Есть срочный вопрос?

Как не купить квартиру у банкрота?

kvartira bankrotaС принятием в октябре 2015-го закона о банкротстве физлиц риск российских покупателей недвижимости вырос. Перед покупкой жилья нужно внимательно проверять не только его историю, но и самого продавца на предмет кредитных задолженностей. Приобретатель может остаться без квартиры и лишиться денег, в случае если продавец решит объявить себя банкротом. Суд признает недействительной сделку с участием гражданина, в отношении которого ведется процедура банкротства. Проданное жилье пойдет в счет погашения задолженности.

Особую опасность представляют договоры по заниженной стоимости и сделки между родней. Например, владелец трешки в центре Москвы продал свою недвижимость за 1 000 000 рублей, а  спустя 8 месяцев подал заявление на признание банкротства. Потому, что у продавца кредит в банке на 1 500 000 рублей, и он его не хочет гасить. Понятно, что цена на квартиру сильно занижена и этот факт должен был вызвать у покупателя подозрение.

Данную сделку могут аннулировать, если у банкрота помимо проданной квартиры имелось еще дополнительное жилье, к примеру, дача. Деньги, вырученные от продажи недвижимости, должник использовал в других целях, а не на погашение задолженности. В суде скажут, что жилье можно было продать и подороже, чтобы расплатиться с кредитом. Но продавец почему-то этого не сделал.

Суд может посчитать, что обе стороны сделки состояли в сговоре. Хозяин сократил доход, не погасил долги, а после объявил себя банкротом. В случае если жилплощадь у должника единственная, то кредиторы не могут реализовать ее в счет долгов. А значит, оспаривать сделку не имеет смысла.

Порой заемщик, чтобы не выплачивать кредит, переоформляет свое жилье на родственников. Например, оформляет дарственную на сестру или брата с целью продажи квартиры от имени другого собственника. «Свежая» дарственная должна обязательно насторожить приобретателя.

 bankrotКто такой банкрот?

Это физлицо, которое не оплачивает кредиты, займы, долги за «коммуналку». Условием для объявления гражданина банкротом через суд является долг, превышающий полмиллиона рублей,  при просрочке не менее 3-х месяцев. Но если гражданин самостоятельно решил объявить себя банкротом, то размер задолженности для проведения процедуры не имеет значения. Главные условия, принимаемые судом во внимание в отношении заемщика:

  • невозможность  своевременно исполнять финансовые обязательства;
  • наличие признаков неплатежеспособности и (или), если у должника недостаточно имущества.

Свою несостоятельность гражданин должен доказать суду. Грозит ли продавцу в ближайшее время банкротство, покупатель проверить не в состоянии. Поэтому откажитесь от приобретения квартиры по явно заниженной цене. Заманчивое предложение может обернуться серьезными неприятностями.

Сделки считаются подозрительными, если:riski pokupki kvartiri

  • значительно занижена договорная стоимость по сравнению с фактической рыночной;
  • продавец владеет собственностью на основании дарения либо сделки с родней;
  • недвижимость в собственности продавца находится непродолжительное время;
  • предыдущий владелец жилья проживал в квартире после передачи  прав на недвижимость.

Сделку могут так же аннулировать, если она велась от имени супруга банкрота, владеющего совместными правами на недвижимость. В случае кончины должника все вопросы оспаривают с наследниками.

Как избежать последствий по сделке купли-продажи?

Во-первых, в договоре должна быть прописана стоимость в соответствии с рыночным показателем. Можно так же внести пункт, в котором продавец указывает, что на момент проведения сделки в процедуре банкротства не состоит и не собирается инициировать ее в дальнейшем. Сегодня риелторы практикуют подобную запись в договорах.

Во-вторых, нужно обязательно проверить платежеспособность продавца. В особенности, если недвижимость получили в дар максимум за 3 года до момента совершения сделки. Либо продавец приобрел квартиру у родственников. Данные об исполнительных производствах можно получить в Службе судебных приставов. Проверить, есть ли открытые или завершенные процедуры производства можно в  Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в Арбитражном суде Москвы. Узнать, нет ли у продавца по выплатам просрочек можно в бюро кредитных историй, но здесь есть нюанс: без письменного разрешения продавца такую информацию получить нереально.dogovor kupli prodazgi

Перед заключением сделки по приобретению недвижимости покупателю необходимо обезопасить себя доказательствами на предмет своей добросовестности. Нужно собрать документацию, подтверждающую, что он был не в курсе неправомерного отчуждения имущества и принял все меры по выяснению прав владельца на недвижимость. Продавец-банкрот может не признать покупателя квартиры добросовестным, если последний не исполнит вышеуказанные  условия.

Если вы уже купили недвижимость у банкрота

Приобретать или не приобретать квартиру у продавца с долгами – решать покупателю. Но он должен помнить, что сделка с самим банкротом не имеет юридической силы. Такие полномочия есть только у финансового управляющего, который имеет право заключать сделку от имени должника. Но что же делать бедному покупателю, уже приобретшему квартиру у банкрота? Эксперты советуют застраховать ее от прав 3-х лиц. Конечно, страховка – это дополнительные траты. Но при хождении по судам, наверняка, придется расстаться еще с большей сумой, чем требуется для оформления страхового полиса. В случае если дело дойдет до суда, то со страховкой не придется тратиться на адвоката. Страховой компании неинтересно выплачивать деньги и она станет лучшей и надежной защитой покупателю. Юристы будут отстаивать чистоту сделки до победы.

 

 

9.06.2017

Добавить комментарий