Есть срочный вопрос?

Особенности перевода помещений из жилого фонда в нежилой

Размещать магазинчики, офисные помещения, а также другие объекты коммерческого предназначения выгодно на первых этажах жилых домов. С этой целью владельцы недвижимости перестраивают собственные квартиры, делая из них помещения пригодные для коммерческой деятельности. Тем не менее, не все  спешат узаконить новый статус объекта, то есть официально перевести его из жилого в нежилой, считая, что это слишком хлопотно. Необдуманное решение в последствие оборачивается целым рядом сложностей. Гражданин, являясь владельцем квартиры, хочет развернуть в ней коммерческую деятельность. И недвижимостью и бизнесом владеет одно лицо. Казалось бы, какие могут быть противоречия с законодательством.  Тем не менее, чтобы действия ИП не расходились с законом, жилье должно  перейти в нежилой фонд официально.

Kommercheskaya nedvijimostВ пп.2-4 ст.17 ЖК указано, что использовать собственное жилье для профессиональной/коммерческой деятельности (например, репетиторство, адвокатура) гражданин может только при выполнении ряда требований. А именно, организация бизнеса в квартире не должна вредить законным интересам соседей и нарушать их права. В обязанности владельца, который в стенах своего жилища развернул коммерческую деятельность, входит соблюдение правил пользования жильем, а также  санитарно-гигиенических требований и выполнение требований  противопожарной безопасности.Закон не разрешает гражданину разворачивать в таком помещении промышленное производство.

 Чем рискует предприниматель при не переводе квартиры в нежилой фонд

Согласно ст.ст. 7.21, 7.22, 23.55 КоАП, за самовольное переустройство квартиры и нецелевое ее использование помещения владельцу (гражданину)  грозит штраф от 1000 до 2500 рублей. Должностные лица должны будут заплатить от 4 000 до 5 000 рублей при нарушении правил содержания жилья и его ремонта.Тогда как юридическим лицам за подобные нарушения уже грозит штраф  в десятикратном размере, т.е от 40 000 до 50 000 рублей. Жилищной инспекции  несложно выявить, в каких целях используется квартира. Достаточно проверки ее технического состояния, которая проводится в соответствии с Письмом Минрегиона Российской  Федерации от 14.10.2008 N 26084-СК/14. Наличие в квартире приемной стойки, офисной мебели, нескольких компьютеров и другой оргтехники, а также отсутствие ванны либо душевой комнаты могут стать обоснованием факта использования помещений не по назначению. Документально это  подтверждается актом проверки техсостояния жилищного фонда. Собственника самовольно перепланированных и переустроенных квартир могут обязать привести указанные помещения  в первоначальное состояние. Последствия могут быть еще серьезнее, если нарушитель будет продолжать использовать квартиру не по назначению после письменного предупреждения, полученного из местного самоуправления. В таком случае райадминистрация в судебном порядке может предъявить требование продать это помещение с торгов. Лишиться прав собственности на квартиру ее владелец рискует согласно статье 293 ГК РФ. Деньги за реализованную недвижимость  ему  выплатят, но  с вычетом судебных издержек. Такие полномочия органов местного самоуправления закреплены статьей  293 ГК РФ. И хотя подобные разборки в судах происходят не так часто, но все же происходят.

sud

 Законодательные требования, касающиеся перевода квартиры в статус нежилой

Переход жилого помещения в нежилой фонд  подчиняется целому ряду требований, предусмотренных статьей 22 ЖК РФ. Поэтому не каждую квартиру можно юридически сделать коммерческой недвижимостью. Например, переход не разрешат, если помещение не имеет отдельного изолированного входа с улицы. Альтернатива этому: возможность сделать  проем, прорубив до пола одно из окон. Отметим, что  увеличение оконных проемов является процедурой сложной и довольно затратной. К тому же особенности постройки не всегда позволяют выполнить такие работы. Например, в стенах крупноблочных и крупнопанельных домов расширять и пробивать проемы не допускается без дополнительного их усиления. Таковы требования нормативов технической эксплуатации ЖФ. Помещение, площадь которого свыше 100 «квадратов» должно оборудоваться запасным выходом (пп.2-4 ст.17 ЖК). При отсутствии коммуникаций и водопровода владельца обяжут произвести ремонтные работы. Нельзя выводить квартиру в статус нежилой с внутридворовым расположением окон. Согласно требованиям Роспотребнадзора, на улицу должно выходить  минимум, как одно окно.

