Есть срочный вопрос?

Какие изменения ожидаются в долевом строительстве после вступления в силу поправок 214-ФЗ?

popravki fz-214

Поправки закона в применении к долевому строительству, принятые нынешним летом (от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ), вступают в права с 1-го января будущего года. 214-ФЗ неоднократно претерпевал изменения и дополнялся новыми положениями. Как отразится закон в новой (уже тринадцатой) редакции на застройщиках и дольщиках - покажет практика. В Совете при Президенте РФ по жилищной политике считают, что изменения в 214-ФЗ способны задать новую динамику жилищному строительству и усилить заинтересованность в долевом строительстве, которая снизилась из-за кризиса.

 trebovaniya k ustavnomu kapitalu

Что ожидает застройщиков в 2017-м?

1) Увеличение уставного капитала (УК)

Его размеры будут определяться по скользящей шкале, и зависеть от площади объекта, а соответственно, и от стоимости. Минимальная граница УК при возведении  жилого дома, площадью до 1,5 тыс. «квадратов», согласно новой редакции,  составляет 2 500 000 рублей, тогда как максимальная в 1 500 000 000 рублей установлена для строительства, рассчитанного на площадь свыше 500 тыс. «квадратов». А это значит, что теперь ООО-однодневка с капиталом в 10 тыс. рублей  и единственным ржавым краном строить микрорайон для дольщиков уже не сможет.

Некоторые эксперты считают, что с помощью изменения минимального порога капитала государство скорее пытается укрупнить строительный рынок, нежели защитить реальные интересы дольщиков. Если застройщик не обладает требуемым уставным капиталом, то свою проблему он может решить посредством заключения договора поручительства, удостоверенного нотариально. Сопоручителей может быть несколько. К примеру, у застройщика два учредителя, готовые за него поручиться. В этом случае  речь идет о двух поручителях или же о «группе компаний». Тем не менее в законе данный термин не фигурирует. Договор поручительства связывает застройщика с учредителями и предусматривает между ними солидарную ответственность. Дольщик по закону  может обратиться с финансовыми претензиями, как к застройщику, так и к учредителю.

Перед возведением многоквартирного дома застройщик должен составить проектную декларацию и направить ее в контролирующие органы. После получения положительного заключения из вышеназванной инстанции (т. е, если все требования в отношении УК и проектной декларации соблюдены), застройщик может регистрировать для данного объекта первый договор. При нарушении требований к УК, согласно предписанию контролирующего органа, застройщик обязан на протяжении  полугода привести свой капитал в соответствие с законодательными стандартами. В случае не  выполнения требований, по истечению 6-ти месяцев  деятельность застройщика по привлечению денежных средств дольщиков может быть приостановлена на основании судового решения. И восстановить ее можно будет только после формирования необходимого уставного капитала. 

proektnaya dokumentaciya2) Застройщик обязан будет публиковать намного больше ключевых документов  по возведению объекта, чем это делалось раньше

Еще один блок поправок в ФЗ-214 призван усилить прозрачность строительства. Теперь застройщик обязан предоставлять максимум информации о реализации проекта ДДУ. Если раньше компания могла разместить в интернете только проектную декларацию с общей информацией по застройщику и строительному проекту, то отныне необходимо будет публиковать целый ряд отсканированных ключевых документов. Это, в первую очередь, касается аудиторского заключения за последний год деятельности компании-застройщика, разрешения на строительство, заключения проектной экспертизы, а также документов, подтверждающих права строительной компании на землю, и договора поручительства с учредителями. На сайте застройщика в обязательном порядке должна быть форма ДДУ, предлагаемого гражданам, и заключение Минстроительства и ЖКХ РФ о соответствии компании новой редакции ФЗ № 214. Кроме того официальный ресурс застройщика обязан демонстрировать фотографии процесса  возведения дома.

3) Законодатель конкретизировал ответственность строителей за  затягивание сроков по ликвидации недостатков и внес ясность в вопрос о минимальном ограничении процентного изменения площади построенной квартиры  

При нарушении сроков ликвидации строительных недостатков застройщик за каждый просроченный день обязан будет заплатить 1% от стоимости расходов, необходимых для  исправления дефектов. Изменение построенной жилплощади на 5% по отношению к проекту (в том числе и по площади) может стать основанием для аннулирования ДДУ. Отметим, что до внесения  корректив в закон застройщики могли рассматривать, как несущественный факт, даже 10-процентное отхождение от ДДУ.

stroyka4) Изменения в 214-ФЗ запрещают перебрасывать денежные средства дольщиков на другие объекты застройки

 Согласно новой редакции, по каждому дому  ДДУ должна отдельно вестись финансовая документация с проведением финансового аудита по годовому отчету. В случае выявления нецелевого использования денег дольщиков ответственность возлагается персонально на руководителя стройки  и главного бухгалтера.

