бюджетные «первички», установившиеся к концу 2015-го года, в ближайшее время останутся без изменений.

25.12.2015