Как не попасться в сети аферистов на первичном рынке недвижимости

Приобретение жилья в новостройках выгодно для многих, однако чревато большими неприятностями ввиду различных схем мошенничества, встречающихся на первичном рынке недвижимости. Рассмотрим возможные аферы, с которыми можно столкнуться при вложении средств в новостройку, и как в подобных случаях вести себя покупателю квартиры.

Не секрет, что в стране всегда найдутся компании, в том числе и в строительной сфере, для которых законы неписаны. Застройщик начинает возводить дом без разрешения, рассчитывая на то, что всех и вся можно подкупить и получить разрешение уже постфактум. Однако подобные истории чаще всего заканчиваются запретом на дальнейшее строительство. Обанкротившаяся компания в итоге сказочно исчезает, продав гражданам, вложившим в дом свои кровные, попросту говоря, «воздух». Однако покупатель вполне может себя обезопасить, если будет при выборе новостройки обращаться только к проверенным застройщикам, быть внимательным по отношению к имиджу участников в деловых кругах. Гарантом надежности в реализации проекта может стать участие известных риэлтерских компаний.

Долгострой – это следующее, чем может грозить покупка жилья в новостройке. При нехватке финансов стройку могут заморозить не на один год. Поэтому, прежде чем расстаться с деньгами, следует поинтересоваться финансовым состоянием компании, и ее стабильностью. Кроме того, очень важно выяснить, есть ли у компании документы, которые разрешают вести строительство на данном участке. Немаловажно знать и о темпах строительства, для чего не лишним будет побывать на стройке и убедиться воочию. Возведение дома можно отслеживать и онлайн – сегодня на большинстве строящихся объектов устанавливают веб-камеры.

Зачастую застройщики намеренно обходят 24-й закон «Об участии в долевом строительстве», предлагая заключение договоров купли-продажи. По закону предварительный договор не оплачивается. Согласно же договору купли-продажи застройщик получает с покупателя деньги в размере стоимости жилья. Ситуация становится еще более трагичней, когда покупатель договаривается не с застройщиком, а с 3-м лицом. В этом случае, ввиду незаконности проведенной сделки, покупатель вообще лишается права на недвижимость.

Среди популярных афер на рынке первичного жилья считаются также двойные продажи. В эти мошеннические сети покупатель попадает, если договор не регистрируется в ФРС. Стоит отметить, что данная схема рассчитана, главным образом, на покупателей, собравшихся приобрести жилье в начале его строительства. Заключается афера в том, что права на одно и то же жилье могут продаваться не единожды. К примеру, застройщик заключает инвестдоговор с местным самоуправлением и получает «добро» на строительство, например, в счет поставки строительных материалов. Чтобы ускорить оборот средств, права на определенную часть жилплощади перепродаются другим компаниям. В случае же срыва поставок строительных материалов либо, если на них серьезно подскочили цены, договор между компанией-застройщиком и компанией-поставщиком признается недействительным. И все сделки по продаже недвижимости, которые не были зарегистрированы в ФРС, также не будут признаны девелоперами. В итоге, купленные уже кем-то квартиры могут быть перепроданы застройщиком. Напомним, что данная схема дееспособна, только если договор заключен в обход 214-го закона. Покупателю стоит помнить, что если цена на квартиру заведомо занижена, по сравнению с рыночной, то существует риск попасть на двойные продажи.

В договоре прописываются сроки, в которые строители обязаны вложиться со сдачей жилплощади в строящемся доме. Тем не менее, не всегда это сделать реально. В случае если квартиры в срок сдать не выходит, то по закону застройщик обязан не менее, чем за 2 месяца до запланированного срока проинформировать об этом дольщика и предложить ему продлить сроки договора. Закон обязывает компанию-застройщика выплатить неустойку юрлицу в размере 1/300 от ставки рефинансирования по курсу ЦБ РФ за каждый просроченный день. Для покупателя, являющегося физлицом, размер неустойки в этом случае удваивается.

В ходе приобретения квартиры покупатель может столкнуться с такой неприятностью, как увеличение цены на жилье. Девелопер может потребовать доплату, если в договоре указано о возможности повышения цены по каким-либо причинам. Чтобы не попасться на эту уловку покупатель должен внимательно изучить договор.

Ловушки могут ожидать покупателя первичного жилья и во время передачи квартиры. Это в основном неприятности, связанные с несоответствием качества жилплощади, заявленному в договоре. Кроме всего, согласно договору, должны быть выполнены условия и требования в отношении регламентов (градостроительного и технического), а также проектной документации. Если имеются несоответствия требованиям договора, то покупателю в данном случае следует отказаться от подписания передаточного акта. И потребовать, чтобы застройщик составил акт, в котором все эти отклонения были бы зафиксированы. До подписания акта передачи жилья покупатель может потребовать у застройщика за его счет устранить недочеты (в разумные сроки), либо соразмерно уменьшить договорную цену, либо, при самостоятельном устранении недостатков, потребовать за это денежную компенсацию. В последнем случае покупатель при закупке стройматериалов, сантехники и пр. должен сберечь все товарные чеки. Покупатель должен знать, что согласно ч. 2-й ст. 9 ФЗ № 214 он имеет право расторгнуть договоренность и потребовать, чтобы ему вернули уплаченные деньги, в том числе и проценты, в случае если после приобретения жилья в новостройке были выявлены серьезные дефекты, а застройщик отказался их исправлять.

5.02.2015