perevod nedvijimostiОтметим, что на практике очень редко переводят в нежилой фонд  жилые помещения, расположенные выше 2-го этажа. Если переводимое жилье находится на 1-м или 2-м этаже, то обязательным условием перевода должно быть наличие нежилых помещений снизу под переводимой квартирой. Помещение не получит статуса «нежилое» в доме, официально признанным ветхим или аварийным, а также в наемном доме социального использования. Жилье в зданиях историко-культурной ценности переводить в нежилой фонд достаточно проблематично. Процедура в данном случае требует обязательного согласования  с государственными органами.

В нежилой фонд не разрешено переводить  комнату, являющуюся частью жилого помещения. Помещение не получит статус нежилого, если в нем имеются зарегистрированные по месту жительства. Если собственников недвижимости несколько, то по закону  ото всех нужно получить согласие на перевод жилья в нежилой фонд. Кстати, практически всегда необходимо в данной ситуации и согласие соседей, хотя оно и не вошло в перечень документов, которые требуются при переводе. Ведь жилище на первом этаже неизбежно будет подвергаться переоборудованию. А это значит, что придется разрушать внешнюю несущую стену  для постройки входной группы, вымащивать дорожки брусчаткой и организовывать парковку. Так как и стены и земля возле дома являются частью имущества, которое принадлежит всем собственникам помещений в жилом доме, то согласием следует заручиться от всех участников долевой собственности. Его получают на основании решения собрания о том, что в пользование передано часть общего имущества, используемого при перепланировке/переустройстве. Не подлежит переводу помещение, переданное в аренду или залог, находящееся под арестом  и др. То есть, если право собственности на жилье обременено.

kommercheskiy objekt

 Какие коммерческие объекты закон запрещает размещать в многоквартирных домах  

 В жилом многоквартирном здании нельзя разместить спецмагазин с москательно-химическими товарами, которые могут загрязнять воздух в жилом здании или возле него.Тоже самое касается магазинов со взрывопожароопасными товарами, рыбных магазинов и складов любого предназначения. Закон запрещает размещение заведений, работающих после 23-х, предприятий питания площадью более 250 кв.м и количеством мест, превышающих 50. В жилых многоквартирных домах по закону нет места баням и саунам, прачечным и химчисткам, общественным туалетам, учреждениям и магазинам ритуальных услуг. Запрещено расположение помещений для пребывания детей, а также для медицинских кабинетов: зуботехнических и клинико-диагностических лабораторий, дерматовенерологических, инфекционных, психиатрических, и фтизиатрических кабинетов врачебного приема, ветеринарных клиник и кабинетов.

Ход действий собственника помещения при переводе  недвижимости в нежилой статус

perevod pomescheniy v nejiliyeВопросами перевода жилых помещений в статус нежилых занимаются в органах местного самоуправления, куда и следует обратиться с заявлением. В Москве, например, это Департамент жилищной политики. Заявления на вывод недвижимости принимают также  МФЦ, комитеты по управлению имуществом, управления жилищной политики (горадминистрации). Вывести жилую недвижимость в нежилой фонд собственными силами - дело достаточно хлопотное. Грамотнее и быстрее это может сделать посредник – специализированная юрфирма.

Процедуру вывода можно  разделить на несколько пунктов. Изначально собственник составляет заявление по образцу. Далее следует этап согласования перепланировки. В помещении обязательно придется сделать отдельный ход, в связи с чем, изменится его конструкция. Поэтому нужно заказать заранее проект в фирме с лицензией на проектно-строительную деятельность. Затем следует сдача документов в жилищный комитет и получение постановления местной администрации о разрешении выполнения перевода помещения. После этого можно начинать выполнять перепланировку помещений (рубить вход, объединять комнаты и т.д). После получения акта о введении в  эксплуатацию уже коммерческой недвижимости владелец  получает новые на нее документы – кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности. Предпринимателю нужно будет заняться составлением договоров с соответствующими организациями и фирмами на электро-, газо- и водоснабжение, вывоз отходов и пр. 

pereplanirovka

14.12.2015

Добавить комментарий