Что несут россиянам изменения в жилищном законодательстве о сделках с долевой недвижимостью

О нововведениях

6 июня 2016-го был опубликован текст нового жилищного закона для российских граждан, касающийся всех сделок с долями в жилой собственности. Его приняли 29-го мая и запустили в работу 2-го июня. Сегодня граждане могут распоряжаться своими долями в жилой недвижимости, как им необходимо. Они могут их продавать, дарить, менять. Напомним, что еще в конце 2015-го законодатель ввел поправку, запрещающую осуществлять продажу доли без нотариального удостоверения сделки.Изменения коснулись сделок, если долю реализовали новому покупателю, который ранее не был связан с данной недвижимостью. И не затрагивали случаев, когда доля продавалась сособственнику долевой недвижимости. Согласно новым поправкам, нормы закона прошлого года ужесточились.Теперь под их действие попадает не только купля-продажа, но и обмен с дарением. При удостоверении дарения долевой недвижимости в обязанности нотариуса входит проверка сделки на ее подлинность. Поправки ужесточают также защиту интересов несовершеннолетних. Нотариальное удостоверение необходимо теперь не только при продаже доли несовершеннолетнего, но и при отчуждении его недвижимости в любой форме. Нотариус должен проверить все: соблюдаются ли интересы остальных жильцов, нет ли попытки  проведения незаконной сделки и пр. В отношении отчуждения всего объекта жилой недвижимости новый закон на сделки купли-продажи, мены и дарения  не распространяется. То есть, их, как и раньше разрешается проводить без заверения нотариуса.

Мнения  аналитиков о  новых поправках в законе

Законодательные изменения направлены на борьбу с мошенничеством в жилищном вопросе, утверждают нотариусы. Многие эксперты же не согласны с мнением представителей нотариального общества и  видят в новом законе выгоду для самих нотариусов. Согласно нововведениям, россияне отныне не могут осуществлять, как продажу, так дарение и обмен доли жилой недвижимости, если не все собственники дома или квартиры дали на то свое согласие. Теперь это существенно усложняет любые сделки с жильем и за них придется платить дороже.

Известно, что правонарушения при реализации долевой собственности в общей недвижимости далеко не редкость в данной сфере. Бывает, что в квартире небольшую долю приобретает аферист и после получения на нее права проживания начинает выживать своих соседей. Мошенник заставляет людей либо продать ему их недвижимость за копейки (т. е ниже рыночной стоимости) либо купить у него долю по слишком завышенной цене. Если соседи не соглашаются с требованием, тогда  аферист создает для них ужасные условия проживания. В компании «Метриум Групп» считают, что при регистрации сделки нотариусом все эти махинации всплывут на поверхность. Безусловно, это огромный плюс нового закона. Тем не менее, в новой его интерпретации преобладают минусы, считают другие специалисты недвижимости.

Например, в коммуналке Вы имеете в собственности комнату. Приходит время и ее нужно продать. Причин может быть много - от желания приобрести отдельное жилье, переехать в другой район/город до  изменения семейного статуса (вступление в брак) и др. И все они касаются только Вас. Тем не менее, о своих намерениях Вы обязаны в письменном виде предупредить всех «долевиков», в деталях расписав сделку, включая стоимость своей доли. По закону собственники целый месяц имеют право решать, будут ли они покупать Вашу долю или не будут. Если найдется покупатель среди сособственников – считайте это огромной удачей. Иначе  продажа Вашей доли затянется надолго. Нотариус не зарегистрирует сделку, пока не будут предоставлены ему не только отказы от сделки, а еще и то, что все собственники против нее не возражают. И если кто-то один из них не пожелает видеть в Вашей комнате другого хозяина, то фактически на сделке будет поставлен крест.

До введения в действие последних  новшеств в жилищное законодательство у нотариуса требовалось заверять только сделку купли-продажи, в том случае, если долю реализовали постороннему лицу. А теперь у нотариуса необходимо заверять также сделки, осуществляемые между родственниками и между «долевиками». Но зато в нотариальном удостоверении теперь  не  нуждаются, при сделках с недвижимостью, которая находится в доверительном управлении.

В агентстве CENTURY 21 Panorama Realty отмечают, что новый закон больше усложнил жизнь россиянам, нежели защитил их от мошенничества на рынке жилой недвижимости. Из-за формальностей продлевается время на осуществление сделки. Много операций переносится или вообще срываются. Уже сегодня нотариусам не под силу охватить все запросы. В случае двух «долевиков» в квартире, добровольно продающих  целиком всю жилую недвижимость, нотариальное  удостоверение является формальным. При продаже доли одним собственником,  у нотариуса требуется присутствие обоих "долевиков". Тогда как раньше достаточно было только от второго участника наличие письменного уведомления, высланного  по почте. Если же второй собственник проигнорирует сделку, то она просто не состоится. Аналитики считают, что необходимость предоставлять письменные отказы от всех"долевиков" может обернуться намеренным затягиванием сделки. Причем спорные моменты касаются не только комнат в коммуналках. Законодательное новшество распространяется и на целые объекты недвижимости, находящиеся в долевой собственности. Новые правила подчиняют себе продажу, обмен и дарение недвижимости. Даже, если супруги надумали продать свое жилье, которым они в равных долях владеют, муж и жена обязаны друг у друга попросить об этом разрешение. Аналитики указывают, что законодатель здесь явно перегнул палку и этот перегиб направлен на то, чтобы существенно расширить полномочия нотариусов.

Нотариальное удостоверение сделок дополнительно усложняет и без того сложную процедуру купли-продажи. А это значит, что на подготовку нотариального удостоверения  договора потребуется много времени и, возможно, дополнительной документации по квартире, что также усложнит сделку. Наконец, сама сделка купли-продажи подорожает примерно в 2-3 раза. Больше придется  платить и одной и другой стороне. Нотариусы за сделку с долями получат 0,5% (но не меньше 300 рублей и не больше 20 000) от стоимости  имущественной доли. Это ощутимо  ударит по карману жильцов коммуналок и пожилых пенсионеров, которые преимущественно являются участниками   сделок с долями.

Специалисты недвижимости Est-a-Tet считают, что подобные затраты вполне оправданы. Раньше зачастую после сделок с долями (продажи, обмена и дарения) сособственники  судились  по разным поводам с продавцами. Разборки в суде  происходили из-за неправильного оформления запроса на отказ от покупки, из-за завышения суммы, предлагаемой в запросе, по сравнению с сумой, прошедшей в результате сделки. Либо сделку по покупке оформляли, как сделку по дарению, дабы  обойтись без разрешения от сособственников. Благодаря нотариальному заверению, риски удастся минимизировать, а заодно исключить ряд проблем и, следовательно, разбирательства в судах между собственниками. По мнению директора Est-a-Tet Алексея Бернадского, стоимость нотариальных услуг не такая уж и высокая, по сравнению с последующими судами.

Как бы там ни было, но уже сегодня у нотариусов, работающих по сделкам с жилой недвижимостью, появились огромные очереди. Причиной тому стали изменения в жилищном  законодательстве от 29 мая 2016 года. Не все нотариусы на сегодня готовы заниматься очень сложными сделками с долями.  Адаптировать рынок к нововведениям удастся через полгода, считают эксперты. Так что к нотариусу, занимающемуся долевой недвижимостью,  свободно можно будет попасть только спустя это время.

16.06.2016