Есть срочный вопрос?

Обмен квартир при Союзе и до сегодня

Obmen 

Во времена СССР, при полном отсутствии рынка  недвижимости,  улучшить либо изменить свои жилищные условия граждане могли только посредством обмена квартир. Действительно, хозяин мог продать  лишь кооперативное жилье. Однако подобные предложения встречались не так уж часто. Поэтому квартирный вопрос чаще всего решался с помощью, так называемых, «черных маклеров», посредников по обмену, действующих вне закона. Наглядным тому примером стал маклер Бубукин, роль которого сыграл Владимир Басов в прекрасном  фильме 70-х  «По семейным обстоятельствам».

 

 Ситуация в квартирном вопросе кардинально поменялась  с приходом в 1991  году бесплатной приватизации жилой недвижимости. Обмены жилья практически полностью были вытеснены альтернативными сделками, включающими продажу квартиры с одновременным приобретением взамен одной либо нескольких квартир. С одной стороны эти операции обеспечивают  безопасность, объективность и возможность лучшего выбора. Но с другой стороны их успех определен  наличием покупателя на исходное жилье. Поэтому обмен, как таковой, на рынке жилья все еще продолжает существовать.  На сегодня в Москве  им  занимается  ГУП «Московский городской Центр арендного жилья».

Obmen nedvijimosti

 

Когда меняют жилье

При обмене главное необходимо подобрать варианты, которые бы  устраивали хозяев характеристиками жилья, территориальным расположением квартир, а также условиями и размером компенсации при имеющихся отличиях. Каждая  из сторон при обмене преследует свою цель. Для одних обмен – это возможность улучшения жилищных  условий, за что и готовы заплатить. Другие же наоборот согласны на более скромную квартиру и движущимся для них мотивом является определенная компенсация. Сколько стоит разница - знают все. Но достаточно сложно подобрать взаимоприемлемый  вариант, который бы устраивал обе стороны. Поиск такового затягивается надолго, в особенности, если им занимаются самостоятельно. Согласно действующему законодательству, хозяин более дешевого жилья (по оценке БТИ) получает компенсацию и с этой разницы в цене уплачивает налог. При обмене муниципальных квартир, которые главным образом являются ведомственными, нужно получить согласие той организации, которой она принадлежит. Иногда квартиру, даже приватизированную, могут менять на иное имущество (движимое/недвижимое). К примеру, на автомобиль, на участок земли. В  таких актах используется специальная терминология – бартерная сделка. Если владельцу квартира больше не нужна, и он мечтает приобрести авто, то в этом случае, минуя прямую  сделку продажи/купли (жилья/автотранспорта), он получает явную выгоду –  уплачивает лишь разницу либо же только с нее налог.

 Obmen kvartiri

Процедура обмена

 Отметим, что   в Москве  неприватизированной остается некоторая  часть жилой недвижимости. Для обладателей муниципального жилья  возможностью, улучшить уровень жилищных условий либо изменить место проживания, наиболее оптимальным остается обмен  на неприватизированное жилье, в котором условия для проживания лучше. Вариант обмена может подбираться как самостоятельно, так и в Московском городском центре арендного жилья, куда подается заявление  о подборе иной жилой квартиры для обмена. Если  такое жилье (либо   несколько квартир в случае разъезда) найдено, то в ГУП  направляется  заявление на обмен. А также   предоставляются документы, предусмотренные постановлением «Об обмене жилыми помещениями в г. Москве». Здесь  же оговаривается и процедура обмена муниципальной квартиры на квартиру приватизированную. После подготовки проекта договора   назначается дата подписания документа всеми участниками с последующим рассмотрением  его на Комиссии правительства Москвы, занимающейся  жилищными вопросами.  После вынесения решения, а это происходит в десятидневный срок, договор оформляют соответствующим Распоряжением. Отметим, что услуги по обмену в Московском городском Центре арендного жилья  предоставляются платно. Так, например, стоимость консультации в ГУП обойдется в 452 рубля. А за   оформление выбранного варианта  заплатить нужно будет  14 318 рублей. Напомним, что  обмены регулируют два законодательных акта: ЖК РФ  № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. и Постановление  № 491-ПП от 26.05.2009 г. «Об обмене жилыми помещениями в г. Москве».

 

 Каково будущее обмена квартир? Мнения специалистов

Количество операций по обмену сегодня уменьшается, а в обменной базе публикуемого «Бюллетеня» число заявок не превышает и сотни. Хотя в обменах может участвовать и приватизированное жилье и даже дома. Что же является причиной такого спада? По мнению экспертов, активизации, так называемого, прямого обмена квартир в ближайшее время не ожидается, поскольку он ограничивает  выбор желаемого жилья по его качеству и месторасположению. Подобный размен проходит крайне редко. Популярная же на сегодня схема обмена представляет собой  цепочку из альтернативных сделок при одновременной регистрации. Такая тенденция, считают эксперты,   сохраняться пока будет и в дальнейшем.

 Malenkaya kuhnya

 По утверждению специалистов недвижимости, риэлторы на сегодня мало занимаются  менами. Такие договоры могут встречаться лишь в случае правоустанавливающего документа, датируемого    2000-м  и даже 1994-м годом. Люди, старающиеся поменять муниципальное жилье, которого в Москве осталось процентов 15-18, могут  ожидать подходящего варианта   годы. К тому же  в  прямой мене  не заинтересованы риэлторы, поскольку договор не предполагает доплаты. А это значит, что ввиду отсутствия  денежной составляющей,   непонятно  с чего должна браться комиссия. На сегодня, кроме как в Центре арендного жилья, услуги по операциям обмена муниципального жилья или мены приватизированного активно предлагаются лишь несколькими агентствами недвижимости. В наличие пока нет единой и полноценной базы  таких предложений. Скорее всего, из-за того, что обменов мало, они не востребованы, а у коммерческих фирм нет в этом заинтересованности.

 Prostornaya kuhny

 Тем не менее, всегда есть желающие, и их не мало, которые бы хотели поменять жилье внутри своего района. Одних может интересовать расширение площади, других же, из-за кризиса,  наоборот, уменьшение размеров с тем, чтобы получить определенную доплату. Зачастую люди заинтересованы в переезде за город, а собственники домов наоборот не прочь их поменять на квартиры в столице. Обмен для подобного рода клиентов станет удобной и более упрощенной, с технической стороны, операцией. К тому же, и отчасти безопасной  в финансовом  понятии. По мнению девелоперов, данное направление довольно полезное и требует создания расширенной современной  обменной базы данных. К примеру, очень часто бывает так, когда семья хочет разъехаться, но не может из-за того, что кто-то из ее членов не пожелал приватизировать квартиру. В результате отказа  от приватизации одного человека страдают остальные. Потому база обмена нужна, считают специалисты по недвижимости и, при существующем техническом прогрессе, создать ее несложно. Вопрос в том, кто это будет оплачивать. При нестабильности в экономике, наблюдающейся сегодня в стране, на государство в этом вопросе вряд ли можно рассчитывать.  Бизнесменам нужна материальная база. А от граждан, которые не в состоянии даже приватизировать свое жилье, средств не дождешься. В связи с чем, в ситуации с обменом   на сегодня не  наблюдается каких-либо сдвигов.

8.04.2015

Добавить комментарий