Особенности продажи квартирной доли

Сделки с фиксированными долями в правах собственности на недвижимость признаются одними из самых сложных. Раздел квартиры на комнаты или даже на «квадраты», как правило, заканчивается далеко не дружескими отношениями между сособственниками, что в дальнейшем препятствует продаже долевой недвижимости. Сложность сделок зачастую обусловлена не выделением долей в натуре. Из-за отсутствия точных границ частей нельзя однозначно определить, где заканчиваются владения одного сособственника, и где начинается территория другого. И все же продать часть в жилой недвижимости можно. Тем более что больше года назад безопасность подобных сделок повысилась, благодаря введению новых правил на рынке долей.

Доля в квартире – что это?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, имущество, находящееся в собственности 2-х и более лиц, является общей собственностью. Совместная собственность предполагает два законодательных варианта – бездолевой и долевой. К примеру, супруги сообща приобрели квартиру и оформили на одного из них. Несмотря на указание в свидетельстве факта собственности одного супруга, распоряжаться недвижимостью можно лишь при согласии другого, заверенного нотариусом. На основании брачного контракта, совместная собственность может быть переоформлена в долевую, с обозначением размера частей, которые принадлежат каждому из супругов. Зачастую деление квартиры на доли происходит по причине развода или смерти владельца, когда в права наследства вступают родственники. Долевая собственность присутствует в приватизированном жилье старого фонда. Несколько меньшую часть рынка занимают наследные доли.

В документе о праве собственности фиксированная доля квартиры прописывается дробным числом - 1/2, 1/5. Но ее нельзя обозначить, например, в виде определенной комнаты. Для определения конкретных границ своей части в жилище необходимо выделить долю в натуре. С выделом прекращается действие права совместной долевой собственности. Это делается в договорном или в судебном порядке. В первом случае при разделе совместной долевой собственности стороны заключают соглашение, на основании которого регистрируются права на объект, выделенный в натуре. Если между сторонами невозможно достижение договоренности о способах и условиях дележки совместного имущества, то собственник вправе через суд потребовать, чтобы ему выделили в натуре его долю. Вследствие выдела объем прав и обязанностей при отчуждении части третьему лицу увеличивается.

Что изменилось в сделках с долями сегодня?

Не так давно, 6-7 лет назад, в сделках с фиксированными долями стороны пользовались незаконными схемами, зачастую с чистыми помыслами. В особенности это касалось дарения комнат. Хотя, конечно, не обходилось и без случаев рейдерства. С целью упрощения сделки продавцы «дарили» долю (это мог быть даже 1 «квадрат»). После лжедарения покупатель приобретал статус законного совладельца квартиры с правом первоочередного выкупа оставшейся площади. На сегодня подобные аферы не работают.

В 2015-м законодатели ввели норму, требующую обязательного нотариального удостоверения всех сделок по возмездному отчуждению долей. Требования еще больше ужесточились с июня 2016-го. Любую смену собственника части теперь оформляют только через нотариуса, обмануть которого трудно. Ведь специалист лично отвечает за чистоту сделки перед законом, получая при этом приличный гонорар – 0,5% от стоимости недвижимости, но не выше 20 000 рублей. Таким образом, закон перекрыл все подступы к «псевдодарению».

Как продать долевую недвижимость?

Чтобы продать часть жилища, необходимо ее выделить отдельной долей. Поскольку сособственники наделены правом первоочередного выкупа, то для осуществления сделки продавцу следует изначально обратиться к соседям с предложением о покупке. Извещения высылаются каждому совладельцу с обязательными почтовыми уведомлениями о вручении. Если через месяц ответов не последовало, продавец может без опасений реализовать свою часть кому захочет. Зачастую возникают сложности с определением местонахождения совладельцев. В особенности, если соседи живут за пределами города или даже страны. Что касается бывших ведомственных общежитий, то счет совладельцев в них идет не на один десяток и продавцам комнат приходится тоже очень нелегко.

Нотариус обязан удостовериться, все ли достаточно проинформированы насчет предстоящей продажи части. Ниже стоимости, прописанной в извещении, продать долю нельзя. Иначе такую сделку могут аннулировать в судебном порядке. Сособственники, не собирающиеся приобретать часть, должны оформить у нотариуса отказ от нее.

При отказе нотариуса в оформлении сделки, как вариант остается суд. Но люди с нечистыми помыслами вряд ли отважатся туда пойти. А вот для порядочных граждан регистрировать сделку в нотариальной конторе стало даже удобнее. Ведь специалист сам формирует документацию и отправляет ее по интернету в Росреестр. Таким образом, процесс регистрации существенно ускоряется.

Кто заинтересован в приобретении квартирной доли?

Несмотря на специфику продукта на рынке недвижимости на него всегда есть покупатели. Приобретают подобного рода собственность несколько категорий граждан. Доли в квартире интересны:

1. Иногородним гражданам. Несколько «квадратов» в собственности позволяют «укорениться» в столице. С регистрацией проще устроиться на работу. К тому же дают ипотеку, а это возможность приобрести полноценную жилплощадь. Напомним, по действующему закону право на получение прописки получают владельцы долей площадью более 4-х «квадратов». В связи с чем, на рынке практически не продаются части меньшего метража. В приоритете доли побольше, стоимостью - от 200 000 рублей.
2. Гражданам, которым не хватает средств на приобретение жилплощади в коммуналке, а снимать комнату они не в состоянии либо не хотят. Цены на квартирные доли для реального проживания заметно выше – 450 000-500 000 рублей.
3. Профессиональным риелторам, которые намерены выкупить в дальнейшем все остальное жилье для перепродажи в конечном итоге. В крайнем случае, риелтор может законодательно привязать часть к одной из комнат и продать ее, получив за это прибыль. Например, у собственника есть половина «двушки». По договоренности с совладельцем (при нотариальном удостоверении) или в судовом порядке свою собственность он может перевести из абстрактной доли в конкретную комнату. Если, конечно, метраж фиксированной части не меньше площади комнаты.

Советы экспертов

Самый выгодный вариант продажи доли – это реализация сразу всей квартиры. Владелец договаривается с сособственниками. Объект продают как единое целое, а вырученные средства делятся. Но это редкий случай. Чаще всего доли продаются по отдельности. При мирном соглашении соседей часть в квартире покупают быстро. Сроки продажи сильно затягиваются в случае конфликтных ситуаций между сторонами. При разногласии совладельцев долю лучше выставить на продажу через агентство, специализирующееся в этих вопросах. В конторах имеется профессиональная юридическая база, специалисты пользуются отработанными схемами.

14.09.2017