5) В тестовом порядке запустят механизм расчетов по эскроу

Считается, что к этой перспективной форме расчета застройщики придут постепенно, лет через 5.  Пока же схема эскроу будет работать в тестовом режиме. Суть ее состоит в том, что дольщик  будет оплачивать ДДУ в банке, направляя средства на специальный счет, а не на счет самого застройщика. При этом доступ к деньгам сам застройщик может получить только после полной готовности объекта и передачи квартиры дольщику. Если же дом не будет построен, банк возвратит деньги хозяину, т.е. дольщику. Расчетная схема эскроу безопасная и простая для участников долевого строительства. Но девелоперы ее раскритиковали и небезосновательно. Ведь именно за счет привлечения в проект  гражданских  денег приобретаются  стройматериалы, осуществляется  оплата услуг подрядчиков, а также реализуются другие статьи расходов. Пользование средствами дольщиков бесплатное, что удешевляет стоимость жилья в итоге, а также повышает популярность инвестиций в долевое строительство. Банки же за предоставление кредитов  берут  соответствующие проценты. В итоге дискуссий механизм эскроу остался в новой редакции ФЗ №214 в качестве альтернативы, т.е использовать его можно по желанию. Дабы заинтересовать застройщиков схемой эскроу законодатель предусмотрел для них ряд льгот.

6) Создание Единого Реестра Застройщиков  – государственного информационного ресурса с оценкой работы игроков строительного рынка

 В ЕРЗ будет систематизирован перечень застройщиков с анализом их соответствия требованиям откорректированного 214-ФЗ. Все сведения будут размещены на официальном вебресурсе федерального органа исполнительной власти, который отвечает за деятельность строительных компаний.

dogovorИзменения в отношении дольщиков и по государственному урегулированию

Новая редакция 214-ФЗ внесла коррективы  и в положение  участников строительства по ДДУ. Интересно, что некоторые нововведения, распространяющиеся на дольщиков,  упрощают положение  самих же девелоперов. Так, например, если застройщик надлежаще исполняет ДДУ, то дольщик не имеет права разорвать в одностороннем порядке договор. То есть  выйти из долевого строительства участнику не удастся, разве только что через суд.

В законодательном документе появилась статья о возможности создания компенсационного фонда за счет взносов застройщиков. Он позволит защитить права и законные интересы дольщиков, перед которыми строители не исполняют свои обязательства. По поручению Президента, такой фонд  должны создать до 1-го декабря 2016-го. И уже с 1-го января 2017-го каждый застройщик, зарегистрировавший ДДУ, будет перечислять в него 1% от стоимости будущего объекта. В случае прецедента средства направят для достройки обанкротившегося проекта. Таким образом, финансовая ответственность за неудачливых строителей  возлагается на их везучих коллег.

Застройщик сможет привлекать средства граждан, только если у него по налогам в бюджет РФ нет абсолютно никакой задолженности. Теперь это необходимое условие для строительных компаний.

Правительство сделало шаг в сторону стандартизации договорных отношений по ДДУ. Теперь будут издаваться обязательные правила для сторон договора при заключении и реализации. Введение единой формы текстов ДДУ и стандартизация условий договора непременно станут большим подспорьем для потребителя.

Тем не менее, очень много насущных проблем  214-ФЗ оставил «за бортом». В их числе многократное уменьшение пени за затягивание сроков передачи квартиры,  допущенное застройщиком. В результате соответствующая статья закона практически остается в бездействии, и застройщик на практике не будет опасаться просрочки строительства. Минимально допустимый размер пени, установленный законодательно в 214-ФЗ, помог бы разобраться  с этой проблемой.

zastroyschik

Напомним, что основная часть изменений в 214-ФЗ в силу вступает с 1.01.2017 г., а поправки, касающиеся ЕРЗ, эскроу и УК -  с 1.07.2017 г. С 1-го июля новые требования к уставному капиталу  применяются  к строителям, приступившим к регистрации первого договора на ЖК. То есть, если ДДУ зарегистрировали раньше, и началось привлечение денежных средств дольщиков, то тогда еще работают по прежней схеме.  

 

 

12.11.2016

Добавить комментарий