Как не стать обманутым при покупке жилья в новостройке

Приобретение жилья на этапе строительства, по сравнению с готовыми апартаментами, выходит дешевле.Кроме того, очевидны преимущества такой недвижимости, поскольку она в доме с новой планировкой, всеми современными инженерными коммуникациями и грамотно распланированной инфраструктурой. Но покупателя, серьезно заинтересовавшегося новостройкой, могут ожидать ловушки. С неприятностями  сталкиваются зачастую из-за проблемных застройщиков, надежность которых  на сегодня первостепенная и приобретает особую значимость. Ведь огромные проблемы в кризис могут быть даже у самых солидных компаний, опыт которых исчисляется в десятилетиях.

Как убедиться в надежности застройщика

По мнению юристов, такое понятие, как «надежность застройщика»  весьма условное. Благонадежное «вчера» компании может смениться банкротным «завтра» и ей придется уступить место развивающимся «коллегам». Подобный круговорот на рынке - явление обычное, но стать его жертвой никому бы не хотелось. Во избежание проблем с недвижимостью,  при вложении средств в ее проект, нужно быть подготовленным. Специалисты рекомендуют с осторожностью относиться к выбору новостройки. Следует узнать схему реализации квартиры, детально разобраться с исходно-разрешительной документацией на строительство. Важно, как отзываются о самом застройщике (репутацию). Выяснить, каков уровень деятельности остальных участников  строительного проекта. Хорошим знаком являются продажи, осуществляемые крупными компаниями. Стоит установить, насколько открыта деятельность девелопера: транслируется ли онлайн ход самого строительства, публикуются ли фото-отчеты, работают ли на веб-ресурсах компании форумы дольщиков и пр. Сокрытие каких-либо данных или документов уже должно серьезно насторожить покупателя. Задуматься следует, если  на строительство вышел срок действия разрешения (без продления) или регулярно оттягиваются  сроки реализации, а  в комитет по строительству не подаются отчеты (отчетность обычно размещается на сайтах горадминистраций).

 Ненормально, когда застройщик требует   оплатить всю сумму за  квартиру, но при этом договор об участии в долевом строительстве еще  не прошел регистрацию  в  Росреестре. Замедление темпов строительства объекта свидетельствует о недостаточном его финансировании, что также должно насторожить покупателя «первички».С дефицитом вложений связано и, когда застройщик отказывается возводить какие-либо инфраструктуры либо изменяет общую концепцию новостройки или другие ее характеристики. Например, переходит на использование простых и более дешевых материалов. Эксперты недвижимости советуют визуально отслеживать, в каких темпах движется стройка, подчеркивая, что актуальность данного способа проверки надежности застройщика теряется после появления стен. Готовность объекта в этом случае составляет 60%. В нем начинается внутренняя отделка, отслеживать которую уже сложнее.

На подозрение должно настроить, если аккредитация строительного проекта банками отсутствует либо еще хуже,  приостановлена. Финансовое состояние девелоперов доступно для кредитных организаций и деятельность строительной компании они оценивают независимо и объективно. Косвенным подтверждением надежности застройщика  станет аккредитация такими банками, как Сбербанк и ВТБ24, которые особо популярны у ипотечников. О подозрительной репутации проекта  могут  свидетельствовать частые смены подрядчиков,  судебные разбирательства, сокращение штата, несвоевременная выплата зарплат, уголовные дела. Все эти  факты могут быть косвенными признаками  приближающегося банкротства.Сведение об ухудшении финансового состояния компаний есть в Интернете. В частности, в информационной базе арбитражных судов и на вебстранице «Вестника госрегистрации».

 Дешевая «первичка» один из признаков возможной аферы

Предложение жилья, более дешевого, чем в аналогичных новостройках, может быть сигналом финансовых проблем у застройщика. Дешево – это, безусловно, приятно и привлекательно, но не безопасно. В особенности, если стоимость сильно занижена, например, на 50% и более. В этом случае застройщик может гасить накладные расходы за счет вложений дольщиков, а на  само строительство денег не хватает. Эксперты указывают, что скидки на качественные «первички» могут доходить до 15%. Об успешности проектов судят по  постоянному умеренному росту цен, который обычно происходит поэтапно, на 3-5% в квартал. Если жилье дорожает, значит продажи активны. Прайсы новостроек с низкой популярностью  обновляются редко, что также может говорить о проблемности,  как объекта, так и застройщика. Покупателя должно насторожить и слишком частое обновление прайсов. Девелоперы успешные и крупные, поддерживаемые солидными банками, устойчивы к влияниям извне, поэтому цены на свои проекты корректируют нечасто. Цена на нормальную квартиру, как говорят эксперты, не может быть ниже ее себестоимости, т.е от 60-ти тыс. рублей за кв.м.

Что рекомендуют юристы

Чтобы не попасться на аферу при покупке «первички» эксперты рекомендуют не забывать о юридических аспектах. И в первую очередь о том, какие документы следует потребовать от застройщика. Согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» пакет предоставляемых деловых бумаг должен состоять из учредительных документов предприятия, утвержденных годовых отчетов, бухгалтерской отчетности, аудиторского заключения за последний год предпринимательства, а также правоустанавливающих документов на застройку. Самыми надежными схемами реализации специалисты считают заключения договоров ДДУ, а также уступки по ДДУ. Что  касается вступления в ЖСК и других схем, то они уже не настолько прозрачны. ДДУ защищает при спорах, которые касаются затягивания сроков, некачественного выполнения работ, если  существенным изменениям подверглась концепция проекта, а также в случае двойных продаж. И все же, 100% обеспечить своевременность возведения объекта и то, что он будет вообще возведен, не в силах даже ДДУ. Так что в сегодняшнее кризисное время приобретение «первички» остается  поступком рискованным. Но, тем не менее, несмотря на прибавление экономических объективных рисков, эксперты не рекомендуют дожидаться стабильности. Поскольку неизвестно, сколько  ее ждать и в какой форме она наступит. С другой стороны, рынок недвижимости в кризисное время  предлагает   потенциальному покупателю огромный выбор интереснейших вариантов. Ведь покупатель в кризис – это Бог, но всегда находились те, кто желал обмануть даже создателя. Поэтому при покупке новостроек эксперты рекомендуют проявлять больше осторожности, не лениться и все перепроверять. А также  не отказываться от профессиональной помощи, хотя бы перед подтверждением важных бумаг и уплатой крупных сумм. В этих вопросах лучше всего разбираются риелторы или юристы с опытом деятельности в сфере недвижимости. Только и их репутацию стоит также изначально проверить.

8.07.2015