Почему лучше покупать «новостройку» через риэлторов

Сегодня покупатель первичной недвижимости располагает двумя основными способами ее приобретения. При покупке жилья в новостройке он может обратиться, как непосредственно в компанию, занимающуюся строительством дома (т.е. к застройщику), так и воспользоваться риэлтерскими услугами. Практика показывает, что второй вариант больше популярен у покупателей «первичек», для которых в приоритете удобство и безопасность. Более того, агентства, наряду с сервисом и юридическими гарантиями, предлагают также широкий выбор. Покупатели, основным мотивом для которых является экономия, постараются выйти непосредственно на самого застройщика.

Застройщик и риэлтор

Что касается застройщика, то оформление документов, связанных с продажей, не является профильной деятельностью строительной компании. Для этого нужно дополнительно содержать специальный отдел, который бы занимался с клиентами решением всех вопросов, возникающих в ходе продаж, что очень затратно. Небольшим фирмам, занимающимся точечным строительством, продавать новостройки собственными силами невыгодно. При производительности один-два объекта в год такой отдел компании содержать затратно. Более того, о существовании застройщика покупатели могут просто еще и не знать.С другой стороны, солидным компаниям, строящим целые кварталы на более, чем 100 000 м. кв, также целесообразна риэлтерская помощь, поскольку штат сотрудников собственного отдела продаж и рекламы может не справляться с объемами подобного масштаба. Именно потому большинство застройщиков на сегодня выбирают реализацию «первичек» исключительно в сотрудничестве с агентствами недвижимости.

Взаимодействие между застройщиками и риэлторами не подчиняется каким-то стандартам и правилам. Есть компании, которые полностью передают продажу и все функции, связанные с ней, риэлтерским конторам. Зачастую так поступают подрядные организации, застройщики с которыми расплачиваются жилплощадью в счет готовых работ. Преимущественная часть компаний реализует квартиры исключительно своими силами. А некоторые застройщики вообще могут успешно совмещать продажи через специальные собственные отделы и  риэлтерские компании. Последний вариант  способствует здоровой конкуренции между структурой застройщика и посредником.  

Напомним, что активно привлекать посредников для продажи новостроек начали еще в кризисный 2008-й. Поиск новых механизмов продвижения своего продукта на рынке был обусловлен падением спроса, что негативно сказывалось на объемах продаж. Услуги специалистов недвижимости на то время оказались очень кстати.

Застройщик - покупатель - риэлтор

Риэлтерская помощь при покупке «первички» расширяет выбор и возможности покупателя. Смысл в привлечении помощи риэлтора имеется при покупке строящегося жилья, если продается имеющееся, или при получении ипотечного кредита.Например, покупатель не располагает требуемой суммой для приобретения квартиры в новостройке, но имеет старую квартиру и может ее продать. От подобного варианта застройщик наверняка откажется. А вот риэлтерская компания, работающая не только на первичном, но и на вторичном рынке, покупателю сможет помочь.

Клиент посредством агентства может сравнивать квартиры, понравившиеся сразу в нескольких новых домах, строящихся разными компаниями, а также  условия самой оплаты и цены. Видя, что предложенный вариант покупателю чем-то не подошел, риэлтор постарается предложить что-то другое, тогда как застройщик заинтересован в продвижении только своего продукта. Заметим, что на цену объекта не влияет, каким способом приобреталось жилье – через застройщика или агента. Поскольку застройщик  платит риэлтору от 2-х до 5% от стоимости жилья, то агентства  в большинстве случаев, при стандартной покупке, не требуют от покупателя никаких комиссий за помощь в сделке. Если же сделка включает несколько этапов, например, продается имеющаяся квартира и покупается жилье в новостройке, то в данном случае комиссионные будут приблизительно такими же, сколько клиент оплачивает за услугу по простой продаже.

Приобретая «первичку» у риэлтора, клиент должен понимать, что подписывать договор на продажу строящегося жилья – прерогатива застройщика. С посредником он  оформляет только соглашение на информационные услуги или другой похожий договор. Таким образом, агентство помогает покупателю в поиске подходящей новой квартиры, а также в оформлении договора и сопровождает саму сделку.

Приобретение жилья в новостройках всегда связано с определенными рисками, от которых агенты не уберегут покупателя, даже если он заключает сделку с риэлтерской конторой. Важно помнить, что посредник - это не арбитр, который урегулирует все возможные проблемы между застройщиком и покупателем. У агентств отсутствуют механизмы для проведения серьезного мониторинга состояния интересующей компании. Поэтому мнение многих потребителей, что перед заключением договора застройщик тщательно проверяется посредником, не совсем правильное. Проверка эта больше условная.

Покупка «первички» без посредника позволяет четко разобраться, кто обещает и кому придется выполнять эти обещания. Так, например, агентство недвижимости, привлеченное для продажи жилья, может предложить оформление его в собственность в качестве бонуса (после того, как дом будет сдан в эксплуатацию). Однако за это время между риэлтерской  компанией и застройщиком могут возникнуть какие-либо  разногласия, и риэлторы перестанут заниматься реализацией жилья в этой новостройке. В результате их обещания потеряют силу, а застройщик скажет, что не имеет  к этому никакого отношения.

 В последнее время приобретать новостройки через риэлторов стали больше. На фоне кризиса застройщики сокращают отделы продаж, оптимизируя структуру  компании. Тем не менее, массовым назвать это явление пока что нельзя. Ведь только тот, кто построил квартиры, сможет более качественно и успешно их продавать, считают другие эксперты.

Как видите приобретение  «первички» у застройщика и риэлтора имеет свои  плюсы/минусы. Возможно, связавшись с застройщиком либо риэлтором, кровно заинтересованном в продаже  продукта строительной компании, клиент никогда не узнает о минусах покупки. Если предложение  застройщика полностью устроит покупателя, который понимает, что для самостоятельного заключения сделки у него вполне хватит сил, то в таком случае можно обращаться в строительную компанию. Большинство специалистов полагают, что оптимальный вариант – приобретение первичной  недвижимости через привлечение профессиональных независимых риэлторов, готовых отстаивать интересы своих потенциальных клиентов. Специалист, никак не связанный с компанией-застройщиком, будет внимательнее проверять документы, предлагаемые к подписанию. Он даст консультацию своему клиенту, осведомит его о реальных преимуществах и недостатках проживания в будущей квартире, о рыночной привлекательности  первичного жилья.

21.04.2016