Некоторые нюансы дарственной на жилую недвижимость

 Безвозмездная передача имущества -  оптимально удобный, а в некоторых случаях просто незаменимый вариант передать родственникам права собственности на жилую недвижимость. Если на квартиру претендует несколько человек, то с  заключением договора дарения можно избежать споров. Кроме всего,  оформленное дарение обезопасит человека, занятого в рисковом бизнесе.Дарить и получать подарки – дело приятное. Согласно дарственной, жилье в подарок может получить любой. Однако стоит помнить, что  в некоторых случаях  от полной   его стоимости взимается налог. Для получения освобождения от налогообложения  при дарении жилой недвижимости, в договоре стоит указать на наличие родственных связей между тем, кто дарит и кто получает в дар. Факт родства должен подтверждаться документально с приложением свидетельства о рождении, свидетельства о браке, решения суда и пр. Близкими родственниками считаются супруги, родители, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры, а также дети, включая усыновленных. В случае отсутствия близкого родства между дарителем и одаряемым, россиянин, принявший в дар жилую недвижимость (это касается, как квартиры, так и дома или земельного участка), обязан уплатить 13-процентный налог от кадастровой стоимости данного имущества.

Какие нужны документы для оформления дарственной

 Юридически дарение в РФ регулируется главой 32 ГК. Дарственная на жилую недвижимость предполагает заключение договора в письменной простой форме либо нотариально, с последующей регистрацией вновь возникшего права на имущество. Для чего дарителю вместе с одаряемым нужно  обратиться в управление Росреестра с пакетом  документов, который должен состоять из:

• заявления на госрегистрацию;
• оригинала договора (от дарителя, одаряемого и 1 дополнительный);
• оригинала, а также копии квитанции, подтверждающей  уплату государственной пошлины за совершение админпроцедуры;
• оригиналов и копий  паспортов дарителя и одаряемого. В случае представления сторон иными лицами  пакет документов может  дополняться:
• удостоверением попечителя (при недееспособности одной из сторон либо ограничении дееспособности);
• свидетельством об усыновлении;
• доверенностью на предъявление интересов в уполномоченном органе.

При оформлении дарственной на землю требуется предоставление кадастрового паспорта на земельный надел. Кроме того, на дарение должны дать свое согласие лица,  в совместной собственности которых состоит отчуждаемая часть жилой недвижимости.

Дарственная как способ защиты  имущества

Недвижимость в подарок теоретически служит  в качестве выражения особых симпатий к кому-то из родственников. Практически же зачастую к оформлению дарственной человека подталкивают соображения сугубо прагматического характера. Так, например, родители оформляют дарственную на своих детей, с целью обеспечения их жильем. При оформлении договора до наступления совершеннолетия в интересах детей вправе действовать родители. Продать  жилую недвижимость либо распорядиться ею каким-либо другим способом, несовершеннолетние могут только с согласия родителей (обоих) и опекунского совета. С оформлением договора дарения можно защитить свое имущество в случае развода или неудачного бизнеса. К примеру, сестра хочет уступить своему брату квартиру, а у того отношения с супругой находятся на грани развода. В данном случае дарственная станет наиболее оптимальным механизмом перехода имущественных прав. В Семейном кодексе РФ (ст.34) говорится, что  имущество, которое супруги приобрели в период совместного проживания в браке,  является  их общей собственностью. Но в случае получения жилой недвижимости одним из супругов в дар, второй супруг после развода не вправе претендовать на часть. При разводе дарение защитит имущество, но только если при этом не присутствует брачный договор. Стоит отметить, что законодательно дарственная на квартиру практически не отличается от дарственной на дом либо земельный участок, кроме как в документах, которые подтверждают право собственности прежнего владельца.

Дарение используется в качестве защиты квартиры в случае несостоявшегося  бизнеса или задолженности. Взыскать подаренное жилье никто не имеет права, разве только если оно состоит в  качестве залога у банка. По информации зампредседателя российского ЦБ В. Поздышева, размер общей задолженности российских граждан перед банками на 01.05.2015г. составил 10,8 трлн. руб., из которых по ипотеке - 3,6 трлн., а также по необеспеченному потребительскому кредитованию -  6 трлн. руб. При этом у большинства должников в собственности находится далеко не один объект жилой недвижимости, что представляет реальную  угрозу лишиться их за долги. Стоит отметить, что дарственную нельзя оформить на ипотечное жилье. Закон запрещает отчуждать такую квартиру, без согласия кредиторов, до момента  полной выплаты кредита.

С какими подводными камнями может столкнуться даритель

После передачи жилья по дарственной  права собственности на него переходят новому хозяину, который вполне юридически имеет право выселить дарителя из квартиры. Хорошо, если у последнего есть хоть какое-то жилье. Чтобы не остаться на улице, в особенности, если между родственниками отсутствует полное взаимопонимание, желательно дарить не всю сразу квартиру, а, к примеру, 4/5 ее доли. Отметим, что дарственную на жилую недвижимость нельзя оформить, если объект в новостройке еще не сдан. Но зато на такую квартиру можно передать право требования. Недвижимость может пропасть, в случае, когда родители подарили жилье своим детям, а те оставили его в залог банку и не могут погасить кредит. Поэтому если нет уверенности в надежности одариваемых, нужно подумать, а стоит ли им прямо  сейчас  давать «добро» на распоряжение имуществом. В качестве альтернативы можно воспользоваться завещанием либо же договором дарения, но с условием содержания пожизненно. Одаряемый в этом случае сможет распоряжаться имуществом, только после смерти дарителя.

В случае смерти детей, получивших квартиру в дар, имущество в полном объеме родителям не возвращается, поскольку на часть в нем могут уже претендовать супруги, а также дети умершего. Во избежание  подобной ситуации, дети, которым была подарена квартира, в ответ могут завещать жилье родителям, подарившим им эту недвижимость.

Когда дарственная может быть отменена

Дарение может быть аннулировано на основаниях, предусмотренных статьей 578 ГК РФ. Сделка теряет силу в случае покушения одаряемого на жизнь своего дарителя или нанесения ему телесных повреждений. Дарственная  может быть  отменена через суд при совершении подобных действий  в отношении членов семьи дарителя, а также близких его родственников. В качестве подтверждения должен предоставляться приговор по уголовному делу. Расторжения даритель вправе потребовать, в случае создания новым владельцем угрозы потери имущества, представляющего нематериальную ценность для дарителя (как память). Та же самая ситуация складывается, если есть риск повреждения либо уничтожения  имущества, которое представляет ценность -  культурную, историческую или научную.

Дарственная, как и любая другая сделка, имеет свои плюсы и минусы. И перед тем, как ее заключать, убедитесь, правильный ли Вы выбрали вид договора, и для каких целей он Вам нужен. А также, не стоит ли перестраховаться или может вообще нужно остановиться на других способах передачи прав собственности на жилую недвижимость.

30.05.2015